高層透漏高房價真相，房住不炒迎來契機＃米筐原創

職場 06-22

在6月14日第十屆陸家嘴金融論壇上，全國政協經濟委員會副主任、中財辦原副主任楊偉民講到房地產問題時，提出幾個非常尖銳的話題。

這其中，有兩個問題直指高房價根源。

一、我國工業用地和開發區用地總量偏大，但城市居住用地總量偏小比例偏低。

二、我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。這很不正常，說明用來炒的房子真不少，有關部門應該儘快制定空置標準。

作為中央高層，楊偉民看問題自然比大多數人更深刻，而所提出的問題，很大程度揭開了中國房地產一些不為人知的一面，下面將進一步深入剖析，讓我們看看擺在「房住不炒」之前的問題根源到底出在哪兒？

1、一個神秘的部門

講上述問題之前，我們要先了解一下楊偉民和其過往任職經歷，以便我們更深入的往下探討。

楊偉民曾經服務於中央一個神秘的部門：那就是成立於1980年的中央財經領導小組，楊偉民在其下設的中財辦任職副主任。

中央財經領導小組是中央在經濟領域事實上的最高決策部門，組長通常由黨內最高領導人擔任。

而中財辦則是其下設的日常辦事機構，雖然處位權力中樞，但由於不在一般的黨政機關序列里，所以多年來外界一直並不是對其很熟悉。

中財辦工作主要有三塊：

第一，對相關經濟事件調查研究。

第二，在調查研究的基礎上對國家重大的經濟問題提出決策性的建議，注意是決策性建議。

第三：組織召開中央財經領導小組會議。

由此可見，中財辦是中國經濟決策、財經工作的重要樞紐。而中財辦的成員又大多是資深學者，具有非常高的理論研究水平，所以被公認為是中央領導層的經濟政策智囊團。

而楊偉民曾在這樣一個重要的機構擔任副主任，且曾是劉鶴副手，所以，對於楊偉民來說，他對中國存在的實際問題理解是非常深入且深刻的。

至於中央財經領導小組，在今年3月21日已改為中央財經委員會，委員會主任就是最高領導人，所以中財委現在可以直接制定經濟決策。

所以，楊偉民的言論一定程度上能反映出高層的態度和看法。

而現在會上關於工業用地過剩和房屋空置率兩個問題被擺到了檯面，放到聚光燈下，那這兩個到底真實情況是什麼？

2、土地矛盾：工業土地過剩，住宅土地短缺

楊偉民在論壇上提出：

要改革政府壟斷住宅用地體制。房價過高的城市既要增加住宅用地也要擴大住宅用地供應主體，我國工業用地和開發區用地總量已經偏大，但城市居住用地總量偏小比例偏低，難以滿足城市化需要和人民對美好生活的需要。我們經常說調結構但是不僅要調整產業結構更要調整空間結構，減少工業用地增加城市用地這是方向之一，這是解決高地價的根本。

聽完論壇，老實說敢講這個話的人不多。

有很多人一直都想不明白一個問題：中國住宅用地為什麼那麼少？一二線城市的土地為什麼一直短缺？是真沒地么？

按理說，地方政府要調控房價，一方面抑制投機投資的購房需求，一方面增加土地供應就好了。但為什麼每次調控房價都只是執行前者，而後者不執行？

你去看看，有幾個地方政府到年底了敢拍著胸脯說：我們完成今年的供地計划了？

少的可憐吶！

問題出在哪兒？

從國家層面上看，土地供應來自於每年把農業用地、耕地轉化過來的建設用地。

這幾十年來，每年要大約供800萬畝耕地被徵用轉為國有建設用地。換句話說，平均每年的土地供應就是800萬畝，這兩年還少了些，去年只有600萬畝。

而中國每年的建設土地供應，有大約35%給了農村建設用地；33%給了城市的基礎設施用地，比如城市的公路、綠化和市政等；22%給了工業用地，到了最後的住宅只有10%左右。

所以，住宅用土地根本就不夠！分的比例不夠多啊。

誰給的多了？工商業！

這麼些年，走過全國很多城市，印象最深的，就是成片成片的商業寫字樓和各類廠區荒置。

比如下圖，很早之前，就有媒體爆出天津濱海新區響螺灣商務區，空曠的大街上除了林立的辦公樓，不見行人。

而全國各地，這種鬼城商務區以及工廠廠區科技園，不在少數。

是寫字樓、商業、工廠不行了么？是經濟崩潰了么？

當然不是！中國的GDP增速全球領先呢！怎麼可能是經濟問題呢？

道理很簡單：就是蓋多了！造成寫字樓、商業建築、各類廠區嚴重過剩!

