被美元綁架！香港樓市，將重演1997大崩盤？

北京時間6月14日早上2點，美聯儲宣布再次加息。

5個小時不到，還沒有等到上班時間，中國香港的金融管理局就急切地宣布：跟！

值得注意的是，香港金管局「調整基本利率」的公告這樣說：

香港金融管理局今日（星期四）宣布，基本利率根據預設公式上調25基點至2.25厘，即時生效。上調基本利率的舉措是因應美國於6月13日（美國時間）調高聯邦基金利率的目標區間25基點而做出。

基本利率是用作計算經貼現窗進行回購交易時適用的貼現率的基礎利率。目前基本利率定於當前的美國聯邦基金利率目標區間的下限加50基點，或隔夜及1個月香港銀行同業拆息的5天移動平均的平均值，以較高者為準。

也就是說，香港的利率跟美聯儲公布的「美國聯邦基金利率」的「目標期間」是鉤掛的。美國公布的區間一般是25個基點（下限到上限），香港方面選取其下限加上50個基點，也就是比美元利率（上限）高25個基點。

其實，這就是香港「聯繫匯率制」最好的解釋。

說白了，香港雖然是一個獨立的關稅區，有自己的「央行」（香港金融管理局）和貨幣，但卻沒有獨立的貨幣政策。綁定美元的含義，就是把貨幣政策主動權交給了美國。

港元在歷史上，曾有過「綁定英鎊」、「自由浮動」、「綁定美元」三大時期，應該說各有利弊。目前綁定美元的最大弊端是，香港經濟基本上跟中國內地一個周期，而跟美國不同步。

至少在10年內，我們看不到香港改變聯繫匯率制（綁定美元）的可能。於是，一個嚴肅的問題擺在了人們面前：隨著美元加息提速，港幣也必將快速加息，那麼香港樓市的泡沫會破裂嗎？

最近幾年，香港房價飆升。即便政府對外地購房者加征了相當於房價30%的印花稅（兩種合計），仍然遏制不住房價上漲。

據華爾街日報報道，國際知名的房地產諮詢公司「萊坊國際」全球房價指數顯示，今年一季度香港房價同比上漲15%，高踞全球各大住宅市場之首。

最新、最典型的一個案例是：近日，香港九龍某公寓的一個車位，以600萬港幣的價格賣出，榮登香港「車位王」。而賣家是2017年9月買的這個車位，當時成交價是340萬元。短短几個月，就大賺了76%！

上圖：香港近年來成交的天價車位。

香港中原地產曾在2017年12月發布報告說，當時香港房價首次超過了每英尺1.2萬港元。如果按照今年以來上漲15%計算，則香港住房均價達到了每尺1.38萬港元，摺合成內地的單位就是：每平米12.1萬元。

而內地房價最貴的深圳，每平米也才5.4萬元！

香港是一個自由港，沒有外匯管制，資金來去自由。股市、樓市波動性大，往往暴漲暴跌。未來，隨著加息持續，香港樓市會重演1997年前後的大崩盤嗎？

我的看法是：如果沒有內地資金的流入，或者中央政府的支持，香港樓市存在深度調整的可能性。

但問題是：香港如果重演1997年的大崩盤，必然對北上深房價產生重大影響。而北上深，是內地樓市的風向標。所以，如果香港樓市出現重大波動，內地資金必然參與「維穩」，香港重演1997年大崩盤的可能性非常小。

或許有人會問：為什麼1997年就崩盤了呢？那時候，為什麼中央政府不參與「維穩」？

原因很簡單：此一時也，彼一時也。

1997年前後，香港樓市先是出現了暴漲，泡沫非常顯著。然後，又遭遇了亞洲金融風暴，而第一屆特區政府又提出了每年興建8萬5千套住宅，「希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年」。

三大因素交織，引發了香港歷史上最慘烈的「樓市大崩盤」，據稱有20萬人變成了「負資產」（房價下跌太多，即便斬倉出局，也無法歸還全部銀行貸款），更有人因此自殺。

其中董建華「8萬5」計劃對市場殺傷力非常大，因為直到今天香港每年新房供應量也才4萬套左右。如果真的在20年前就每年新增8萬5千套住宅，香港房價肯定不會有今天的價格。當然，董建華的住宅設想很快就作廢了，1998年香港政府甚至連續9個月停止出讓住宅用地。

當時內地沒有幫助香港「維穩樓市」，一個重要的原因是：對樓市劇烈波動的危害性缺乏認識。此外，心有餘而力不足。當時內地外匯儲備一共才1400億美元，而香港則有920億美元，內地只相當香港的1.5倍。至於當時內地有能力去香港買房子的個人，更是鳳毛麟角（現在則是數不勝數）。

此外，當時內地還沒有全面啟動房改，對於樓市的重要性認識不足。回顧改革開放以來的40年歷史，官方對樓市最「冷酷」的就是1993年前後那次泡沫大破裂（海南、惠州、北海為代表）。當時樓市帶給政府的財政收入微乎其微，樓市對其他行業的帶動作用也幾乎看不到。而政府看到的只是：樓市刺激了通脹！

1998年內地全面進行了房改，進入了商品房時代，土地財政誕生了。土地財政迅速成為地方政府改變城市面貌、提升基礎設施的利器，所以政府對房地產、城鎮化、大基建開始日益熱衷。目前，政府直接、間接的收入里，跟房地產有關的佔了40%左右。

所以，在今天的官方眼中：樓市的重要性顯而易見。而樓市崩盤帶來的惡果，也在1993年的內地和1997年後的香港試驗過了！

目前，內地外匯儲備是3.1萬億美元，是香港外匯儲備的7倍。內地廣義貨幣M2的規模，是香港的15倍（1997年的時候只有5.7倍）；至於GDP，2017年內地是香港的36倍（1997年時是5.3倍）。

所以，內地掉點「麵包渣」，就可以讓香港樓市「撐死」！

都不用央行放鬆外匯管制，只需把針對內地人購房的30%印花稅減半，就足以對沖幾次美聯儲加息的影響。

而香港樓市，又是一個超級小盤股。根據香港政府的數據，到2018年初，香港一共有住宅280萬套（見上圖），香港住宅的樓面面積「中位數」為431英尺（40平方米）。所以我們可以推算出來，香港住宅的總面積大約在1.12億平米左右（實用面積）。而北京和上海的住宅面積，則達到了6.5到7億平方米（建築面積）；深圳僅違法建築里的住宅面積（建築面積），就接近3億平方米！

所以我們可以算出，香港住宅的總市值不過13.57萬億人民幣，而上海則接近30萬億元人民幣。

想控制香港房價，對內地來說簡直就是「小菜一碟」！

而不控制香港房價，任期崩潰，其負面影響將遠遠超過1997年。那已經不是20萬人負資產、數百人自殺的問題，而將波及14億人的資產安全。因為香港房價和內地房價，已經形成了「唇亡齒寒」的連帶關係。

所以，香港樓市越來越不能崩！

當然，不能崩，不等於不會降價，也不等於可以閉著眼去炒作，這完全是兩個概念。

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