目的地旅遊投資及運營難題破解之道，核心IP資源打造要靠這些！
6月8日，由執惠主辦，左馭、春曉資本、源和資本和品途集團協辦，主題為「趕潮·謀變」的《2018CTCIS第三屆中國文旅大消費創新峰會》在京召開。大會從文旅扶貧、中歐旅遊年、文旅投資與運營創新、目的地產品創新及營銷與文化傳播創新、文旅產業融合創新等多維度、多角度全方位解碼中國文旅業的發展邏輯。6位重量級嘉賓圍繞「目的地旅遊投資及運營的產業風向」的主題，展開了深度討論。
主持嘉賓：
執惠顧問委員會委員 龍泊中
研討嘉賓：
中國旅遊產業基金董事總經理 萬宇
北京左馭投資管理有限公司執行董事 孫胤睿
中景信旅遊投資開發集團總經理助理 李傑
聚元資本創始合伙人 黃濤
銘泰投資發展集團總裁 王志方
針對旅遊目的地核心資源的挖掘和IP的打造，嘉賓們發表了各自的看法和觀點。如何把核心資源轉化成核心產品，這是很多景區面臨的一道難題。萬宇的核心觀點是多傾聽市場聲音。孫胤睿表示，目的地已經從資源驅動型向產品驅動型轉變。產品打造是市場的驅動，對客群市場做研究，將客群需要的東西如何在目的地做呈現，這是IP打造的一個核心。
龍泊中表示，針對旅遊目的地開發，尤其是資源型開發，我們要真正走心、慎重，因為這些資源都是不可逆的。除了傳統的開發、設計，創新一定要在合理範圍內，不要把不符合當地資源IP隨意植入。
在核心產品打造方面，李傑認為，儘可能讓遊客有互動感和體驗感，而這種互動感和體驗感、參與感一定是大眾的不是小眾的，讓更多人分享到旅行的快樂。王志方認為，想要做好旅遊目的地，持續經營管理能力是至關重要的。
面對目的地旅遊投資這樣一個棘手的問題，孫胤睿表示，帶著產業使命做文旅投資，是我們尋找資金和尋找投資標的的一個非常重要的價值觀和使命觀。他認為，產業基金最終不是長線持有，而是要退出的。什麼樣的項目在未來資金退出的範圍內能夠實現退出，這個就是我們選擇標的第一要素。而對於投資標的，投資前就應該想清楚未來裡面要做什麼。尋找資金過程中並不是財務投資為導向，協同性很重要，包括產業的協同性，產品的協同性和地域資源的協同性。黃濤表示，投資旅遊單純就目的地資產來講，聚元特彆強調一點，就是資產端和資金端匹配度的問題。黃濤建議，在資產端融資時，永遠不要在沒有錢的時候融資，一定要在資金充裕，現金流不錯，收益良好的時候去融資。第二是不要去拿高成本的高利貸。
開發難題、資金難題之後，資金的退出難題如何解決？李傑認為，不好退出是因為覺得自己做得不好，如果產品做得好的話，退出是不難的。王志方對這一觀點表示認同。
以下為圓桌論壇演講實錄：
（本文根據演講實錄整理而來，未經當事人審核。執惠略做刪減）
龍泊中：謝謝大家，非常榮幸能夠主持這個圓桌論壇！我們直奔主題，目的地旅遊投資及運營產業風向。今天大概有三個題目，第一個關於目的地開發核心IP的挖掘，核心資源挖掘是如何去發展的。請嘉賓分別發表一下意見。
執惠顧問委員會委員 龍泊中
核心IP資源的打造要多傾聽市場聲音
李傑：我們集團主要是做商業自然類景區，商業類自然景區好的一流資源都已經開發的很成熟，並且和文化的IP結合的非常緊密，不管是四大佛教名山，還是說黃山五嶽已經結合很緊密了。中景信拿自己案例來講，拿到資源都是二流和三流的，但是不乏一些原生態的綠地項目。我們理念是什麼呢？目前按照商業型景區打造理念，基本功能設施走在最前沿，就是一定要讓遊客的舒適感由「苦游」變成「樂游」。另外在核心產品的打造方面，儘可能讓遊客有互動感和體驗感，而這種互動感和體驗感、參與感一定是大眾的不是小眾的，讓更多人分享到旅行的快樂。
