國外住房市場發展成熟，租售並舉為常態

摘要：發達國家住房持有率較我國低，住房長期投資回報率較高，我國租房率還有很大的提高空間。

各國住房持有率較低，投資回報率較高

發達國家住房持有率較我國低。從國外住房市場的情況來看，無論是發達國家，還是發展中國家，租賃房都是不可或缺的一部分。

租賃住房市場的發展不僅影響著居民住房消費、購買選擇，還影響著住房租售的供給結構，多元化的住房供給結構才能滿足國民多層次多樣化的住房需求。而我國曾經一度實施的房改政策，造就了84%的住房自有率，遠高於美國、日本、英國、德國的67%、61%、69%和43%。

同時，我們可以看到通常一個國家的核心城市住房自有率都低於全國平均水平，例如，紐約、東京、倫敦、柏林的住房自有率只有34%、46%、58%和12%。因此，在大都市有將近一半的人群租房居住的情況普遍存在。

圖：美國住房自有率（%）、出租空置率（%）

圖：各國及城市住房自有率對比（%）

發達國家住房長期投資回報率較高。房價和年租金的比值可以表示投資房屋用於出租的資本回收期。2017年中國大陸的回收期基本高於大部分的國家和地區，為48年，而發達國家的回收期普遍在30-40年之間，例如英國、日本為38年，美國為34年。也有一部分國家投資回收期較短，低於30年，例如德國25年，泰國19年。就國家的大城市而言，租金回報率普遍在2.5%到5%之間，上海的回報率（2.1%）基本低於大部分國家的大城市。

圖：2017年各地平均房價租金比

圖：2017年各大城市稅前總租金回報率

我國租房率還有很大的提高空間。國外住房市場租售並舉，住房自有率不高，居民租房意識較強。因此，從發展住房租賃市場的角度來看，建立租房意識是一個極為重要的出發點。另一方面，我國投資房地產以出租的收益率太低，而在房價快速上漲的背景下，投資後出售的收益率極高，不利於培育租賃住房供應主體。因此，控制房價上漲幅度，抑制房地產投機交易也是我國住房租賃市場快速發展的一個必要條件。

發達國家住房租賃市場支持政策較全面

1、美國：租賃市場供應主體市場化，主要為個人和開發商

美國人口約為3.2億，2014年，美國在用住宅存量1.16億套，其中承租大約佔比36%。租賃住房供應主體主要分為兩類：1、個人和開發商，約佔81%。這是市場化為主的一類市場供應主體，為激勵個人出租私有住房，政府通常提供一定的稅收優惠；2、政府或政府與社會資本合作，約佔19%。政府主要提供體現保障性質的住房，同樣的，與政府合作建設的資本方也可以享受稅收抵免。

美國僅僅在必要時實施租金管制，考慮到政府管製成本以及價格管制對交易雙方的損害，政府逐漸取消了租金管制或者對其進行了改革。美國對租賃雙方都有補貼。對於承租方而言，美國住房和城市發展部（HUD）是負債住房保障的主管部門，該部門設定了嚴格的家庭收入水平資格認定標準，並據此給予租房補貼。對於出租方而言，美國的稅法規定租賃房屋的維修費用和各項使用維護支出都可以用來抵稅。

2、德國：政府限制租金，維護兩方權益

德國擁有歐洲最大的住房租賃市場，2016年，德國存量住房4170萬套。其中，住在自有住房的僅44%，而租賃住房佔56%。尤其是獨居人群中，租賃佔比高達72.4%。即使是在65歲以上的老年人群中，租賃佔比也有35%。

德國將房地產業作為國家社會福利體系的重要部分，由Statista資料庫，自2014起至2017年，德國房價收入比最高也僅僅是2016年第四季度的1.14，並且德國的各城市租金收入比大約在20%-30%之間，在歷次金融危機中，德國房價從未大起大落，穩定的租賃市場起到了重要的作用。

20世紀40年代至90年代，德國大規模興建了公共租賃住房。其中，市政住宅協會、住房合作社等非營利機構是主要供給主體。但到2009年，德國租賃住房的供給主要來自於私人業主。德國房地產稅收制度完善，持有環節的稅率達到2.3%，業主需要把閑置多餘房屋拿出來出租收取租金來彌補持有稅收成本，同時還能享受更大的稅收優惠。

德國政府對低收入家庭有相應的補貼政策，如果承租人實際繳納的租金超過了中低收入家庭的可承受租金，則差額部分由德國政府進行補貼。同時，德國的《租金水平法》規定，出租人應根據各州政府制定的租賃價格表定價，如果超過規定價格一定比例，就會涉嫌犯罪。同時，3年之內，房租不允許漲幅超過20%。

3、日本：機構逐步成為租賃市場供應主體

日本租賃類住房佔總量約30%。截至2013年，日本住宅總存量為6063萬套，其中租賃類住房共有1852萬套，佔比約30%，而且已經形成了相對穩定的比例，在所有新建房屋中，用於租賃的也基本保持40%左右。例如2017年新開工戶數96萬戶房屋中，大約41萬是用於租賃的。

圖：日本新開工戶數

穩定的租賃市場也誕生了專業的租賃公司，日本的租賃住房正由私人管理向專業機構管理轉型，睿信地產研究院報告顯示，1993年全日本共有約1814萬套租賃住房，其中僅有16.5%由專業機構管理，而2013年，租賃住房的總量上升至2281萬套，由機構管理的比例也上升至35.8%。

在日本，即便是有正當理由也要提前半年向租戶提出退房請求，且不可在租賃中途調整租金，一般是在兩年期滿後才可以調整租金。有這樣的法律上的保障不但可以減少糾紛，而且也讓租戶能夠更加安心地租房。

為了能夠讓租賃住宅服務更加完善和規範化，日本交通省會根據租賃住宅市場上比較頻繁發生的糾紛案例進行調查研究後，出台了比較有針對性和實用性較強的範本，以規範住房租賃服務水準，避免糾紛案件的再發等。

通過對其他發達國家租賃住房政策的簡單梳理，可以總結出成熟租賃市場必要的幾個條件。

一是供應主體上以市場為主。從前期投入到後期經營管理，由政府主導的社會成本較高，經濟效益低於社會資本，「補磚頭不如補人頭」，因此各國在租賃市場發展後期都逐漸由私人業主或者專業機構提供租賃住房。我國還處於租賃住房市場的初步發展階段，應該由政府、國企帶頭興建租賃住房，以形成示範作用，後期再逐步回歸監督職能。

二是完善的租賃政策法律體系。在財稅方面，對房屋持有徵稅、租賃房屋加速折舊減免稅收以激勵私人業主出租，對提供低租金房屋的公司施行多種稅減免等；在金融支持方面，地方政府提供信貸擔保降低租賃房開發貸的資本成本、成立專門的住房信貸擔保基金等；在租房權益體系方面，規定出租人不得隨意調整租金、租期，承租人不得隨意更改合同等。

我國尚未有相關較完善的政策法律，但是政府提出的租賃住房指導性文件已精準地概括了國際成熟租賃市場的這幾個要點，預計未來我國將逐漸由政府引導，建立和完善租賃住房市場。

（報告來源：銀河證券）

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