13宗444畝地本周五開賣！經開區南艷湖推69畝優質地，高門檻出讓疑似遭內定！肥東撮鎮將添5星級酒店，6月土拍首戰即將打響！
6月首場「土拍戰」明日將打響，據合肥土地網發布信息顯示，該場土拍將於6月15日舉行。屆時，將有13宗約444畝地塊迎來出讓，參考總價約12.95億元。
這13宗地塊具體來看：
1、合經區2018-01、肥東FD18-11號地塊為商住地塊;
2、肥西5宗地塊規劃用途為加油加氣站;
3、瑤海E1802和廬陽N1802地塊為租賃住房地塊;
4、高新KQ4-2號地塊規劃用途為科研;
5、新站XZQTD229為商業地塊;
6、巢湖ACK2018-12和ACK2018-13地塊分別為人才公寓、教育科研用地
雖然此次土拍地塊較多，但考慮到大部分地塊均為非商品房住宅用地，僅有合經區2018-01、肥東FD18-11號2宗商住地塊較為重要。並且由於地塊全部以掛牌形式出讓，預計土拍熱度或將有限。
1
南艷湖推69畝優質地 緊鄰海恆商業街
繼去年12月份推地後，經開區南艷湖再推69.5826畝商住地塊，緊鄰海恆商業街。其中地塊最大居住面積約55.67畝，預計可為區域市場提供近1000套房源。
地塊信息
信息顯示，合經區2018-1號地塊，位於繁華大道以南、習友路以西。面積69.5826畝，規劃用途為商業和居住，容積率≤2.8(住宅面積不超過地上總建築面積的80%)，綠地率≥40%，建築密度≤20%，參考地價800萬/畝，競買保證金2.5億元。
地塊現狀
近日，記者來到地塊現場，進行實地勘探。目前該地塊位於繁華大道與習友路交口西南角。
從航拍照片來看，地表上僅有一些菜園等雜物未清理乾淨。不過，整體基本處於凈地狀態，後期開發難度較低。
地塊地勢較為平坦，有利於後期規劃布局。值得一提的是，地塊南面有御湖觀邸小區遮擋，日照採光因素需要考慮進去。
周邊交通
地塊東臨習友路，南臨繁華大道。同時，距離金寨路、錦繡大道，以及徽州大道等城市主幹道較近，道路十分開闊通暢。
地塊向東行駛約5公里，可到達合肥繞城高速包河大道出入口。並且，地塊距離合肥南站和合肥南門換乘中心約4公里，高鐵、長途汽車出行交通便捷。
在公共交通方面，地塊周邊有66路、235路、602路、31路、52路、57路等多條公交線路經過，並且地塊附近公交車站點密集。
在地鐵出行方面，地塊距離規劃中的7號線約700米左右。目前可前往南站，進行地鐵1號線換乘。
從交通出行來看，該地塊周邊交通非常便捷，並且出行方式多樣化。無論是開車、還是高鐵公交等方式，都可以暢達出行。
周邊配套
地塊北面是海爾工業園，東面為海恆商業街，南面為御湖觀邸小區、西側為合肥生命科技園，西南角為東華園小區。
整體看，地塊附近居住小區並不多。另外，考慮到小區周邊工業園較多，居住氛圍一般。
在商業配套方面，地塊周邊主要以海恆商業街以及社區底商為主。附近缺少大型商業購物中心，這也是南艷湖板塊大型商超配套欠缺的「通病」。
不過，由於地塊距離華潤萬象城僅有3.5公里，後期小區居民可前往萬象城，滿足購物消費需求。
在教育資源分布上，地塊附近分布有海恆幼兒園、合肥市習友小學、合肥市第46中學海恆分校、168中學等，再加上後期啟迪引進的清華附中優質學校。綜合來看，這一區域師資力量雄厚，學區資源非常豐富。
此外，地塊南面不遠即是南艷湖公園，加上「退二進三」的政策實行，後期區域生態環境條件尚可。
1
地塊競買門檻高 或被內定
預計參拍房企不會太多
1、合經區2018-01地塊競買人須公司法人。該公司法人須具有中華人民共和國境內房地產一級開發資質且註冊資本金不低於10億元人民幣。
2、合經區2018-01號地塊競得人須在土地成交後7日內，向經開區管委會提供與2家以上(含2家)企業簽訂企業總部入駐本地塊的協議。
協議內容須明確：引進的企業總部自2019年起連續3年年均銷售總額不少於70億元;引進的企業總部自2019年起連續3年年均在經開區納稅總額不少於1.2億元(不包括房地產開發產生的稅收);無法兌現兩款的違約責任處罰措施。
3、競得人須按規劃設計條件和批准的規劃方案要求，在地塊內投資建設產城融合項目，並引入擁有國務院辦公廳頒發的國家雙創示範基地(企業示範基地)稱號的企業入駐運營管理。
4、競得人在土地成交後3年內，確保在規劃建設的總部或研發基地內引進年納稅總額不低於2億元的企業總部數不少於10家。
5、競得人須按規劃設計條件和批准的規劃方案要求進行建設，所建住宅總建築面積的10%由競得人自持，僅用於租賃，不得銷售和轉讓，不得改變用途，其不動產產權整體登記在競得人名下。