中景信旅遊投資開發集團總經理助理 李傑
王志方：旅遊目的地不好做，我覺得首先是要有地緣上的獨特性和產業結合，就是怎麼利用當地自然資源，銘泰來講我們是車企類型，我們更多是把汽車產業和銘泰教育產業引進到目的地讓其有一個產業背景。這裡可以舉一個例子，如果我們做娛樂的話，我們的大學差不多兩萬多學生，這兩萬多學生實際上就是我們很好的員工資源和勞動力。因為大家知道我們做旅遊一定是會有淡旺季的，周末經濟、假日經濟和平日經濟一定是不一樣的，所以這個角度上來講有了產業，有了產業人口，這個旅遊目的地也會有它的特點和特色能夠持續下去。
銘泰投資發展集團總裁 王志方
另外就是旅遊目的地如果想把它做好，我認為持續經營管理能力是至關重要的。就是說你能不能把它運營好，能不能不斷的增添一些新的內容，能不能做更好的彈性化運營，能不能做很多的季節性的產品，那麼在主題娛樂行業裡面有一句話，說主題娛樂行業的未來是什麼呢？就是成功的關鍵是「重遊率」，「重遊率」關鍵是服務和細節性的商品，所以在這些方面下更大的功夫才能夠經營好旅遊目的地，才能夠保持它持續的、長期的、穩定的、健康的朝前發展。
萬宇：核心IP資源怎麼打造，資金如何分配，資金如何退出，基本上把小到景區，到旅遊目的地三個重要階段都涵蓋了。一個景區如何把核心資源轉化成核心產品，這是很多景區面臨的一個問題。最早我們國家旅遊基本上是從自然景區和人文景觀開始的，那時候我們叫老天爺給的，很多資源的稟賦特別鮮明。
中國旅遊產業基金董事總經理 萬宇
泰山、黃山，這一類景區大家游完了，二類資源開始上來了，很多人開始從這些資源再去做旅遊，要往裡注入新的IP或者創意，產生新的產品，有成功的有不成功的，現在市場上有幾類，有資源談資源，說山好，森林覆蓋量高，負離子含量大，這其實所有人都有這個特點，你跟其他的山有什麼區別。再就是拿來主義，我們看這個東西拿過來行不行，試一下也可以，這是第二種。第三種就是開始往裡加入新元素，比如說王總（王志方）講的在一些特定山水資源里加體育元素，文化元素，那麼形成一種新需求，這個又是一類。
諸多核心觀點中，我的觀點是多傾聽市場聲音，因為有時候不是說策劃人，投資人想出來的東西，市場就一定接受。我給大家舉幾個例子，原來在給四川蓬安推廣旅行的時候，作為司馬相如和卓文君老家很有名氣。但是從成都出發的大巴，每個禮拜發8輛就不錯了。後來有一次做盡調的時候，導遊說了一個情況，就是每次回成都時候看到有路邊放牛吃草的，遊客很喜歡看這個。後來說當地政府不服氣，說千年市場不如幾頭牛。核心其實還是要聽市場聲音，這個聲音最終反饋回來能夠形成你的產品，這個產品之上形成你最終盈利點是什麼，這是一個體系的問題。
孫胤睿：IP打造的觀點，現在我們已經過了靠山吃山，靠水吃水的一個時代了。左馭目前一直在做內容的投資，都是為了去給目的地做賦能，因為現在目的地已經從資源驅動型向產品驅動型轉變，不是說這個地方山特別高，海特別美就能夠吸引到主力客群，而是這個目的地當中有什麼樣的產品，所以這時候我們更多關注到產品的本身的打造。而產品打造一個方面我們認為是市場的驅動，就是你目標客群是什麼，目前一個景區的客群結構應該是比較多元化的，但是我們認為未來主力增量應該是來自於更年輕的一代，包括馬蜂窩於總（於卓）提到的一樣，我們會對客群市場做研究，這些人需要的東西如何在目的地做呈現，這個我覺得是IP打造的一個核心。
