施道紅：從產業園區到產業創新區

最新 06-18

FTA有幸收到中國開發區協會的邀請，由施道紅先生在湛江跟各位開發區協會的成員做分享交流。施道紅：FTA創始合伙人、執行董事，同濟大學建築學碩士，中國產業地產設計專家，WELL健康標準投資及積極推動者，資深產業園區及辦公建築設計專家，倡導」產城人融合」「以城促產」的園區發展模式。主持了近80多個辦公及產業園區的設計、建成，包括上海市北高新區產業及城市更新設計、上海浦江智谷、華泰中心、蘇州2.5產業園等。

以下是施道紅先生的演講內容：

很感謝中國開發區協會的邀請，今天非常榮幸與各位進行分享我們在產業地產領域的心得。產業地產是最近地產圈比較熱的一個詞，很多人說，我們趕上了好時候，其實並不是，FTA從2003年開始進入中國市場，拒絕掉住宅地產的誘惑，專心研究產業地產這個細分領域，定位在「辦公及產業地產一體化設計專家」，我們堅持用技術T(Technology)與藝術A(Art)設計未來F(Future)。到現在FTA已經實踐了500多個園區，建成的已經有100餘個。

在開始今天的分享前，我想問大家一個問題：在你們的園區里，有多少人是80後？他們最喜歡園區的哪個地方？（除了食堂;-)

你們不用著急回答我。其實現在大部分的園區使用者都是80後，這個問題，我們也問過不少在上海的產業園區開發及管理人員，他們一時半會兒也答不上來。好像沒有一個地方能代表園區的，也沒有一個公共空間、沒有一條街、沒有一個廣場能聚集起人的，園區就是一個純粹的工作的功能性空間。

而這樣的純粹的功能性的空間，能招到好的企業么？

首先，一個關鍵的問題是：在這個時代，什麼是好企業？

我們來看Instagram，這是一個圖片分享應用APP，2012年，Facebook收購了Instagram，出的收購價是10億美金，而當時，Instagram只有13名員工。

時代迅速變遷，我們已經從工業時代轉變到智本時代，工業時代里，人=機器，產值的增加需要靠土地、靠資源、靠人力時間；而在智本時代，靠的是有創意與想法的人才，人才在哪裡，產業就在哪裡。

美國知名的經濟地理學家喬爾科特金在心底里數字經濟如何塑造美國地貌一書中說到今天，最重要的資產不再是自然資源，而是獲得高技能勞動力，尤其是科學家工程師，以及其他主導新經濟的專業人士的能力。

簡而言之，城市與區域經濟發展的核心動力並非基於具體的產業，而是根植於人才，好企業的關鍵要素也變成了人才與創新力。

是時候打破傳統的觀念了：

以往主流的區域經濟理論只會強調城市吸引企業的重要性：企業在某地投資會創造就業機會，尋找工作的人們跟著搬進來，地區就會蓬蓬勃勃發展起來。但在智本時代，則強調「以人為本」，城市需要致力於吸引和保留大量人才，這些人才點子頗多，他們自然會想方設法興辦企業，帶動就業和經濟增長。

這些人才，佛羅里達教授(Richard Florida) 稱之為：創新階層。

創新階層分為3類：核心創新者（Creative Core，創新引領者，如喬布斯）；專業創新者（Creative Professionals，如律師建築師）；遊俠式創新者（Bohemians，非專業出身，但卻有獨到視角與見解）。

科學家、工程師、建築設計師、作家、畫家、音樂家等等，都屬於創新階層；並且，創新階層不一定是要受過高等教育的人才能擔當，任何人只要有有新意的想法，能持續不斷地為社會通過腦力方式提供價值，都能歸入創新階層，比如傳統服務行業的理髮師等。

這些創新階層，已經不滿足於純粹的功能性空間了。對於他們來說，工作不僅僅是一個地點，而是是一種活法，是人們創造力表達的方式，是成長的工具，是人們感受意義、創造價值的途徑。

那，接下來的一個問題是：

創新階層喜歡聚集在什麼樣的地方？

一個好消息是：對於創新階層來說，高工資和低物價水平並不像人們想像的那麼重要，因為創意階層更看重新鮮愜意的城市體驗。他們寧願為這種生活支付高額代價，也不願意搬到廉價而乏味的地區。要知道，當今世界上沒有一家偉大的公司是因為稅收優惠而成長起來的，而是因為其技術及人才。

