三四線樓市已謝幕，而你還在想著買房？

點擊政商參閱關注我

EMBA雲課堂

高端商學院知識服務平台

作者：周通

先交代一下背景，去年我們在滄州做了一次樓市調研，當時滄州的房價正在飛漲，粉絲們熱情高漲，跟我說，前兩年自己買的小房子想換個大房子，結果自己剛掛出去兩天，掛的價格是自己買房時候的一倍還多，就這樣看房的人幾乎就沒斷過，想賣的話真是隨時就可以賣掉，這種市場搞得他也很猶豫，不知道還要不要賣。

當時我們在滄州看了幾個新樓盤，都已經售罄，唯獨一個項目還有幾套房子，但是付款條件非常苛刻，單價3萬多，必須全款。

滄州的朋友對這種房價暴漲的行情很詫異，年紀大一點的說在08年前後也有過一次這種暴漲。從滄州本身的發展情況來看，好像也並不足以支撐這樣的房價，連售樓處的銷售都告訴我們，滄州平均收入3000塊錢，現在的房價真的很高。

去年不少本地的媒體在分析滄州的房價時，列出了不少理由，比如滄州的GDP在河北來說很高，有現代汽車入駐，滄州本地的有錢人很多，飢餓供地等等。

今年，滄州的樓市已經處於下行期。

不過，滄州的GDP仍然排河北前幾名，現代汽車仍然在，滄州本地仍然有很多有錢人。可房價為什麼下行了呢？

與滄州類似，江蘇徐州的房價也在經歷這樣的暴漲行情。最近建了一個徐州微信群，群里兩派觀點，一方是繼續看好房價上漲，理由是徐州要修地鐵了，計劃有十一條，土拍價格創新高，高鐵站擴建13台28線……

另一方則比較猶豫，覺得徐州的房價普遍翻倍，應該不會再漲了。

我們提到的滄州和徐州這兩個城市，其實只是全國房價暴漲的一個縮影，三四線城市自2016年開始開啟了新一輪房價上漲，漲幅非常大，單論漲幅，三四線的很多城市房價漲幅恐怕可以排到全國前列。比較受人關注的二線城市如武漢、成都、西安、重慶等地，房價漲幅並不是最高的，重慶現在的限購政策也說不上嚴格，房價漲幅也只是和大盤齊平。

今天，我們就三四線城市房價暴漲，來展開說明一下，講一講這輪房價暴漲背後的邏輯，以及未來三四線城市的房價走勢。

1、發展周期

從宏觀大道上來看，一個發展周期的三個階段是：投資，產能過剩，消化去庫存。

我們把這個道理講得更通俗一點，比如說一家人吃飯做飯，中午的飯做得多了，這就是產能過剩，最後會留下剩飯，剩飯有兩種處理辦法，一種是直接倒掉，另一種是留到晚上再吃。一般做飯做得不夠吃的情況會比較少見，所以產能過剩是常態。

地方經濟發展就是同樣的問題，樓房蓋多了，產能過剩賣不掉，最終會有兩種處理辦法。一種是直接爛尾，中國的爛尾項目多的數不過來，另一種是政府要幫著解決問題，消化去庫存，把多餘的樓房賣掉。

須知，政府去庫存的直接目的可不是為了拯救開發商，而是為了拯救地方經濟，這個過程中順便就把很多開發商給救了。

在2016年之前，地方的樓市庫存都是很大的，這些庫存都是上一輪拉動經濟後導致的，具體年份在2008年之後。同時地方經濟很大程度上在依賴房地產，所以地方經濟普遍表現一般。在這種大的形勢之下，國家希望能夠幫助地方去掉多餘庫存，同時拉動一下地方經濟。

既然想去掉多餘庫存，那肯定要有錢來買單，想讓老百姓自己掏錢去買房子把開發商留下來的庫存去掉，這幾乎是不可能的，所以最終解決的辦法就是國家出錢，給老百姓，然後讓老百姓拿這部分錢去買房。但是國家的錢肯定也不能這樣直接送給老百姓，總要想一個辦法，這個辦法就是棚改貨幣化安置。