北京左馭投資管理有限公司執行董事 孫胤睿
這時候我們更關注的反而是產品本身，就是這個產品如何能夠吸引他們來，吸引到目的地來的理由。並不是說這個地方有一段非常悠久的歷史文化，而是這個悠久的歷史文化擁有特殊的產品演藝方式吸引到年輕人，願意主動了解這樣一段歷史文化，所以這個東西核心不再是文化內涵的本身，而是如何把文化內涵演繹成一個旅遊產品，這是我們所一直關注的。而這種產品如何去打造，就是要靠我們內容資源包，怎樣用音樂節的方式，文化演藝的方式，或者說包括營地教育導入等等，通過這些年輕人喜歡的，可能通過一個事件或者產品，這個產品無論在黃山還是泰山，是因為這個產品而來，放在黃山他也能來，放在泰山也能來，但是放在黃山和泰山時候可能演藝內容不一樣，但是客群是一樣的。
這樣一個邏輯下，我們更多關注到內容本身價值對目的地的賦能效應，以及內容所針對年輕態的產品。放眼現在中國，沒有開發的目的地非常少了。特別是隨著自由行時代到來，中國還有什麼美景沒有被發現？以後是存量市場而不是增量市場。所以互聯網時代信息相對透明，中國地方美景沒有被發現的概率越來越低，打造讓人驚艷的目的地新產品會越來越多。內容和市場本身是我們內容打造的核心。
黃濤：大家好，我是聚元資本黃濤。這是我連續第三年參加執惠的會議了，很感謝執惠給我們這樣一個大家能夠在一起交流的平台。聚元資本是專註投資文旅和文化行業的PE機構，雖然成立時間不長，但已經在旅遊行業大概落地了十幾個領頭企業，現場也有我們投的企業還有合作多年的客戶。今年也陸續獲得了行業最佳投資機構等等一系列榮譽。另外今年開了新板塊進入泛娛樂行業投資，去投一些影視劇，電競、遊戲、動漫資源等等。
聚元資本創始合伙人 黃濤
回答一下剛才的問題，今天另外兩個問題可能是跟投資的「投」以及資金退出相關，現在這個問題關於景區目的地如何打造，可能更類似於我們如何管理一個項目。坦白來講，作為資方，或者一個純粹PE機構來講，我們管項目更多是依靠在座其他的專業的運營團隊去打造，資方在這裡助力是比較小的。
結合聚元回答一下這個問題，講兩個關鍵詞，一個是「變化趨勢」，一個「跨界融合」。剛才在座各位都已經講到了目的地打造就是目的地產品打造，內容的打造。第一個關鍵詞「變化趨勢」，研發產品過程中，兩個維度看變化趨勢，一個維度是供給端，一個維度是需求端。
首先說一下供給端，供給端是可以迭代很快的時代，包括大會主題也是去迎合變化的趨勢。我們現在會看到越來越多目的地，結合很高科技內容的旅遊產品。比如從傳統的5D電影院，升級到全新VR的旅遊體驗，從傳統過山車，加入了一些帶有IP動漫內容的這樣一個場景，這個不展開了。
另一個變化是需求的變化，這個很容易理解，現在消費客群在變化，從傳統的以家庭為單位，到後來70後到80後，到現在出行年齡階段越來越低，包括新興人群的家庭環境，家庭的構成也是完全不同的。所以要結合這個需求端設計一些新產品。
另外一個關鍵詞「跨界融合」，剛才幾位嘉賓有講到和體育的跨界，我想提和文化的跨界，文化部和國家旅遊局合併以後可以看到一些政策風口，已經出了很多，至少聚元內部正在研發一些新的產品去幫助景區做文化和旅遊跨界。包括旅遊綜藝，簽下來國內的IP，把國漫IP放在目的地場景做一個小場景或者中小場景的復現。
