對於房地產未來的一些思考
從2000年以來，中國的房地產價格持續上漲，近幾年來雖然各地持續祭出限購限貸政策，不過房價依然漲勢不止，這正讓各方堅信房價未來將繼續上漲，不過近期一些因素的變化讓筆者對房價產生了一些動搖。
購房者對房價的信心來源
從國外的發展情況來看，房價的價格確實是一直上漲的，以美國為例，從1963年至2014年其房價是一條穩定向上的曲線，即使經歷了多次的經濟危機依然無阻美國房價的上漲，2008年金融危機對美國房價造成了重大打擊，不過美國的房價迅速在金融危機後反彈，如今美國的房價水平已超越了2007年的頂峰。
從經濟的發展情況來看，通脹是長期存在的，而回顧美國的歷史房價發展來看可見房價與通脹基本保持同步，可以認為在通脹環境中能真正實現保值增值的其實只有房地產，這是全球投資者熱衷於投資房地產的原因。
在過去二十多年時間，中國的人均收入一直穩定上漲，2000年中國的城鎮居民人均可支配收入是6280元，2017年中國城鎮居民人均可支配收入為36396元，18年時間中國的人均可支配收入增長了479.6%。人們的收入穩定上漲讓他們對未來充滿樂觀情緒，因此有信心將當前收入的較大比例部分用於供房。
正是因為這些原因讓人們對房價的持續上漲保持了強烈的信心，同時由於中國正處於城市化過程中，人口持續向城市集中導致房地產供應緊張，加速了房價的上漲，又進一步增強了人們對房地產的信心。
當下面臨的問題
不過經濟的發展有周期，房價的發展也有其周期性。從美國的房地產價格走勢可見，它在歷史上也多次出現房價增長停滯甚至下滑的情況，例如1982年、1992年、2008年均出現房價增長停滯甚至下跌的情況，日本在1990年代房價泡沫爆破後更出現近20多年時間下跌，這是值得中國的購房者思考的。
影響中國房價的因素還有當前的收入增長能持續下去么？中國經濟正處於轉型階段，過去20年收入的持續增長顯然讓人們對未來充滿信心，這種信心是支撐房價上漲的重要因素，可是值得擔心的是這種收入增長的趨勢能否持續是值得思考的問題。
在當前經濟轉型的階段，或許依然有不少人獲得收入增長，但是卻已有不少行業出現收入下降的情況，收入下降對於供房者的心理影響是巨大的，其實仔細看看當前的情況已可以看到部分行業出現了收入下降的情況。
利率成為影響房價的又一個因素。中國從2012年之後進入降息周期，2015年10月一年期貸款基準利率已降至4.75%的低點維持至今，隨著美國持續加息，中國也面臨加息壓力，中國會不會進入加息周期值得關注。
在諸多因素的疊加影響下，這將對房價正產生重要影響。人們的消費支出一直都在增長中，供房款本已佔他們較大比例，如果利率上漲而收入下降，對供房者來說影響將是巨大的，甚至近乎是毀滅性的。
筆者認為對於2015年至今的購房者來說壓力最大，因為自那時至今房價又大漲了一波，供房者的收入也處於較高的水平，這批供房者的供房款佔比收入比例應該是較高的，如果出現狀況這部分購房者將是首先受到衝擊的。
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