為何調控兩年後，樓市突然在2018年開始爆發？
來源：葉檀財經（tancaijing）作者：趙十一
2016年全國樓市迎史上最嚴調控以來，熱點城市集體降溫，去投資化趨勢明顯。然而，僅隔一年後，2018年樓市爆發，萬人搶房的瘋狂再次席捲而來。
根據統計局的數據，前四月全國商品房銷售面積同比增長1.3%，銷售額增長9.0%。與之對應的是，截至6月7日，22家上市房企1-5月，銷售金額合計達到1.69萬億元，同比上漲約35%。
其中其中，萬科、恆大的合約銷售金額分別達到2390億元和2541億元，碧桂園則實現3347億元的銷售。並且上述「三巨頭」除2月有春節因素影響外，均保持著單月銷售400億以上的規模。
需求火爆，價格自然也要上漲。2018年1月-5月份，全國新建商品房平均銷售價8600元/平方米，同比去年上漲7.7%，漲幅比去年全年加快2個百分點。
更為誇張的是，2018年5月份，全國200個縣城房價超過9000元/平方米；5月份，太倉、佛山、徐州、常州、無錫等全國90個三四線城市，房價已經進入萬元時代。
樓市跟股市一樣，長期看價值，短線是炒作。
炒股的人都知道，股價短期內要實現暴漲離不開概念和資金，樓市也是一樣。
概念炒作，最好的就是確定性概念，比如說2017年的方大炭素與貴州茅台，漲價與銷量是確定性的事件，像這種穩賺不賠的生意最受投機客青睞。這種概念對應到樓市就是限價導致的一二手房價格倒掛。
按理來說，限價是好事，但沒想到副作用太明顯。高價賣地之後，為了抑制房價過快上漲，大多數一、二線城市新房價格都受到嚴重限制，這就造成了一二手房價倒掛，有些地方倒掛比重甚至到了30%！這種高溢價改變了購房者心態，「買到即賺到」和「搖號就是抽獎」的市場情緒使得觀望者也加入了搶房行列。
以此次搶房現象較嚴重的杭州為例，在限價政策之下，杭州市新房價格卻出現了罕見的負增長，新房、二手房價格的嚴重倒掛，於是也就有了此前杭州某樓盤杭州出現萬人爭搶百套房子的搖號，而有人暈倒、有人打架的局面。
當然一個板塊炒作造就不了一輪牛市，但是如果板塊中的「個股」佔了市場一半以上，那麼牛市止都止不住！從機構匯總數據來看，全國一二手房價倒掛現象已經成為常態。
一隻股票能成為大牛股，上市公司能夠在股價上漲期間釋放利好也很關鍵。這種現象對應到2018年樓市中，就是瘋狂的「搶人大戰」。
今年前5個月，有超過35座城市發布了40多次人才吸引政策，最熱門的天津人才新政發布後，不到24小時之內，已經有30萬人辦理落戶申請。而隨著搶人的競爭越來越激烈，各大城市的政策也一再升級，有的城市甚至給出了近乎「零門檻」的落戶政策。
戶籍人口的快速增長，不僅從心理上托住了這些城市房地產市場，更是實實在在地帶來了住房需求，也導致這些城市「一房難求」。
最有意思的是，二線城市搶完人之後，5月南昌、呼和浩特等超過15個城市發布了人才政策，其中近半是三四線城市。可見，2018年搶人已經成為一個潮流，當大家都在前進時，你不動就是後退，就像股市中大牛市時大家都拚命出利好，你不出那可就虧大了，畢竟一輪收割能舒服過好幾年呢！
說完概念，我們再聊一聊資金。
資金面的大頭來自棚改貨化。從2014年開始，國家針對棚改給予了針對性的貨幣補貼，2015年，住建部、國開行明確要求，各地棚改貨幣化安置比例不低於50%；2016/2017年，棚改貨幣化安置比例分別為48.5%/60%。2018年，明確棚改貨幣化安置比例不低於60%。
保守預計，三年投入棚改貨幣化安置的錢不會少於4萬億，而這4萬億資金的資金預計大部分繼續迴流到當地樓市中去。按照全國三百多個地級市計算，平均到每個地級市上面就會有100多億熱錢。
我們注意到，2018年棚改資金投放力度顯著大於去年。截至5月24日，2018年新增抵PSL投放4371億元，累計同比增加48.32%，抵押補充貸款餘額為30978億元，同比增長32%。資金面的支撐，助推了三四線城市房價普遍大漲。
當然除了棚改貨幣化帶來的資金外，央行也開始「放水」。一是4月份大幅降准，這是16年2月份以後央行首度大幅下調法定存款準備金率。而6月份央行擴大（中期借貸便利）MLF擔保品範圍，將AA級企業債納入MLF抵押品，類似於央行出手購買垃圾債券，相當於中國版的QE。
二是貨幣利率下降。今年以來銀行間貨幣利率出現了明顯下降，標誌性的銀行間質押式回購利率R007在17年下半年約為3.5%，在18年上半年約為3.2%，降幅接近30bp。
不管央行是不是真想放水，至少從目前操作來看給了市場寬鬆的預期，當前政策重心已轉向結構性去槓桿，政策持續緊縮期已結束。並且隨著美聯儲不斷加息，央行要維護資金面穩定，防止系統性風險，繼續「放水」也是大概率。
由此可見，從概念到資金都完美配合了這一輪的樓市炒作，因此2018年樓市這一輪躁動就是典型的短線投機。
當然我們不要忘了「房住不炒」，如今調控已經開始深入三四線城市。
5月份全國40多座城市總計發布了50次房地產調控政策，次數之頻繁，歷史罕見。三四線城市房價出現波動，這是政策密集發布的最核心原因。
目前房地產調控的重心已經移向之前漲幅過大的三四線城市，而三四線城市因為對外來人口流入缺乏足夠的吸引力，所以房價高漲的很大一部分是因為棚改資金帶來的推動以及外地的炒房客，然而房價調控的深入很可能會讓這些城市無人接盤的高價房收到重創。
也就是說，如今樓市調控已經實現一二三四線城市全覆蓋，可以說是整個樓市將出現冰凍，因此未來炒房現象將出現退燒，房地產市場也會回歸理性。
不過大家要明白，「房住不炒」也不意味著房價不漲，股市會崩，但是對於中國來講房地產萬萬不能崩。
目前中國的樓市總市值已經超過了430萬億元（人民幣，下同），是GDP的5倍，超過全球平均值的一倍，是廣義貨幣供應量M2的2.5倍，是儲備貨幣的15倍，是貨幣發行的45倍，賣掉北上廣深的房產能買下整個美國的房產！由此可見，中國經濟確實被房價所綁架。
更重要的是房價綁架的不僅僅是經濟，還有金融和社會穩定。從2012年到2017年，居民貸款佔比從28%劇烈上升到53%，考慮到居民貸款九成以上都是購房貸款，如果樓市大跌，對金融社會將是慘痛打擊，日本失去十年，我們可能失去二十年。
總的來講，房地產市場會經過這一輪炒作過後，隨著調控政策的不斷深入與加強，全國樓市將迎來降溫甚至冰凍，但長遠來看，房子仍有上漲的動力，暴漲不會，結構性牛市與慢牛依然可期。
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