龍泊中：謝謝各位嘉賓針對第一個話題的溝通，我說一下我的想法。很多年前和一些前輩溝通，我們有一個什麼樣的結論呢？最早的旅遊目的地開發，我們叫「看山是山，看水是水」。這是最保險的，黃山就是黃山，峨嵋山就是峨嵋山，但一線資源很早就很成熟很完善了，它可能需要內容植入、服務的提升以及品牌的推廣。據說資源開發已經不會再有很大的強度了，本身國家有相對的保護，對資源不會讓你大規模開發，現在很多投資人面臨的旅遊目的地，可能出現類似的項目，說是AAAA，但配套很弱，這種資源的IP，現在提出來「看山不是山，看水不是水」。
那麼我們又要想一個問題，該怎麼做？很多人提出了特別新穎、超前的規劃和理念概念，但我發現經常會做到三年五年後是「一地雞毛」。找錢，找資源，找團隊幫助他們，旅遊資源是不可逆的。第一個話題引出一個結論，就是針對旅遊目的地開發，尤其是資源型開發，我們要真正走心、慎重，因為這些資源都是不可逆的。所以除了傳統的開發、設計，創新一定要在合理範圍內。不要把不符合當地資源IP隨意植入。
剛才說到目的地開發，我們假設有一個流程，給一個資源過來，第二步要做投資了，投資很直接的事情就是資金。說到這個問題，前幾天和執惠劉總（劉照慧）溝通一件事情，因為也是看了報道，執惠因此發了一篇文章，就是河南某個景區因為資金鏈斷裂，破產了。然後很驚訝的看到資金成本竟然那麼高。那我們該怎麼做投資，該跟什麼樣的機構做？這給我們敲響了警鐘。比如房地產有一期、二期、三期，我們準備這個資金，這個議題我也拋出來。各位嘉賓前輩跟我們談一談。
投資前應想好投資標的內容的打造
李傑：我是河南人，原來在雲台山工作，對於投資這個結構來講，我覺得首先你找的投資合伙人，就是你對股東背景要有一個很好的判斷。第二就是要控制成本。第三，投資節奏上，首先要有一個判斷，景區是什麼樣的資源，客源消費能力怎麼樣？根據這個，來做一個比較紮實的一個規劃。就像您說的一期、二期、三期，第一期解決能夠進得去的問題；第二期要解決能夠留得住的問題；第三期應該解決二次消費，或者多次消費這樣一個問題。把這個節奏把握好，然後再算一筆經濟賬，比如利息是多少，固定資產折舊是多少，人力資源成本是多少，把這些算明白。然後你知道投資多少，能夠達到多少規模，收入達到多少才能夠把這個事做得更紮實。
王志方：景區的投資確實是一個非常棘手的問題，投資之前大家都在做可研和投資的測算，如何能夠做好前期的可研和投資測算，而且實事求是的，這件事情是這個項目成立的一個之初。
第二點，項目建成以後，每年你一定要拿出多大比例的收入去做再投入，這個對於旅遊景區也好，娛樂產品也好都是至關重要的，就是不斷的需要更新，往往很多投資出現的失誤或者失敗是建好以後就萬事大吉了，然後沒有後續的更新。
第三點，這個項目之初不一定非要一家擔保，應該是一個聯合機制，如何找到正確的合伙人做這個事情，能夠發揮各自的優勢。一方面資金的成本，更主要的是通過不同的合作夥伴和渠道能夠擴大品牌的知名度和後續的營銷力度。實際上產生好壞的關鍵是能不能賣出去，很多產品很好，但苦於沒有營銷渠道做出來，所以我認為在投資上更多的應該注意這三點。
萬宇：我換一個角度講這個問題，景區投資是苦活累活，是不標準化的投資的活。資金的分配不是單純企業的問題，這是根據你和政府談的政策，給你設置的外圍投資環境的問題，景區投資有幾大悖論，第一個，尤其是做初期啃雙方的景區，政府希望一筆資金從頭干到尾，從原始投入，產出效應到把客人聚集起來，過去經驗來看這個過程基本上10年左右，現在有好的，快的有5、6年，原來是中景信李總做的特別好，大概5年可以過盈虧平衡點。很多資金沒有這麼長時間耐性跟你走下去，這是第一個問題。
