行業變革中的房產經紀公司加盟暗戰

以上海為代表的一線城市進入存量房時代，互聯網對行業的多維度滲透等因素，地產中介行業再一次被推向風口，從發展格局到商業模式均處一場變革中。

以4月23日鏈家推出「貝殼找房」為引，此後包括58集團、中原、易居等機構相繼推出舉措。

6月12日，58集團在北京發起「雙核保真·以誓築勢」全行業真房源誓約大會。58集團聯手我愛我家、中原地產、21世紀不動產中國、萬科物業、龍湖冠寓等企業，誓約以真實房源和誠信經營服務廣大用戶；6月13日，中原集團旗下針對中介加盟業務的全新品牌「上海原萃」開業；6月14日，易居房友全國門店突破8000店，易居中國董事長、總裁周忻重申，更重要的是平台持續的服務與整合資源能力，易居房友不對門店做強管控，只做服務生。「我們不是加盟，而是一個聯盟」。

以上海為代表的一線城市進入存量房時代，互聯網對行業的多維度滲透等因素，地產中介行業再一次被推向風口，從發展格局到商業模式均處一場變革中。

加盟「圈地」

北大光華一份研報指出，目前全國存量市場已達180萬億元規模。中介在發展過程中不斷跑馬圈地，加盟、線上線下聯合模式推陳出新。此次大中介以中小中介為「拉攏對象」，希望通過提供技術服務達成某種程度上的「聯盟」。

中原地產中國大陸區副總裁兼上海原萃總裁劉天暘接受21世紀經濟報道記者採訪時指出，目前市場上的加盟模式，主要有三種：第一種是鏈家的「強管控式」，包括收取加盟費、翻牌費，POS機的交易服務費等（近13％的交易服務費），還包括成交鏈家網上房源40％的傭金扣點比例，這是一種既賣埠又加盟又翻牌的綜合加盟模式。

另一種是易居房友一手房的分銷模式，收取加盟費和保證金的金額相對較低，對於小中介來說低價誘惑較大。但劉天暘認為，易居在二手上所提供的系統其實並不特別符合中介實際需求。易居主要是通過一手分銷收取平台費中的差價來實現盈利。

第三種模式是提供基礎服務，主要指出售SaaS系統的公司，比如好房通、巧房、悟空等。他們以通過中小中介的經紀人所使用的PC端操作系統界面來介入行業。

劉天暘介紹，中原的加盟品牌原萃，本質上是為中小中介企業提供全盤信息服務的技術輸出性企業。這來自於中原40年來直營所布局城市、經歷眾多市場起伏所積累的經驗、管理模式、工具和業務理念等。

而據德佑方面介紹，德佑是鏈家旗下加盟品牌，意在賦能加盟商，幫助其提升服務品質和運營效率；58集團CEO姚勁波在6月12日的發布會上強調，58是做平台，而非加盟，在線端、平台端是一核；另一核是線下，由我愛我家、中原地產等企業構建。

區別於上述兩家企業線上線下「賦能」與打包套餐的做法，中原想做的是針對中小中介所需要的所有服務列項進行細化，形成菜單式的可自選服務。

前平安好房CEO庄諾指出，在二手房市場，想在整個產業鏈通吃太難，行業之前的局面：線上-搜房、58；線下-鏈家、中原；房金融-平安好房，其實最合理。鏈家的偉大在於用十多年完成線下布局，形成「店+人」的優勢，深耕社區；58、搜房的優勢在於線上流量。這兩類公司在市場中形成互補，很難說誰會吃掉誰。如今中介行業以服務商角色引發的行業變化，背後或許和市場有關。

2017年，搜房關閉80%自營門店，轉向「加盟模式」退回線上做輕資產，搜房房天下二手房線下門店都是採取加盟方式擴張。「大中介都在通過加盟方式圈地。」一名資深業內人士對21世紀經濟報道記者表示，各家方式又有所不同，比如易居房友是想讓二手房中介來分銷易居代理的新房；鏈家獨特在真房源、ACN合作網路等。

模式仍需沉澱

各大中介掀起加盟大戰背後，是二手市場的下滑。以上海為例，上海鏈家數據顯示，5月二手住宅價格下跌0.3%，延續下行走勢。二手住宅市場儘管相較4月有所回升，但仍然長期保持在2萬套以下的相對低位水平，房東的價格鬆動也日漸增多。綜合業內人士反饋，上海二手房價累積下跌已超15%。

但德佑相關人士指出，市場的變化對鏈家並沒有造成很大衝擊。2017年，鏈家的GMV仍破了萬億，鏈家在3年前成立鏈家網時，就開始籌備加盟，但當時在「賦能」能力上還不足，需要沉澱。

德佑相關人士認為，目前我國房產經紀市場獨家委託缺失、沒有類似美國的MLS房源共享平台、沒有經紀人牌照要求、沒有保險機制等。這導致做加盟需形成具有中國特色的品質加盟機制。

隨著交易的地理距離不斷延長與消費者行為日益線上化，只有基於互聯網的加盟才能最大程度地響應消費者需求並提升效率。

上述人士指出，服務品質的溢價將更加突出，上述市場變化均支撐了「加盟」這一發展趨勢。

劉天暘則指出，中介行業自從被大量資本進入之後，就變得有些「不太健康」，大中介憑藉自身資源和優勢立足市場，但一些中小中介日子就不好過了，他們憑藉自身能力難以更新生產工具和獲取資源，導致逐漸失去競爭力和生存力，甚至有的不得不退出市場。

「這導致中介市場傾向嚴重，生態不平衡。」劉天暘認為中原所做的就是希望整合自己的經驗為行業做實事。

上述業內人士卻認為，其他幾個大中介的做法更像是對鏈家重啟德佑加盟的一個被動回應。

上述業內人士分析，當前各大中介的加盟模式相比以往雖有改進，但仍有其弊病。比如，鏈家的「門店+人」形成的不變費用，在交易量萎靡，收入減少的情況下，這類費用在財務費用里佔比很大；搜房、58雖然平台化後，形成輕資產，但很難接地氣，而二手房是一個很接地氣的非標產品。「如果姚勁波可以讓中原加盟來支撐它的線下部分，當然很理想。只是如何分配利益成為新問題。」

轉載自:21世紀經濟報道

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