那什麼是好的「城市體驗」？

答案是：高密度、多元化、包容性。

高人口密度的城市更適合創新階層，不是因為有所謂的稅收優惠，而是因為其文化豐富，高密度城市帶來多元化，多元化的環境更能包容不同想法、不同人之間的社交更充分，起到1+1>2的效果，誕生出更多創意。寬容吸引人才，人才創造科技，科技誕生產業，產業驅動城市發展。

更值得一提的是：人口代際的更迭帶來的居住偏好的變化，全世界的90後都更偏愛動感多元充滿機遇的大都市，哪怕代價是高昂的生活成本！此外，科技創新機制逐漸轉向開放協同，需要從需要串聯從大學到金融的全產業鏈協同，城市構築了最適合創新協同的環境！

2030年的紐約規劃明確提出：

要保持紐約的國際競爭力，就要有一流的產業；要有一流的產業，就必須吸引一流的人才；要有一流的人才，就必須得有一流的環境！

所以總結起來，我們的產業園區、開發區、高新區，一定要從價格思維轉變到引人思維上去。

那，究竟什麼樣的場景才能吸引人才？我們總結了下面四種區域，他們尤其受創新階層的青睞：

1. 城市中心區內部或周圍聚集

城市中心區已經變成現代都市各階層聚集的重要參考坐標。城市中心區從主要工業區、商業區到創意階層的主要居住區的是一次重大的城市轉變，也是半個世紀以來城市中心區去工業化的表現。城市中心，有不少「街頭文化」，而創新階層最容易被「街頭文化」這樣的生活方式所吸引，從而聚集。包擴引入現磨咖啡、街頭藝人、時尚畫廊、獨立餐廳、小型劇院等多樣元素，也包括修築自行車道和小型球場，而非大型體育場館，因為創意階層更喜歡參與式的體育運動，而不是坐在看台上喊「加油」。

2. 臨近交通樞紐

報告充分證明了創意階層在所有大城市區域的公共交通主動脈附近聚集的偏好，尤其是在地鐵與輕軌附近。臨近公共交通樞紐能讓知識工作者減少開車通勤所帶來的機會成本，也就是乘坐公共交通時也能思考與討論，進而提高了工作效率。

(salesforce總部與交通樞紐的連接↑）

3. 在學術機構附近聚集

大學與研究機構是創意階層選擇居住地另一重要考慮因素。過去的大學僅僅作為學生上課的地點，而研究顯示，現在無論是郊區校區還是市中心的校區，都開始成為創業階層居住區的磁極。

(King"s Cross, 知識社區，其中有多個藝術學校↑）

4. 注重自然環境舒適度

擁有良好自然環境特別是水岸的地區通常是創意階層聚集區。大部分水岸地區都是廢棄的工業地區，距離城市中心近，並且有大量的廢棄廠房可以改造成Loft辦公室與住宅。

具體的「地方」取代「公司」成為城市與區域經濟發展的關鍵要素。吸引創新階層的要素是「人本環境」，即高度包容新思想與新社群的都市氛圍，而非傳統層面的「商業環境」，即城市的稅負與基礎設施等。

(Brooklyn Navy Yard，臨近水岸↑）

總之，哪個地方更宜居，知識分子就會選擇在哪裡居住，知識分子選擇在哪裡居住，人類的智慧就會在哪裡彙集；人類的智慧在哪裡彙集，人類的財富最終將在哪裡匯聚。

(美劇矽谷海報，矽谷是完全靠人才的聚集而發展的↑）

接下來，我想跟大家分享一個FTA的實踐案例：

上海市北高新區。

它是上海中心城區市級開發區，也是長三角經濟帶轉型升級的示範區，也是距上海市中心人民廣場最近的高新技術產業園區之一，直線距離僅8公里。園區東臨泗塘河，西至彭越浦河，北至走馬塘河和場中路，南至汶水路，園區規劃面積3.15平方公里。

1992年8月，市北工業新區成立。25年來，市北高新經歷了三次刻骨銘心的『裂變』，每一次都緊緊跟隨著上海改革創新的發展步伐：

從1992年煙囪林立、濃煙滾滾的彭浦老工業區，到2012年集聚1700多家高端服務型企業的高新技術總部經濟園，再到2018年形成了以大數據產業為核心的全產業鏈總部經濟功能區，以及相配套的綜合服務功能區和生活配套功能區。完美實現了產業與城市同步升級，成為靜安區的一張耀眼名片，也成為了上海「創新驅動、轉型發展」的成功典型。

在深入走訪過項目地之後，我們發現，這是一個很典型的過去的工業化城市，在中國大江南北都可以發現。雖然如此，我們還是看到了市北高新區的四大潛力↓