第二個，景區的開發有經營性有社會性，還有類似於土地開發一級和二級共性。大家別覺得景區面上修什麼東西，景區大部分錢「埋」在地下，管網和垃圾處理特別大，某種程度來講這不是一個景區自己投的，這應該是政府該做的事情。所以如果看投資結構的話，你會想哪些該政府投，哪些企業投，但過去基本上都是企業做的。這些先放在一邊，那景區裡面的資產還能分成惰性資產和非惰性資產，有些直接產生效益，有些就是擺設，沒有擺設老百姓還不來，就是有這個門檻。所以從這幾個角度來看，過去景區投資「眉毛鬍子一把抓」，而且資產確權還很麻煩。門票經營權十幾年，才有一個銀行給你承認抵押率，但是你還得有客人，在此之前就根本沒有。
而且那時候景區里哪有建設用地，旅遊用地50年銀行業不承認抵押的，所以大部分景區存在短貸長投的問題。剛才講河南那個例子特別典型，它有經營權，政府給了銀行不認，只能找高利貸，那時候你看現在資金比較多，開始關注這種景區開發過去很少碰，所以這個前提下，我覺得這是一個逐步合理的過程，現在社會上政府開始對基礎設施做投資，景區最後一公里道路，大環境道路。
作為社會的資金，開始對景區的門票經營權，內部交通權，甚至一些特性土地開發開始去關注，其實各行其是就好了，各行其是對應有不同回報率，承擔不同資本，所以這是綜合的事情，而不是一個單個景區，當然我們最喜歡政府在基礎設施投入增加同時，多一些景區以後金融化交易的機會，要不然哪一個資金走10年這都是有一定難度的。這不算回答問題，就是講一講現狀。
孫胤睿：作為投資機構來說，我們是以發展旅遊產業基金邏輯去做旅遊目的地投資的軌跡。所以我們關注的首先是標的，產業基金最終不是長線持有，而是要退出的。所以什麼樣的項目在未來資金退出的範圍內能夠實現退出，這個就是我們選擇標的第一要素，這時候我們對區域條件、現狀、客流量基礎、產權都會做充分盡調。如果看上去很美，但都是坑的話，那退出就遙遙無期了。所以尋找標的很重要，尤其對於產業基金最終要走出退出，所以這是第一步。
對於投資標的，投資前就應該想清楚未來裡面做什麼，而不是先拿來景區以後，砸錢下去了，或者跟政府把這個協議，或者跟你的業主，你投的上家簽好了再來考慮裡面做什麼內容。這個時候如果說做不到胸有成竹後面就很難順風順水。
還有旅遊產業隨著市場的變化，產品是動態的，也許你今天策劃的項目到明天市場就發生了變化，所以產品動態應變能力也非常重要。這是左馭對此的相關邏輯謝謝！
黃濤：投資旅遊單純就目的地資產來講，是一個困難的事情。剛才各位都已經分享了它是投資回報周期極長，資產回報率很低的一個看上去不是很好的投資模型，或者是在一個細分賽道去投資，但實際上每一個資方或者每一個機構都有很獨特的打法。聚元特彆強調一點，就是資產端和資金端匹配度的問題。包括看到執惠發的新聞，包括身邊經歷的一些合作夥伴，我們聽得到一些事情，最多發生的矛盾可能除了資金短缺或者資金鏈緊張之外就是資產方和資金方發生矛盾的問題，所以選擇合作夥伴的時候匹配度非常重要。
舉個簡單例子，如果我們是去開發一個景區，比如類似開荒，可能需要的是10年或者15年長周期投入，可能就要尋找類似於產業資本，甚至上市公司等等。說一下聚元打法，我們這個不能說是捷徑，但是發揮優勢確定短板，我們目前沒有投目的地和景區，因為我們基金沒有槓桿，而且期限是3+2+2，無法做長周期的投資。但是要切入這個細分賽道，我們選擇方式就是，每一個景區是要填充內容的，就是要有產品供應商，所以我們再把這個為景區提供產品的供應商細分40-50個細分行業，包括文創的我們再度細分，包括旅遊演藝，大概有將近40到50個細分行業。