2、棚改貨幣化安置

棚戶區改造由來已久，但是進度一直很慢，原因就是地方政府沒有錢來推動。在2014年之前，棚改工作任務越來越難完成，2013年還將原有的棚改任務下調了很大一部分。

到了2014年，決策者想出了一個辦法就是開設抵押補充貸款（PSL）。雖然聽起來很複雜，但其實說白了，就是通過一條合理的路徑，讓錢流到老百姓手裡，再讓老百姓去買房。

錢的流轉路徑是這樣的：央行發貨幣給政策性銀行，政策性銀行給地方政府發棚改專項貸款，地方政府有了錢之後就拿這部分錢去推進拆遷工作，把錢分給老百姓，老百姓的房子被拆掉又拿到了拆遷補償款，所以只能去買房子。

由於PSL期限長、利率低（2.75%），屬於長期的低息貸款，所以地方政府雖然會有壓力，但是短期內肯定是沒有問題的，在這種國家政策扶持下，地方政府肯定充滿幹勁，項目越多就能拿到更多的貸款。最終，就會有更多的貨幣流入到地方（樓市）！

棚改貨幣化安置從2014年開始，真正發揮效力其實是在2015年之後，經過一段時間的啟動期，到了2016年，房價開始陸續上升。截止到今年2018年，全國三四線城市的房價都經歷了快速上漲階段，最高漲幅在100%以上。

經過這一輪棚改之後，有個很有意思的情況出現了，那就是貧富差距過大的問題被某種程度上稀釋了，老張原來住在棚戶區，現在就可以拿到一大筆拆遷補償款，生活條件極大改善。從全國情況來看，三四線城市的房價都在上漲，這其實就是三四線老百姓的個人資產在增加。

先讓一部分人富起來，先富帶動後富，最終……

3、房價還會漲嗎

這次的棚改貨幣化安置，從《國家新型城鎮化規劃（2014-2020）》中的介紹看，棚改任務要到2020年完成。從目前全國三四線城市房價普遍翻倍的情況來看，這個計劃肯定要調整。各位一定要記住，計劃是計劃，計劃永遠會隨著實際發生而調整。

原因很簡單，房價不能過快上漲！比如說，在此之前小城市的房價是6000/平米，經過了一兩年的棚改之後，房價竄升到1.2萬/平米。永遠記住，翻倍是一個分水嶺。接下來怎麼走考驗著決策者的智慧，繼續棚改，當然可以，結果肯定是房價繼續上漲，但是從6000到12000與從12000到15000甚至到20000，這之間有著天壤之別。

前者是對於經濟體的提振，後者是對於經濟體的摧毀。

說得再直接點，前者是實體經濟與虛擬經濟在同步提升，但是虛擬經濟有脫離實體經濟的態勢，而後者則是金融空轉，完全進入虛擬戰場。這個時候就非常危險，一旦出問題就是暴跌，實體經濟根本托不住接下來的局面。

所以現在的局面就是一個選擇題，大概率上，政府一定會選B即放鬆棚改的力度，遏制房價的繼續上漲。

但同時，政府也不希望房價下跌啊。好不容易漲起來的房價，一旦下跌就會有一連串的問題出現。如何不讓房價下跌，辦法很簡單：限售！

這麼多年的經驗告訴我們，政府的決策往往是在一件事將要發生的時候去阻止，擔心房價上漲就要限購，但往往是限購也會漲，擔心人口生育率下降太快，就去鼓勵生育，但往往也阻擋不了低生育率的趨勢。所以，限售的結果其實也會這樣，三四線城市房價會從今年下半年開始進入下跌行情，未來幾年內我都會看空。

很多人提到的城市內要建幾條地鐵，以及所謂高鐵站十字米字型，這些其實都是弱相關因素，京滬高鐵沿線這麼多城市的房價從來沒有因為通高鐵而漲過價，為什麼到了2018年這個定律就成立了？

