房價下跌再次落空，這六大數據說明房價還會繼續漲

相信大家昨天都看了國家統計局發布的2018年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，31個二線城市以及35個三線城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比均上漲，只有4個一線城市的房價同比出現了回落。

其實這一結果並不難預料，因為近期從各個城市的房地產市場的反饋來看，房價並沒有出現回落。現在，購房者關心的是今年下半年房價是否會迎來下跌。雖然說預測的不一定準，但是我們可以通過一些數據看出一些端倪，可以讓我們對整個樓市有更加清醒的認識。

首先，不少人都以為經過這麼長時間的樓市調控，房地產市場應該開始萎縮，開發商拿地的熱情會降低。那麼，實際真是如此嗎？

財政部最新公布的數據顯示，1-5月，國有土地使用權出讓收入22251億元，同比增長45.9%。近50%的同比漲幅，意味著國有土地出讓面積出現了大幅的增加。隨著一二線城市國有土地出讓面積的減少，三四線城市已經成為開發商提升土地儲備量的主戰場。以碧桂園為例，其58%的銷售業績來自於三四線城市。恆大、萬科、保利、融創等龍頭企業也正在加大三四線城市的土地儲備量。

其次，隨著房地產開發企業拿地面積的增加，房屋施工面積和新開工面積也均有所增加。國家統計局數據顯示，1-5月份，房地產開發企業房屋施工面積684991萬平方米，同比增長2.0%，其中，住宅施工面積469770萬平方米，增長2.5%。房屋新開工面積72190萬平方米，增長10.8%，其中，住宅新開工面積53098萬平方米，增長13.2%。房地產開發企業的施工面積和新開工面積的增加，意味著未來新房的供給量會有所增加。

第三，是房地產開發投資金額。國家統計局最新發布的數據顯示，今年前五月全國房地產開發投資41420億元，同比增長10.2%。

第四，是全國商品房銷售面積與銷售金額。數據顯示，1-5月，全國商品房銷售面積為56409萬平方米，同比增長2.9%；全國商品房銷售額48778億元，同比增長11.8%。銷售面積與銷售金額的雙增長，意味著即使樓市調控政策不斷收緊，房地產市場的交易量仍然處於比較高的水準，並沒有因為調控而出現大幅下滑，這也是目前房價沒有出現回落的重要原因之一。

第五，是新房庫存量。數據顯示，截至5月末，全國商品房待售面積56010萬平方米，比4月末減少677萬平方米；其中，住宅待售面積減少466萬平方米。目前，一二線城市以及三四線城市的新房庫存量均出現了不同程度的下滑，尤其是三四線城市下滑更為明顯。雖然施工面積和新開工面積有所增加，未來新房的供給關係也會得到一定程度的改善，但很難完全扭轉熱點城市新房供不應求的局面。

第六，是全國棚戶區改造計劃。我國第二個3年棚改攻堅計劃實施周期為2018-2020年，要再改造各類棚戶區1500萬套，並確定2018年將開工580萬套。這其中主要以三四線城市為主，佔到近九成。關於棚戶區改造，之前也跟大家分析過了，是造成三四線城市房價上漲的最主要的因素。現在的棚改安置以貨幣化為主，即支付拆遷補償款給被拆遷的居民，居民再用這筆資金購置新的住房。市場上多了很多手握巨資的拆遷戶，需求隨之被拉動，銷售面積增加，庫存下降，房價反而在上漲。

簡單分析一下以上六大數據對房價的綜合影響。一二線城市因為人口多，新房少，房價回落的可能性確實並不大。大家普遍認為現在三四線城市的房價，回落的可能性最大。但是，通過第二個3年棚改攻堅計劃可以看出，三四線城市的房地產市場仍有至少三年的紅利期，1500萬套的棚改計劃無疑會產生巨大的需求，因此，開發商加快了在三四線城市拿地的速度，房地產開發投資也在增加，房屋施工面積和新開工面積也在增加，成交也會繼續維持在較高的水準，庫存量還有繼續降低的可能。至少目前來看，以上邏輯完全走得通，在樓市調控政策沒有較大變化的前提下，你認為房價會跌嗎？

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