看萬村、檸盟、魔方如何「爆改」城中村

深圳推進的「二次」房改，目標是構建高端有市場、中端有支持、低端有保障的住房供應與保障體系，讓全體市民住有所居。這其中，長租公寓無疑是不可或缺的重要住房供應主體。本期酷茶會邀請了「萬村計劃」「水圍檸盟人才公寓」「魔方公寓」「廣田建築裝飾設計」等長租公寓行業代表，共同分享長租公寓改造設計經驗，逾百人參加了此次討論，反響熱烈。

孔浩，深圳市萬村發展有限公司副總經理、產品負責人

為什麼關注城中村

去年開始，萬村團隊探訪了深圳一百多個城中村，發現了許多城中村有趣的現象。一如農田中冒出的廟溪新村，它們外圍環境優美，內部因為種種原因建築破敗、管理混亂，但它們依然處於滿租狀態；再如福田區號稱亞洲最大的中心公園裡的田面新村，它們環境幽靜，適合居住，但由於處於生態紅線內，更新的局限性大。「萬村計劃」便是探索該如何激活這些城中村，改變其破舊的形象，並利用其天然的優勢，提升居住品質。

深圳城中村分布圖

什麼是萬村模式

萬村模式是通過「政府主導+市場化運營」的方式，將城中村內村民自建房或村集體自有物業進行統一租賃、專業化改造和規模化運營管理。在萬村模式中，政府對城中村外在硬體進行提升,企業對城中村內在軟體進行植入，通過不同業態的配比將城中村變成了複合型的、多元化的、開放式的社區。城中村建築量的龐大，政府各級部門管理的觸手無法達到每一棟樓，消防情況、住戶信息都處於管理的半真空狀態。萬村模式可以承擔起更多的城中村管理責任，與政府的管理平台無縫對接，這對於今後城中村、流動人口、產業的管控都相對便捷。

政府-企業管理平台對接

深圳萬科去年啟動了萬村業務，萬科的角色也逐漸向「城鄉建設與生活服務商」轉型。這意味著萬科的目標是提供不僅適合人居住，還承載其他生活需求的建築空間。長租公寓只是萬村計劃的基礎產品，未來會有物業、教育、商業等產品的植入。

長租公寓怎麼改

從城中村的需求出發來改造設計。城中村整租，進行長租公寓的內容植入時，要從本身或是將來的住戶需求出發。現在許多80、90後走樓梯到五層時已經喊著不願意了，城中村「八層樓、十層樓走樓梯」的年代已經在深圳宣告結束了。因此，在長租公寓改造中，電梯已成為剛需。

年輕人對於交往空間和共享空間的使用頻率比過去更高，長租公寓改造時，應在消極的空間裡面創造積極的空間，包括公共社交空間、公共廚房、餐廳、屋頂活動平台（晾曬、洗衣）。

城中村房屋屋頂改造示意圖

在長租公寓建築外觀上，運用商業色彩進行重新組合。城中村缺乏色彩，當一抹鮮艷的顏色擺在面前時，這個昭示性的信號預示著城中村進行了改變。

玉田村改造前後對比

建築師的困惑

從需求出發的設計不一定是現階段法規能包容的。以新圍仔村為案例，建築師在兩棟農民房之間設計連廊、屋頂平台，在屋頂平台設計晾曬區和公共洗衣區的玻璃雨棚，為了建築立面的美觀加設構築物，加設電梯，這些都會觸碰到加建底線。萬村的策略是在每個區做試點，評審通過後再行推廣。現行的所有消防相關規範都不適用於城中村，大部分城中村沒有消防管網，加建又會碰觸違建。此外，城中村潛在的公共空間被佔用，立體停車的建設在投資、收益、管理層面缺乏相關政策規定，缺乏符合現行規範的報建渠道等現實問題都擺在眼前。

新圍仔村屋頂花園設計方案

葉子君，深業置地投資發展（深圳）有限公司副總經理

從「圍·城」看城中村空間利用

2017年深業團隊參與了兩個城中村改造項目，分別是「圍」代表的水圍村和「城」代表的南頭古城。在經歷了房屋洽租、市場環境調研、設計工程、引入新業態等工作後，深業團隊對城中村有了深入的了解。

城中村看似雜亂無章，但每處空間的開合其實都非常合理，它處於自由發展、自成生態、自我平衡的狀態。福田中心區是深圳市規劃力度最強的地方，無疑它在現代社會運作上非常有效率，但在生活的效率上是不夠的，活力是不足的。我們中心區的規劃是按照功能分片的，這與我們在城中村中感受到的真正混合功能、有活力的空間利用方式不同。