下馬村十年沉浮 碧桂園再加碼沸城項目里的春城舊改局

觀點地產網從十年前就開始登台亮相的昆明下馬村城改項目，因為碧桂園的再次加碼又來到台前。

6月12日，昆明市五華區的2宗地塊入市出讓，出讓總面積1.88萬平方米。在僅1位競買人參與報價的情況下，碧桂園旗下的昆明碧聯房地產開發有限公司以底價1.46億元摘得地塊，樓麵價約1014元-1458元/平方米。

此次成交地塊實為下馬村城中村改造項目，即沸城項目後續用地。

從2009年開工，下馬村項目經歷開工、停工、再開工、再停工；並於2014年末端陷入全面停工，貼上了爛尾樓的標籤，「沸城」淪為「廢城」。

此後，碧桂園在項目停工三年後成功接盤項目。在歷經北城映象、龍騰世家、大宥城項目之後，碧桂園又將把下馬村城改寫進它的春城舊改圖譜中。

1.46億再加碼下馬村城改

6月12日，碧桂園旗下昆明碧聯房地產開發有限公司，以底價1.46億元摘得昆明五華區J2010-080-03、J2010-080-04-1號兩宗地塊。

單看出讓地塊信息，這兩宗地塊出讓總面積為1.88萬平米，成交樓麵價也僅1014元-1458元/平方米，似乎並無出奇之處。

然而，這兩宗地塊同屬於昆明五華區下馬村城中村改造項目三期，即是沸城項目後續用地。

根據出讓文件，兩宗地須整體競買、統一開發建設，土地競得者還需承擔地塊回遷安置房外掛建設，建設面積為4.22萬平方米，建設周期為2018年至2021年底，建成後無償移交五華區政府。

提起下馬村城中村改造（即沸城項目），昆明人應該都不陌生。

下馬村城中村改造項目位於五華區蓮華街道辦事處轄區，東至龍泉路，西至興中製藥廠，南至白雲路，北至教場北路，改造用地面積約183.962畝，其中集體土地約133.962畝，國有土地約50畝。

早在2008年昆明全面啟動城中村改造不久，下馬村城中村改造項目也於2009年開始動工。項目當時擬投資約24億元，預計2013年回遷安置房交付使用。

然而，這個項目接下來的路卻走得一波三折。上千戶居民的回遷夢做了8年之久，以至於「沸城」被人調侃成「廢城」，「下馬村」更有「下馬坑」的稱號。

2009年4月，雲南艾亭房地產開發有限公司以2.6億元的價格競得下馬村城改項目A1地塊51.37畝土地，其中部分用於回遷房建設，並正式成為項目的社會投資人；同年9月，下馬村正式啟動拆遷，項目應拆遷總戶數1200餘戶，拆遷總面積約27.5萬平米。

2014年，因艾亭地產資金鏈斷裂、融資困難等問題，項目面臨停滯。一度開工、停工、再開工、再停工，最終陷入全面停工狀態，成為著名的爛尾樓。

2017年3月，時隔三年，昆明五華區區城改辦批複同意引入了新的社會投資人--雲南碧桂園房地產開發有限公司參與項目後續改造開發建設，項目預計於2020年完工。同年4月，A2地塊即省建五〇五公司宿舍的一棟居民樓開始拆除，昭告著停滯許久的下馬村城村改項目終於重新啟動。

此後，碧桂園開始成為這場沸城改造復活大戲裡的主角。

2017年12月，碧桂園以2.5億元競得轄區45畝J2010-080-2號地塊，土地單價520萬/畝。

今年5月，艾亭地產將其名下的下馬村城改項目A1地塊51.37畝土地，以4.06億元的總價轉讓至碧桂園旗下昆明碧聯房地產開發有限公司名下。

而在此次兩宗地塊再度由碧桂園拿下後，下馬村城改項目僅剩A5地塊尚未入市。也就是說，碧桂園距離承包整個下馬村城改項目僅剩一步。

「通過舊改方式進入昆明也是結合市場情況而做出的主動選擇。」昆明中原資源中心總經理康兵接受觀點地產新媒體採訪時如是表示。而因境內五華山得名，作為昆明核心城區的五華區土地自然更是有限，通過介入下馬村舊改可以說是碧桂園再次加碼雲南尤其昆明布局的捷徑之一。

碧桂園春城舊改圖譜

對於昆明市場尤其舊改板塊來說，碧桂園絕對不是生面孔，說是角逐主力也不為過。

在經濟去槓桿大背景下，房地產市場調控政策輪番出台，土地出讓條件愈來愈嚴苛，融資渠道收緊，房企拿地成本升高。在這種步步緊逼的狀況下，舊城改造已經成為大小房企們拿地擴儲過程中一顆舉足輕重的棋子。

而這個由於主城版圖上散布著300多個城中村被揶揄為「村城」的春城昆明，更是碧桂園一直「窮追不捨」的對象。

碧桂園的昆明進城記從2015年拉開序幕。自進入昆明以來，碧桂園可以說一直扮演接盤俠的角色，不斷接手爛尾、停工、獃滯項目。

據不完全統計，目前碧桂園在昆明的項目達18個，其中已經公開的有碧桂園鳳凰灣、都薈、紫台、半山龍庭、御龍半山、龍騰世家、大宥城、碧桂園北城映象等，以及3個青龍村城改、大波村城改、穿金路自行車廠舊改地塊3個土地一級開發項目。

而就在以上18個項目中，除了半山龍庭、紫台、御龍半山是通過招拍掛直接拿地外，其餘都是通過收購、合作、代建方式獲得，其中接盤大型停工爛尾項目更是多達4個。

這其中，單單碧桂園鳳凰灣、大宥城、沸城，哪一個背後的舊改故事都不會簡單，哪一個也不能說是碧桂園輕易啃下的軟骨頭。

2016年初，碧桂園從雲南佳農集團手中接過被列為城市更新改造項目的東白沙河地塊，打造成碧桂園鳳凰灣項目，而這也算是碧桂園前後耗時八年，在昆明市場的首秀。

2017年末，碧桂園與俊發合作，共同開發昆明市栗樹頭片區城改二期項目即原大宥城。這同樣是一個征途坎坷的爛尾項目，由於資金斷裂，項目前後經歷封頂斷水、推遲開工、全面停工等，一度引進中糧大悅城仍舊無果，最終等來了碧桂園的接盤。

而如今，在碧桂園昆明舊改歷史上，沸城又將添上一筆。

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