考慮到地塊出讓條件非常嚴苛，普通開發企業參與難度很高，預計該宗地塊會參與競拍的房企不會太多。而「高門檻」的設置，也讓該地塊充滿了內定可能性。
據小道消息稱，該地塊已被對面的海爾集團內定，並且僅對內部員工出售。但最終地塊出讓結果如何，還需土拍現場一見分曉。
2
經開區平均地價略低
預計成交價或在1000萬/畝左右
根據新安大數據研究院統計，2014年至今，經開區共推出9宗975.576畝居住地塊(不含商住地塊中商業部分)。平均地價為671.78萬/畝，平均樓麵價為3944.84元/㎡，平均溢價率為45.42%。
其中最高土地單價為1210萬/畝，最高樓麵價為7260元/㎡。和其他城區相比，地價較低。
由於經開區長達2年半時間內無居住地塊出讓，實際上這一數據遠低於目前合肥市場上地價水平。
而有參考價值的，僅有去年12月份出讓的2宗地塊，而地價區間則在998—1210萬/畝內。
對於合經區2018-01地塊來說，預計參考地價可能在1000萬/畝左右。考慮到可能內定的關係，該地塊成交價格預計不會太高。
2
肥東撮鎮69畝商住地開賣 緊鄰東方樾府
除了合經區2018-1號地塊商住地塊之外，肥東撮鎮同樣有1宗商住地將迎來出讓。值得一提的是，這2宗地塊商住地塊面積相差無幾，都在69畝左右。
地塊信息
肥東FD18-11號地塊位於撮鎮鎮瑤崗路與東風大道交口西北角，面積69.288(其中商業15.004畝)，規劃用途商業居住，出讓年限：商業40年、居住70年。
其中容積率：居住≤2.0、商業≤3.0，建築密度：居住≤20%、商業≤40%，綠地率：商業≥20%、居住≥40%，參考地價400萬元/畝，競買保證金1.5億元。
周邊交通
地塊臨近東方大道、淮南路等主幹道路，距離新安江路僅2公里、到合馬路僅1.4公里。而沿著合馬路向西行駛3公里，可上裕溪路高架，到達合肥其他市區。
在地鐵方面，周邊分布有地鐵2號線，以及規劃中的地鐵6號線，未來地鐵出行便捷。
而在公交車站方面，目前地塊周邊1公里內基本沒有公交站台分布。而距離最近的龍塘公交站、華東建材中心公交站則在1.4公里左右。
周邊配套
除了東方樾府小區之外，地塊南面分布有文一名門東隅、聖聯東方早城、華盛大運城等小區。加上3宗居住地塊來看，後期居住氛圍將迎來提升。
由於地塊附近暫時沒有什麼商業，周邊配套基本集中在地塊向南550米之外區域，也就是鐵路北路沿線以南區域。
其中距離紅星美凱龍合肥東部新城商場約1.2公里，距離華東國際建材中心約800米左右，距離永輝超市約600米左右。
值得一提的是，地塊南邊還分布著華東文博城、動感公園等配套，文化藝術方面需求可以滿足。
競買人資格
1、競得人須按規劃設計條件和批准的規劃方案要求，在商業地塊內規劃建設地上計容建築面積不少於3萬平方米、客房數不少於200間的五星級酒店項目。
項目建成後房屋全部自持，不得分割銷售。否則，均視為違約，由競得人按本次出讓土地面積以100萬元/畝標準支付違約金。
2、開工竣工要求——競得人須在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂後4個月內開工建設。
竣工(結構封頂)時間的確定：總建築面積≤10萬平方米的，自開工之日起1年內竣工，涉及有高層(18層以上)建築的，可自開工之日起1年半內竣工;總建築面積>10萬平方米且≤30萬平方米的，自開工之日起2年內竣工;
總建築面積>30萬平方米且≤50萬平方米的，自開工之日起2年半內竣工;
總建築面積>50萬平方米，自開工之日起3年內竣工。以上明確的竣工，均是所有建築單體(超高層建築單體除外)結構封頂。
1
項目配建五星級酒店
周邊地價900萬/畝左右
從競買人資格來看，要求地塊開發企業建設五星級酒店項目，並房屋全部全部自持不得分割銷售。從這一點來看，對於開發企業要求較高。
據新安房產網大數據研究院統計，2018年肥東共出讓了5宗約533畝居住地塊，成交總價約46.86億元，平均成交單價為878萬/畝。
對於該宗地塊的成交價格，其實可以參考周邊FD18-10、FD18-12這2宗地塊的成交價格。 從出讓結果來看，這2宗地塊地價分別為911萬/畝和866萬/畝。
預計該宗地塊價格在800-900萬/畝左右，而考慮受到地塊出讓條件的影響，實際成交結果可能還會低一點。
總結
從6月15日土拍來看，更像是為月底土拍大戰做鋪墊。不僅地塊全部是掛牌出讓，僅有的2宗商住地塊出讓條件都相當嚴苛。可以預見的是，此次土拍的熱度預計不會太高。
更多往昔精彩點擊
TAG:新安房產網 |