500億目標衝刺「前夕」，中駿置業更名「變奏」意欲何為？

一向以「慢性子」示人的中駿置業，最近吹起了去地產化的「變奏」曲，開啟了「變道」模式。

6月15日，中駿置業控股有限公司發布公告稱，由「中駿置業控股有限公司」更名為「中駿集團控股有限公司」。

在今年衝刺500億業績的時間中點上，有何深刻含義？公告顯示，中駿置業此次更改公司名稱是以反映集團業務目前狀況及更好地提升集團的企業形象及日後業務發展。

事實上，當傳統單一的房地產開發盈利方式接近「天花板」之時，多元化轉型已經成為房企突破利潤瓶頸的一根「救命稻草」。

據鳳凰網房產梳理髮現，自2015年底招商地產改為招商蛇口重新上市、2016年恆 大地產改為中國恆 大、雅居樂地產更名為雅居樂集團後，近年來，包括時代地產、龍湖地產、遠洋地產、合景泰富地產在內的20餘家房企都紛紛改名,謀求轉型之路。

撕掉地產標籤 助力業績衝刺？

此次更名，雖然業內主流的觀點是中駿置業為衝刺500億元的年度目標，謀求業務多元化發展。但是從業務結構看多元化更像一種偽命題。

2017年中駿置業完成營業收入161億元，其中僅物業銷售一項便達到155.7億元，中駿置業的營收對地產銷售業務的依賴度達到96.7%。

成立於1996年的中駿置業，雖然已有22年的發展歷史，但是其公司發展一直在安全的邊界里，業績也差強人意，2017年累計完成合同銷售金額332.47億元。彼時，同樣為閩系房企的世茂及旭輝已經分別憑藉1007.7億元、1040億元衝進了千億房企的陣營，陽光城及正榮地產也均衝破了900億。

為了追趕上「同行們」的步伐，中駿置業董事會主席兼總裁黃朝陽在今年業績報告會上，提出了明確的進擊目標：2018年達到500億合約銷售額，明年達到800-900億，2020年突破千億。

據中駿置業2017年財務數據測算，完成目標並非難事。

截至2017年底，集團總土地儲備面積1500萬平方米以上，可售貨值超過2700億元。據中駿透露，其2018年計劃推售超過30個新項目，分布在上海、天津、濟南、南京、佛山、泉州、惠州及徐州等地，預計貨值約800億元。

按照較保守的65%去化率計算，中駿在2018年能夠相對輕鬆完成500億的銷售額。

但是向更高的規模目標前進的道路上，中駿置業需要源源不斷的土地供應，這意味著公司對更多與更廉價的資金的渴求。這正是目前處於高速發展時期的中駿置業所欠缺的。

鳳凰網房產查詢公司財報發現，中駿置業的短期償債壓力增長顯著，截至2017年底，中駿置業一年內到期或按要求到期的銀行及其他貸款總額約為44.81億元，同比增約30.76%，這還不包括一年內到期的34.28億元優先票據及境內債券。

債務的增加也導致該公司利息支出大幅上升，截至去年底，中駿置業利息總額大增約35.1%至15.69億元，而其去年凈利潤僅為28億元，利息支出超出凈利潤一半。

雖然今年3月，中駿置業在香港獲得約31.7億港元和900萬美元的定期貸款融資，但其下屬公司廈門中駿集團有限公司的40億元私募公司債依然未獲通過。

有分析認為，私募公司債未通過或多或少受到國內房地產行業融資受限環境的影響，因此，擺脫資本對自身地產開發的固有印象，中駿置業更名的真實目的在於拓寬自己的融資通道。

易 居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，當前此類公司債業務的停頓，多少和企業戰略調整有關。從當前中止的公司債情況看，實際上也充分體現了一點，即房地產類的債務工具發行容易受監管。其更名為集團後，或在業務結構上有所調整，這也有助於發債方面的獲得審批。

升級集團之後 業務「變道」加速？

從規模增長層面來看，鳳凰網房產對比了遠洋集團更名之後的銷售規模增長情況，2017年銷售數字對比2016年，增長了40%左右，雖然不能將其完全歸功於更名以及業務的調整，但是如此大幅的增長速度依然具有強烈的吸引力。

就業務來看，房地產開發業務依舊是中駿置業重要的板塊，其主營業務有房地產開發、商業運營以及物業管理三大項目。其中，房地產開發業務佔據比重較大，業務涵蓋商業地產、文化旅遊地產、產業地產、住宅及長租公寓等，後兩項在公司整體收入中佔比很小。

在更名短短5天之後，6月20日，旭輝集團股份有限公司與中駿置業控股有限公司正式簽署戰略合作協議，稱未來將就土地市場、項目開發等方面進行合作，優化資源配置。從業務構成上來看，旭輝和中駿在商業運營、物業管理、長租公寓、住宅有業務的重合部分。

就長租公寓來看，2017年開始進軍長租公寓的中駿置業曾經對外宣稱，未來3年在國內布局5萬間長租公寓，全面布局 「Fun+幸福生活」的生態圈，集合長租公寓FUNLIVE方隅、FUNWORK聯合辦公、FUNSUPER超燃健身及中駿健康為一體。而旭輝在長租公寓領域內也打造了領寓品牌，今年準備入市2萬間房源，未來五年有希望達到20萬間規模。

與合作信息一同曝光的還有，中駿未來3年將投資巨資打造iFun智能科技系統，基於空間的人工智慧系統，打通包括居住空間、辦公空間、健身健康空間、醫療、教育在內的聯動關係，滿足未來智慧生活的全方位需求，可以窺見其業務多元化拓展正在加速。事實上，中駿置業早在2017年確立了「Fun+幸福生活」戰略，全面布局長租公寓、聯合辦公、健身、大健康，未來還會延伸到教育、醫療等各個領域。

就之前更名的企業來看，遠洋地產在更名為遠洋集團之後，在業務結構上也進行了調整：除了住宅開發，加大了對物業投資、房地產金融和客戶服務業的投資，形成了住宅開發的「遠洋地產」、不動產開發投資的「遠洋商業」、客戶服務的「遠洋服務」，以及房地產金融的「遠洋資本」。而龍湖在更名之後，更是明確了公司地產開發、商業運營、長租公寓和物業管理四大主營業務布局。

不過與業務調整同時發生的，也有集中的人事變動情況，例如龍湖在2017年以來顏建國回歸中海，張澤林轉投協信，李宏耕和袁春也相繼辭任。雖不能斷言這與其業務調整存在必然聯繫，但是在時間上的耦合性依然值得後來者中駿等企業的關注。

不過與其擔心必能不明朗的人事變動，更現實的規模問題才是中駿置業更急迫解決的問題。

「對於房企而言，去地產化之後，地產業務的規模還會再接再厲，但同時集團的概念，有助於其多元化的發展，這或是其未來在類似複合地產、泛地產等業務上會發力的表現。部分原因在於當前拿地成本過高、限制過多等困惑，同時也和此類企業不斷嘗試輕資產，以及追求更大盈利等內容有關。」嚴躍進稱。

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