投資泰國——泰國土地及房產政策法律法規解析

所謂的「買房子」，從本質上來說，是買家付出款項，換來與所購房屋及其對應土地的一種關係。前一種關係，稱為「房屋所有權/使用權」，後一種關係，稱為「土地所有權/使用權」。這兩種關係的綜合，往往被籠統的稱為「產權」。

中國土地及物業的產權性質

我們都知道，在中國買房，房主擁有永久的房屋所有權以及使用權。但由於中國的土地基本上都歸國家所有，房主沒有「土地所有權」，只能擁有「土地使用權」。《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，民用住宅用地的使用權年限最高為70年，這就是「中國房產只有70年產權」的由來。

那麼，泰國的房產產權與中國有哪些不同之處呢？

1

泰國人購房享受永久產權

泰

國是一個奉行「城堡法」和「不退讓法」的民主法治國家，泰國政府和法律非常注重保護個人產權。泰國產權法規定，泰國本國人可以購買土地自己建房，或者購買開發商開發好的房產，均享有永久的「土地所有權」，即擁有所購房產的「永久產權」（Free Hold），且該產權可以世代繼承、可以轉售、受政府保護不能強拆。

2

「外籍人士」的產權界定

泰國是土地私有制的國家。泰國政府為了保障泰國人士掌握土地所有權，規定外籍人士不能以個人名義直接購買獨立地權的地產。那麼，在泰國的外國人（我們中國人去泰國買房就是外國人啦）購買泰國房產，其產權性質就與房產類別、購買人屬性相關。

公寓

泰國《組屋大廈法》規定，整棟公寓大廈只能出售不超過總銷售面積的49%的永久產權給外籍人士。換句話說，泰國有永久產權的公寓給我們來買的（耶！），但並不是每一套公寓對我們來說都是永久產權。所以在購房時需要了解清楚，到底開發商出售的公寓對我們來說是不是永久產權。

小貼士

根據我們前面提到的「產權」的定義，大家可能會問了：「永久產權」公寓的房屋所有權/使用權是永久的，這個沒問題，但其對應的土地的所有權/使用權也是永久的么？答案是：對！只不過是該塊土地是與整個公寓大廈的土地綁定的，無法分割作為另外用途。

那什麼樣的公寓對我們外籍人士來說不是永久產權呢？答案也很簡單。如果你很喜歡一座公寓樓，這座樓已到達外籍人士持有49%永久產權公寓的上限，那麼你就只能考慮用另一種產權形式來持有公寓房產了，即不動產租賃保有權（Lease Hold），簡稱「租賃產權」。

小貼士

這個「租賃產權」又是什麼鬼？其實你已經知道了，跟中國的產權類似，就是只有房屋永久的所有權/使用權以及土地的使用權，但沒有土地的所有權。一般來說在泰國租賃產權一簽就是30年，根據開發商的情況，可以續簽若干次。每次續簽需要向泰國政府繳納一筆稅費，金額大約是購房款項的1%。租賃產權需要額外的法律服務才有可能繼承、可以轉售。

別墅或土地

別墅不像公寓大廈那樣房屋面積可分割，而是一座房子佔一塊地。根據之前提到的「外籍人士不能以個人名義直接購買獨立地權的地產」來看，我們是沒轍了。真的是這樣么？

還有一招，就是成立泰籍公司來購買別墅或土地。泰籍公司必須有至少一名泰籍人士任股東和法人，並且泰籍股東持股比例必須大於51%。可安排泰國法人和股東將股份交由您代理。這樣，作為公司的董事，您同時控制其他股份。由於該泰籍公司擁有別墅所在土地的永久所有權，因此，您對該土地的所有權就有了絕對的控制。

3

來點直觀感性的

有圖有真相，啥也別說了！

泰國房產證（Ta Bian Bann)

所謂的藍本（Blue Book）是也

泰國地契（Chanote）

正面

背面

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