4、下一輪暴漲

這個話題其實說得有點早，畢竟三四線的房價普遍下跌還沒開始呢。不過大的邏輯還是可以在這裡引申一下，而且最終的結論可能會有點出乎意外，那就是三四線的下一輪大漲可能再也不會出現了。

當棚改的潛力被消耗盡之後，國家其實就沒有了對於地方經濟扶持的載體，也就是說，最難發展的階段往往不是窮的時候，而是大家普遍富裕的時候。富裕了，發展的潛力就變小了，這就跟一個人考試從0分考到60分與從90分考到100分一樣，二者之間有著本質的區別。

三四線城市的定位並不是像二線城市那樣「破局」發展成大城市，我們也很少看到國內的三四線城市參與搶人，三四線城市更多的是滿足老百姓的基本生活，並且讓當地人的生活水平維持在一定高度，這樣就達到了目的。而且這種定位主要是給老年人的，因為三四線城市很難留住年輕人，大家可以試想一下二十年後的三四線城市裡的年輕人比例。

大量的人口外流就使得三四線城市的老齡化越來越嚴重，日本的很多小城市最終變成了空城，這其實只是發展階段的問題，國內的小城市也在走這條路，只不過還需要時間，中國東北的現狀就很說明問題，大量的東北人散落到全國各地，前後不過二三十年時間。

從經濟層面看，由於中國已經走過了傳統製造業階段，這樣小地方的產業就面臨著斷崖式下滑的危險，開廠的老闆肯定對此體會特別深。過去靠少量資金加勤奮就能賺錢，現在則需要大量的資金才能在行業內活下去，這就是產業升級，行業還是那些行業，生產服裝的仍然生產服裝，只不過有錢的老闆依靠資本壁壘壟斷了國內的大部分市場。

現如今對於地方經濟來說，房地產行業就變得有點不可或缺，一旦失去了這個保障，地方經濟該何去何從就變成了一個很大的課題。

由於地方經濟的基礎變得越來越薄，可以發揮的潛力越來越少，人口又面臨著大量的流失，而房價又普遍處於短期高位，未來幾年再靠房產拉動經濟的做法就會比較（越來越）危險，所以我是不看好未來再有一次大漲行情的，即使是有，出現問題（崩盤）的概率也比較大。

過去我們經常看到其它國家或地區出現樓市崩盤的情況，這並非偶然因素，中國也不會例外。樓市崩盤跟發展階段有著很大的關係，過去雖然中國很多城市都發生過崩盤現象，但現在回首，會覺得當年的崩盤造成的損失並沒有那麼大，原因就是中國過去二十年里都是快速發展期，崩盤所造成的影響會被經濟發展逐步消化掉。

在不同的階段看同樣的問題一定會有不同的結論，凡是認為過往之事還會繼續發生的觀點都是錯誤的，三四線城市未來的房價更多應該是看跌才比較正常，看漲就絕對出問題了。

5、結語

並非是我在黑地方樓市，我只是希望大家能夠看清問題的本質，對於三四線的樓市來說，盲目看多其實就在毀掉自己的財富。很多人在這一輪行情中買了七八套房子，自己的自有資金全部扔在了樓市裡，而且還背負了大量的貸款。

很多人犯錯的地方就在於把樓市的短期上漲理解為永遠漲，即使是在樓市上行期，也應該保持冷靜。等到樓市的下跌周期開始的時候，你們所謂的GDP、地鐵、高鐵因素都會變成悲傷的影子，成為你們抓不住的稻草。

在風口逐漸變成黑洞的這段日子裡，希望這篇文章希望能夠幫到一部分人。

有一種愛叫做點贊

[EMBA雲課堂]

從百度代碼工程師，到納斯達克上市老總

從5W元啟動資金，到年銷售額幾十億

他創業16年九死一生

他曾帶領公司年增速超50倍

他，就是迅雷創始人——程浩

匯聚程浩16年的創業成功經驗的「精益創業」

即日起在【EMBA雲課堂】火熱上線

快來領取這份極具實戰價值的創業秘籍吧

點擊下方小程序，傾聽這位創業老兵的肺腑之言

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！