幾乎每一個城市，在過去都拿出了大量的土地，來建寫字樓和購物中心，在周邊拿出大量土地吸引投資商興辦工廠，一年一年下來，就這樣過剩了。

很多人問，那地方政府能不能把工業用地拿出來，轉換成住宅用地呢？

答案是：不行！

原因也很簡單，寫字樓、商場和工廠廠區這都是 GDP，是一個城市的經濟活力；而住宅賣完就沒了，一鎚子的 GDP，不能帶來持續的收入。

某種意義上講，住宅土地出讓比例過大是政治不正確。

所以，我們看到的各地調控就是一方面通過房地產嚴控想抑制住宅價格過快上漲，另一邊又在補貼商業地產。

而我們很多城市的居住建設用地比例大概只有 16% 左右。而國外的發達城市，不管是紐約倫敦還是東京首爾，都是 40% 左右。

那你告訴我，住宅用地供應短缺，怎麼可能不漲價？

所以，楊主任提出工業用地過剩，住宅土地短缺是非常現實的一個情況，這一塊兒分配如果不進行改革，不讓麵粉的價格下來，空談怎麼抑制麵包價格那就是瞎胡扯。

3、房屋空置率

可能有細心的讀者發現一個問題：如果新房的供給由於土地原因是短缺的，那把二手房盤活大力發展一下，是不是能增加住房共計呢？

這就聊到楊偉民指出的第二個問題：房屋空置率。

98年房改之後，中國在短短的二十年里，讓超過14%的城鎮家庭擁有不止一套住房，這遠遠超過了美國等一些發達國家的水平。美國至今也才只有5%左右的家庭擁有一套以上住房。

但這二十年來，城市分化、行業更迭等等因素造成了貧富差異拉大，引發很多社會矛盾。

比如二十年前，你倆是同一所醫學院畢業的同學，一個分配到北京，一個分配到瀋陽。兩個人分別在北京和瀋陽買了房，當年兩個家庭資產懸殊很小，而二十年之後，相差十倍有餘。

這十年，兩人都幹了什麼呢？一樣的正常上班下班，什麼也沒幹。

所以，中國一些城市房價的快速上揚就催生了房產的金融投資屬性。

楊偉民在論壇中講到：

我在中央財辦時，曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。這很不正常，說明用來炒的房子真不少，有關部門應該儘快制定空置標準。現在我們在頻頻調控房地產市場，但是底數不清怎麼調控？像GDP不清楚怎麼調控經濟？

其實在前段時間，現任政協委員，原來同為中財辦副主任的陳錫文也說過類似的情況，他說：

中財辦請國家電網公司做一個統計，從每戶電錶數據來看，一年一戶用電量不超過20度認為是「空置」。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。

由於調查比較低調，所以沒有太多的人為掩飾，數據可信度還是比較高的。

但一年20度用電量實在太過寬泛。

並且迄今為止，每個城市住房的存量究竟有多少，空置房有多少，沒有任何國家部門做過統計，住建部門也沒有任何權威的數據。所以，我又找了幾組數據：

1、由騰訊與中國房地產報等機構發起，聯合發布的《2015 年5 月全國城市住房市場調查報告》顯中示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產報針對「一二級地產開發公司、代理行、營銷機構、二手房中介、房產電商等」房地產行業內人士的定向調查則顯示：目前一線城市空置率22%，二線城市24%。

2、西南財經大學曾做了一個全方位調查，他們的結論是，2013年全國住房空置率已經超過了22%，各主要大城市空置率全在20%上下，三線城市更是超過了23%，甚至說全國有5000萬空置房。而後來中央黨校的周天勇教授說，2015年底，這個數字（空置房數量）可能上升到6500-8000萬套。