從聚元成立到今年，在十幾個細分行業做了布局，每一個細分行業選取前三的龍頭企業，這樣的話和景區合作會非常簡單。一個景區需要提升的時候就會找到我們，我們會像超市採購一樣提供一份清單，這個清單里有十幾家企業，在景區升級過程當中提供產品，然後還原一下清單。比如說我們索道運營商可以做多少索道，周期多少。投資方式是大家聯合投還是我們投，比如說有一家做景區多媒體企業，可以做一些產品，那周期多長，投資方式是什麼，這就會變得很簡單。一個景區看到這樣一個清單的時候就找一些希望的合作夥伴，我們會在兩三周左右帶著這些企業的股東和工程師直接到景區，大概幾天看一下能落地的項目就落地，沒有落地的項目就再找。
所以這是聚元合作方式，雖然我們沒有自己投資重資產目的地，但是通過投資其他的能夠為目的地產品帶來提升的供應商，反過來在目的地做一些產品輸出，去做力所能及的事情，這就是聚元在這方面的小小經驗。
龍泊中：聽了各位嘉賓的觀點，我剛才也進入了一個很深的思考。我們講資金難，其實我提過一些建議，就是我們第一個題，開發設計好以後我們資金怎麼準備。我建議是這樣的，一期資金70%，二期50%，三期30%，為什麼是這樣一個過程？是因為如果實現既定目標的80%，你後面資金都可以融到的，這是一個自有資金準備。
第二個就是資金這方面究竟用誰的，怎麼用，我覺得萬總（萬宇）說的特別對，不是什麼事都要自己扛。地產開發還分大市政小市政，管道這是政府做的，但你要說明給政府帶來什麼。旅遊目的地開發也一樣，從機場，高鐵到景區等大市政不是你全去投，投小市政我見過很多景區，把棧道修完沒有錢了，結果景區什麼都沒有，只有一個石頭路問我怎麼再開發，都是這些問題。我說為什麼不能自己扛，你要拉著政府，上市公司和很多企業，把大家的權益在這個問題上規劃好，區分好，什麼樣的錢什麼時候進來什麼時候退出。比如二銷產品誰來投，土地屬性誰來投，門票屬性誰來投。
十幾年前，門票這塊小市政就是政府投，門票我跟你分成，會有很多方式去把這個資金完善。所以那天提到了河南這個事情時候就挺惋惜的，因為那個人是非常熱愛那個項目的，因為沒有那份熱愛他不會承受那麼大債務，我們希望遇到這樣的項目也是能夠儘可能聚攏在執惠平台這裡，我們解決這個問題。
第三個問題，開發難題說了，資金難題說了，我們說一下退出難題，傳統項目開發退出都是上市退出，經典線路，資本化的線路。我覺得退出除了資本化的退出還應該叫產業化的退出，資本化退出產業化退出面臨著一個問題就是攪在一起的，帶著一個產業化的東西那上不去，產業化想退出，但是單獨靠產業化退出算投資回報又極低，這個問題怎麼解決？
以產品為核心，做好產品資金退出不是難題
李傑：我們覺得不好退出是因為覺得自己做不好，如果做得好的話這個退出是不難的。我們一個是操盤，我們股東背景是中信產業基金，所以退出機制上不需要想太多，我們只需要打造、規劃、建設、運營、營銷。至於怎麼退出讓他們考慮，我覺得做好產品退出沒有任何問題。
龍泊中：還是產品核心為王。
王志方：我和他觀點完全一致。
