買永泰？融創：「我母雞啊！」
被各商家炒成又一個購物節的6月18日之際，地產圈資深「買手」——融創中國董事長孫宏斌也被傳又一次準備「下單」。
近日，業內有消息稱融創將全面收購北京永泰房地產集團（以下簡稱永泰）。但地產人網求證融創員工獲悉，未有確鑿官方口徑證實此事，傳聞目前仍是傳聞。
「整個永泰才不過一百多億，也就是融創一個項目的貨值，孫宏斌愛買但不亂買，總要挑一挑的」，有接近融創人士這樣對地產人網記者表示。同時，該人士還透露，「不是融創急於買，而是永泰著慌賣，他們應該同時在和多家接觸。」
來自於永泰內部的消息，趨向性也很明顯。有永泰員工向地產人網透露，今年春節之後，高層開會多次表示，未來集團將逐漸減少對房地產業務的關注和投入。而這也直接導致了不少永泰員工人心惶惶，加緊開尋「下家」。
無論如何，對於融創，To be or not to be只是「買或不買」，不過又是一樁「要錢」的生意。而之於永泰，卻是生存或是死亡的「要命」的事情。眼看明年就要迎來二十周歲，這家也算老牌的房企，可能要未及「等終軍之弱冠」就要更名易姓。
數年積澱一夕跑偏
很多人對永泰的聽聞，源於2001年其在北京的處女作酈城。西山板塊、低密大盤，十幾年前，僅憑這兩個關鍵詞，就足夠讓酈城在當時的北京住宅市場鶴立雞群。加之以當時看獨創性地請日本設計師做了「前無古人」的屋頂綠化，酈城身價立漲，永泰一炮而紅。
實際上，永泰進入房地產領域要追溯到1995年之遙。公司創始人也是實際控制人戴皓，主持開發了哈爾濱「八路五橋重點工程」之一的酈苑小區，打破當時開發商先建商品房、後建回遷房的慣例，反其道而行之，實現了當年拆遷當年入戶，因此還受到了哈爾濱市政府的表彰。1998年，戴皓才做出走出東北謀求進一步發展的決定。
此後一段時間內，永泰的發展證實了戴皓的遠見。酈城之後，諸子階、自在香山、八大處會議中心、永泰福朋喜來登和雅樂軒酒店等品牌產品逐漸進入京津冀、滬蘇等區域。產品力不錯、企業品牌形象塑造得當，那些年的永泰業績穩步上升，很快躋身全國百強房企之列。
「跑偏」始於2012年。當年3月，永泰與黑龍江省農墾總局哈爾濱管理局簽署戰略合作及股權轉讓協議，耗資相當於其當時全年的銷售額20餘億元，拿下佔地30萬平米、總建築面積120萬平米的哈爾濱永泰城項目。
一年後，永泰又分別耗資13億元和14億元，取得銀川永泰城和呼和浩特永泰城項目，彼時預計總投資額分別為100億元和90億元。
業內迷惑，這家原本在一線城市高端住宅做的好好的企業為何「起新調」。永泰自己卻高調宣布「將立足北京，向二三線城市進軍商業地產，經營模式從銷售為主轉向租售並舉。 戴皓胞弟、中發集團副總裁、永泰總經理戴迪，還藉機宣布了永泰的「53515」新戰略——即「從2011—2015年五年間，永泰將以戰略布局區域為重點，新建5家五星級酒店，3個城市綜合體，取得5個100萬平米的開發項目，年度銷售面積達100萬平米，實現年度銷售額50億元。」
百億之後多年原地
「任性」的前提大多是「有錢」。彼時總資產規模僅約90億元，至今也還是百億級的永泰的「金融後盾」，是母公司中發實業（集團）有限公司。中發集團是合眾人壽的發起人兼大股東，持有合眾人壽約39%的股份。2013年時，合眾人壽總資產483.8億元，凈利潤9.4億元。除此之外，中發集團旗下還有典當、小額貸款、投資擔保、製藥等業務，這樣比起很多其他房企，永泰有著明顯的融資優勢。
2015年1月，拿地後第28個月，哈爾濱永泰城開業。永泰承認在學習萬達快拿地、快施工、快開業的高周轉模式。並從萬達挖來多名高管負責商業、酒店、百貨等版塊。
哈爾濱永泰城開業之初，永泰副總經理李禮介紹，「（哈爾濱永泰城）總投資81億元左右，其中商業綜合體的投資約40億元，住宅等銷售型物業回籠的資金可以覆蓋商業總投資額的60%，其餘40%努力用商業運營儘快回籠」。很明顯，他們對萬達「住宅＋商業」滾動開發，用住宅銷售來反哺商業的模式也進行了「拿來主義」。
開始時，一切似乎順風順水：呼和浩特永泰城2014年12月單月成交248套，簽約額1.5億元，回款1.2億元，成為當月呼市銷冠；哈爾濱永泰城開業當天，客流逾29萬人，實實在在地在冰城燃起一場「火」。
2014年，永泰簽約銷售額25億元，回款達20億元，加上合眾人壽旗下養老地產項目及一些合作項目的銷售額，總銷售額近50億元。 「明年，公司將向著年度100億元銷售額的目標努力。」永泰地產一名高管當時稱。
四年過去，永泰的銷售規模至今仍停留在100餘億元。
三四線城市商業項目易立難行
回顧下來，2014年應該就是永泰的分水嶺。曾經是戴皓髮跡之地的東北，再沒能像之前一樣給他帶去好運，他新押寶的西北，也不振不爭氣。
而應該不是巧合的是，房企回歸和資金迴流強一二線城市，也恰從2013年—2014年開始。曾經因為前一輪限制政策對於他們較寬鬆而「突然受寵」的弱二線城市和三四線城市，在經歷了幾年基礎薄弱難持續的上漲後，終是因需求量和購買力有限而很快卡在瓶頸處。尤其對於商業項目，強一二線城市的人口基數、流動活躍性以及實體商業良好的創新氛圍，是弱二線城市和三四線城市無法比擬的。
遺憾的是，永泰的商業擴展圖上，都是佳木斯、西寧、蘭州、太原、南寧等這樣的城市。以永泰的布局重鎮之一哈爾濱為例，一份來自戴德梁行的報告顯示，哈市2016年的失業率為3.8%，為同表格內橫向比較的六個城市中最高（其餘五城分別是天津、濟南、瀋陽、大連和青島）；社會消費品零售總額為1796.4億元，遠不及天津的3333.6億元，也尚不如瀋陽和大連的2千億元以上。人均可支配收入16928元，而其餘五城全部超過2萬元。
儘管從今年以來的數據看，西北市場的房價已開始有所反彈，那裡城市又屬新興商業地產市場，在電商對實體的衝擊已近尾聲，線下已迎來復甦春意的現在和未來，想像和運作空間都比較大。但戴氏兄弟和永泰似乎已經撐不到冰雪消融、春暖花開時。易居智庫研究員研究總監嚴躍進置評，「商業地產項目總是有人拋有人接，背後其實還是和資金鏈休戚相關。一旦資金壓力壓頂，即便知道項目還有機會盤活，運營者也多會趁還有溢價空間時將其打包出售，畢竟商業項目債務高、回款慢、燒錢耗時長，一般企業不敢一梭到底。」
對於未來接手永泰者，無論是否融創，嚴躍進也給出了警示。「商業地產的項目盤活思路與住宅項目的，邏輯思路和操作手法上都大不同，不具備此類經驗的企業最好三思後行，勿貪圖便宜接過燙手山芋。」
TAG:地產人 |