未來商業空間市場趨勢
通過對聯合辦公相關行業長達三年的研究分析，墨社發布《未來商業空間市場報告》。此次報告將從市場、業主、空間類型多個角度與行業先驅者共同探討未來商業空間發展趨勢。
本文為報告的第一部分 - 市場趨勢認知。
聯合辦公市場需求分析
據多份城市規劃報告顯示，中國每個城市都在推出類似上海的2040年15分鐘生活圈，說明中國人正在逐漸接受以社區為中心的生活方式，在商業地產模式中，可以看到聯合辦公的發展路線順應城市發展及更新。與此同時，一種全新的模式也在萌芽，很可能會形成未來兩年商業地產的黑天鵝。
首先，在過去的三年中，早期加入聯合辦公的是創業者或大型企業的分支團隊，他們對空間的訴求普遍停留在低成本、高度彈性的人員結構及優越的地理位置。市場上大部分聯合辦公的物業是二房東甚至三房東，所以當租戶團隊成員人數大於6人後，創業者需要承擔的辦公成本相對傳統辦公物業是有增無減。依據房天下網數據，上海除陸家嘴外，徐匯、黃浦、靜安等熱門CBD的寫字樓租金均價在3-6元/平米/天，平均面積500 - 800平米，通常可容納50-100人辦公，每月租金在12萬元左右。若此類大型團隊入駐聯合辦公空間，其辦公成本便大大增加。
經過三年的變革，更多經驗豐富的早期創業者開始尋找穩定且租約靈活的品牌來代替那些只有低廉價格的空間，並隨著業務的發展，優先選擇擁有良好的辦公社區品牌。
聯合辦公空間的需求金字塔
根據我們的數據顯示，上海聯合辦公空間的單個工位目前均價在￥1800人/月，這相當於星巴克60杯咖啡。運營商所要做的是提供給租戶遠高於星巴克的價值，其中包括從金字塔底端直到頂端的服務，而最優秀的辦公空間可以通過打通其分布在城市各個地點的空間，滿足租戶的自由、共性和成長，由此提高租戶粘性（續租率）。
隨著各個聯合辦公運營商將目標放眼至頂級市場，聯合辦公這個形態已經不僅僅服務創業團隊，也完全脫離「價格低廉的辦公場所」這個標識，逐漸成為一種全新的生活工作方式。社區服務逐漸替代傳統的前台和物業管理，而辦公周邊相關的服務，如會務健身和咖啡餐飲，開始佔據空間運營更大的資源。
聯合辦公行業趨勢
80%的聯合辦公品牌並不擁有物業本身，但通常有地產背景，即我們所說的「二房東模式」，這是聯合辦公最開始的商業模型，也是後來限制其發展的原因之一：
局限性來自於
單純的辦公空間隔離 + 不解決需求對口的活動無法滿足租戶的金字塔需求 - 中國市場上的空間客戶需求更廣泛；
物理空間可承載的內容被無限放大，僅靠會員和入駐商家的相互服務彌補是不夠的；
聯合辦公行業服務型人才的培養速度跟不上行業的發展速度。
以上這些問題給業主探索留出充足的空間，孕育出了具有複合業態的靈活空間（Flexible Space）社區商業模式，並將會成為趨勢，其尚未成為專有名詞，但是種種跡象表明這可能將形成商業地產中的黑天鵝。聯合辦公空間例如naked HUB/WeWork推出裸心學堂和WeWork Labs/PxWe，孵化器如上海的CocoSpace引入由心咖啡，咖啡+書店如言幾又/SeeSaw，運營商嘗試通過公共空間結合活動空間，來為品牌填充辦公相關的服務及內容。這裡我們僅僅列出了排在前面的一些名字。
聯合辦公市場的縮小，意味著靈活空間市場的來臨。
靈活空間市場趨勢
從商業空間領域以外觀察到的跡象表面，BATJM等也在進入「靈活商業空間運營方」這個角色，其表象就是耳熟能詳的「新零售」。
反觀BATJM的歷史，過去20年是各個科技巨頭蓬勃發展的時間，他們的產品從當初簡單的互聯網模式，一直改變並引領著主流人群。例如，阿里淘寶為首的電商平台，在相當長的一段時間裡改變了人們的購物體驗，以及遍布全球的支付寶和微信支付，共同改變著所有人傳統的生活方式。但傳統電商從誕生起就存在著難以補平的短板，相對於線下實體店能夠為用戶提供視覺、觸覺、聽覺等直觀感受，線上用戶的消費體驗要遠不及實體店。我們逐漸能看到盒馬鮮生、網易嚴選、京東便利店、阿里微信無人店在城市各角落出現，雖然體量和面積還遠不及辦公地產。
依據國家稅務局的數據：2017年全國體育運動、教育、文化和藝術的收入增長達到45.6%, 34.4% 和29.8%，消費及零售業增長達到22.6%，反映居民消費結構不斷優化和調整。 在我國居民人均可支配收入不斷提高的情況下，人們在消費時愈發注重過程和體驗，線下市場空間正在以另一種方式回歸。而商業地產業主具備大量的一手資源。
中國市場表現小貼士
2007年 - 2014年 : 傳統門店減少 - 電子商務的迅猛發展使傳統門店企業利潤減少
2015年 - 2017年: 線下門店逐漸變為體驗升級店 - 以盒馬鮮生為首的新零售產業崛起，主要渠道為線上銷售，線下購買亦可為體驗店，同理蘋果門店。
2018年: 試水無人店 - 無人便利店初入市場，隨後微信與萬象城合作打造線下首家無人店，全家及7-11便利店跟進。
未來：複合空間將逐步形成 -具備靈活空間模塊 + 體驗 + 科技鏈接人。
新零售打開了地產的新局面，我們認為這為未來商業地產市場展露了未來的機會:線下體驗為主的物理空間，結合線上資源的社區服務。
我們可以通過兩種需求，結合案例來理解複合業態和靈活空間模塊，以及如何運用到不同的物業或商業體中。
敬請期待《未來商業空間市場報告》第二部分 - 案例分析
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作為一家數字諮詢公司，墨社為靈活辦公商業空間提供完整的解決方案，滿足業主和客戶品牌不同的業務需求。我們擁有完整的技術架構，滿足客戶空間產品的財務測算及概念規劃；擁有多年的行業經驗，為客戶空間在運營階段實現評估以及答疑。我們擁有靈活空間管理行業中獨一無二的KPI系統，首屈一指的500項KPI確保空間管理可執行，可量化。
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