萬宇：如果效益好，就是賣貴、賣便宜的問題了。當然這個也和接盤資金心態越來越成熟有關係，過去退出就像您說的走IPO或者增發，然後基本上按PE算多少錢退出，其實景區的收益有一個特別好的特點，就是現金流很強，穩定性很高，對於其他的特定的長期資本，或者說希望有固定收益率，當這個景區達到平衡期的時候是很好的資產包，結合本身特定產業鏈再去銜接，這能夠是一個對社會資源更好的退出方式。現在我是兩頭跨，原來也做景區，現在做投資，我現在覺得資金這邊對於回報率追求過高。
龍泊中：事實，我也認為是這樣。
孫胤睿：簡單說還是剛才觀點的延續，第一個就是在做前戲時候就把退出邏輯想清楚，就是你算前賬可研的時候，就要按照理論上基本可行的方式去做，如果不可行需要在產品上做調整。第二個找資金的時候，找更加協同性資金，無論上市公司背景，還是產業基金背景，還是政府引導基金背景，為未來退出尋找更大可能性。第三個，旅遊退出有一個周期，我個人會預判在接下來這幾年裡，其實經由市場，一方面資管新規在收，另外更開放的，包括剛才提到的證券化等等一些元素，其實旅遊方面經營運用不是很足，因為旅遊現金流，還有旅遊空間土地屬性在很多元素中都對未來退出打開很多可能性的。
黃濤：回答這個問題之前，我上一個問題先補充一點內容。因為看到河南的事件以後比較惋惜，不希望業內同仁有類似情況出現。在資產端融資的時候，這邊給兩個小經驗，第一永遠不要在沒有錢的時候融資，你一定要資金充裕，現金流不錯，收益良好的時候去融資。第二個小經驗，就是大家拿錢有很多種方式，萬總（萬宇）講到一些股票的可能帶一些，之前我們做過去拿企業營收，然後做成一些經營產品，其實有很多種方式可以探討這個，不要去拿那麼高成本的高利貸。
在國內目的地去實現政策化退出，其實蠻難的。三點原因：第一，國內所有主管市場衡量IPO能否成功的指標就是盈利，但是最吃虧的資產就是這個，因為有很多扣掉了。第二個天花板非常明顯，一個景區索道客流量多少，利潤多少這是很容易計算持續的。比如說酒店類的上市公司更容易計算。第三個矛盾點就是越好的目的地增速是越慢的，一般景區在培育期，或者目的地在培育期，增速會有一個短暫上浮，增幅很快。當景區成熟以後，比如說長白山已經發展很好，你會發現越好景區越趨於平緩甚至出現負增長，以上這三點為目的地實現IPO和證券化就增加了很大難度。
所以從我們來看，未來這一兩年會出現一些新的退出方式，比如說我們可能會預見到一個小併購者，就是這個賽道的併購者，現在已經大部分拉開了。我們認為應該會持續一到兩年，這可能是第一點。第二點是不排除我們打開一些新資本市場。
龍泊中：謝謝！我同意李總（李傑）的想法，做好就行了，不要想那麼多。其實我從2014年發現景區的股權交易開始越來越弱，到處有機構去找AAAAA級景區。我發現他現金流不是那麼好了，我說你要想清楚你要的是什麼，你要的資源還是直接要現金流。第二個開發方也要想清楚，就是對所謂的退出，其實我們一般多數講叫「基金退出」，還有非基金的就是個人我有錢，我是一個上市公司想開發的，就考慮如何盈利，這個退出我覺得不要想的特別細。為什麼提出這個問題？反向追問過來就是產品設計的時候，土地資源，可上市資源，非上市資產包要理清。第二個問題，你面對資金問題的時候，可以把各個子公司讓他去應用。關於旅遊目的地我們淺談到這裡，也希望未來通過執惠平台，能夠有更多機會展開關於旅遊目的地開發的事宜。掌聲再次感謝他們的分享！
END
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