在美國買房也不易，科技巨頭和創企想改變這一點

（原標題：The Future Of Housing: From Home Building To City Planning, Tech Giants & Startups Are Reimagining Where & How We Live）

網易科技訊 6月20日消息，知名創投調研機構CB Insights發表研究報告探討美國房屋的未來，稱科技巨頭和創業公司正在重塑人們居住的地方和方式。美國的大型科技公司正在建設公司住房、自給自足的城鎮甚至是整個城市社區。創業公司也在通過創新技術重新定義未來房屋的建造方式。

以下是報告主要內容：

科技公司已經滲透到家家戶戶。

智能家居產品和個人數字助理就在我們的咖啡桌上。我們可以使用移動應用程序和語音指令來控制照明、溫度和家居安全。

但是，儘管我們的家居設備變得多麼地智能——或者至少具備一定的智能功能，但從設計到材料，家居本身並沒有發生根本性的改變。

這種情況正在開始轉變。

技術趨勢和市場需求正促使企業將目光投向住宅房地產和建築業。

具有前瞻性的初創企業以及Facebook、谷歌等大型科技公司，都在專註於在單戶住宅和多戶住宅建設方面的創新。這些公司正在推進各種各樣的建設方法，以期打造雄心勃勃的開發項目——重新構想一切，從住宅使用的木材到我們思考私人空間與公共空間的方式。

在這份報告中，我們研究了重塑住宅建設、新建住房和社區開發項目的材料和方法，以及這些趨勢對我們未來的住宅的潛在意義。

目錄

·城市住房短缺

·建築行業發展趨勢

·工地外建造、模塊化組裝和預製

·將工廠和供應鏈結合起來

·高大木材的潛力

·重塑城市居住環境

·為富裕人群實行綜合性開發

·共享居住

·科技巨頭在住宅地產上留下印記

·從辦公園區到住房

·Alphabet子公司擁抱智慧城市挑戰

·亞馬遜讓智能家居成為標配的便利設施

·總結

城市住房短缺

1964年，美國著名小說家艾薩克·阿西莫夫(Isaac Asimov)參加了在紐約舉行的世界博覽會，而後描寫了50年以後世界將會是什麼樣子。

阿西莫夫預計，人口激增將導致波士頓和紐約等美國城市沿著海岸匯聚成超級城市群，而城郊社區將不得不向下擴張，建造地下住宅。

儘管超級城市中心和地下住宅尚未出現，但城市已經變得更加擁擠。經濟的增長給城市吸引了數十萬新的高收入居民。

城市的住房供應跟不上需求，城市中心人口的增長導致房租和房價水漲船高。

全美各地的住房供應十分緊張，據報道，美國住房缺口已達730萬套。據《華爾街日報》報道，2017年房價上漲了6.2%——為收入增長率的兩倍，通貨膨脹率的三倍。

面對這些挑戰，各個城市正結合監管和激勵措施，雙管齊下試圖解決住房短缺問題，但似乎很少有城市有希望完全解決這些問題。現在，初創公司和科技巨頭都在參與進來，試圖改變房地產行業的設計、建造和運營方式。

建築行業發展趨勢

勞動力和土地供應、監管以及新房地產融資的經濟性，都是導致住房危機的重要因素——但這場危機很大程度上是建築行業未能投資於研發引起的。

據Sidewalk Labs設計師埃里克·巴祖克(Eric Baczuk)和麥肯錫(McKinsey)的研究顯示，美國建築業每年僅將0.5%的建築價值用於研發。相比之下，汽車行業的這一比例為3.7%，電腦和電子產品行業為8.8%。

「最終的結果是，建築和20世紀中期的建築是一樣的，」Baczuk說。「工人們在現場執行高度重複性的任務和定製的庫存材料。」

Katerra公司總裁特雷弗·謝克(Trevor Schick)表示，「作為最後的手工業，建築業尚未進入工業時代或科技時代……如今人們建造房屋的方式基本上與19世紀中葉並無二致。規模經濟根本不存在：大多數項目都是作為一次性項目來設計、規劃、報價、採購和建造的。」

然而，新技術有望幫助建築業帶到現代。

對建築科技公司的投資在2018年大幅增加，這主要是受到Katerra規模8.65億美元的D輪融資(下文有Katerra的詳細介紹)的驅動。截至今年6月，建築科技領域已經完成45宗融資交易，全年交易總量有望達到或超過2017年的水平。

下面，我們將深入探討初創企業正在為建築業帶來的一些新技術和新工藝——從預製材料到高大木材的使用。

工地外建造、模塊化組裝和預製

對於建築業的高企成本，最有希望的解決方案是在工地外的工廠預製，標準化設計元素，以及在材料採購方面創造高效的規模經濟。

廣義地說，非工地施工是指，在實際工地以外的地方設計和建造建築的組件。

這種方法的好處(理論上)是，可以同時處理多個建設步驟。

一些初創公司已經在這個領域開展業務；然而，到目前為止，它們只是取得小小的成功。

Fullstack Modular是總部位於布魯克林的模塊化組裝預製公司，它聲稱要將建築信息管理(BIM)設計和精益施工管理結合在一起，從而產生「比傳統建設更快、更有成本效益的施工過程」。

該公司已籌集了600萬美元資金，領導者是房地產開發商Forest City Ratner Companies前拼裝式建造高級副總裁羅傑·克魯拉克(Roger Krulak)。

Fullstack module公司最引人注目的一個項目是461 Dean，它是一棟32層的公寓樓，與布魯克林籃網隊的巴克萊中心(Barclays Center)毗鄰。後者是由Forest City Ratner開發的。

然而，該項目曾遇到重大問題，比原計劃晚了兩年完成——它並不是高效設計和建設的模範。在Fullstack module接手之前，最初從事這個項目的建築公司Skanska遇到了麻煩，最終導致了其與原始開發商Forest City Ratner之間的反覆訴訟。

該項目讓建築業的許多人對規模較小的單戶住宅建造以外的預製模式望而卻步。

不過，儘管出現了這樣引發公眾關注的挫敗，初創公司們仍在推進模塊化建造方法。

Blokable是另一家模塊化組裝建築公司。這家總部位於華盛頓的公司已從Vulcan Capital等公司募資600萬美元資金。

作為Vulcan旗下的私募股權部門，Vulcan Capital對西雅圖市中心的商業地產進行過早期的投資。如今那些地產大部分為亞馬遜所佔據。

Blokable由亞倫·霍爾姆（Aaron Holm）創立，他曾是亞馬遜實體零售項目的領頭人。霍爾姆曾直言不諱地批評建築業：

「一方面，我曾與工程團隊一起打造各種各樣的硬體和軟體。之後在外面的世界，在考慮如何擴展實體店的時候，我發現這個世界完全沒有效率。我當時在想:『這太瘋狂了。』」

Blokable的模塊化住宅被設計得能夠「即插即用」，與所有的電器、電線、管道等一起被完整地設計出來。它們可以作為獨立的住宅，或者被連接/堆疊在一起，形成一座高達五層的建築物。這種住宅的售價在5.8萬美元至8.5萬美元之間，旨在讓更多的人能夠負擔得起。

將工廠和供應鏈結合起來

Katerra是預製建築領域呈現出強勁發展勢頭的初創企業之一。

雖然預製創業公司可從可重複建設的效率中獲益，但Katerra在供應鏈和庫存方面的實力給它帶來了優勢。

Katerra的目標是，為多戶住宅和職工住房建設帶來高度整合的建造過程。Katerra的方法是，管控建築過程的所有方面，從設計和製造到後勤和現場實施。

這家總部位於門洛帕克的公司已累計融資11.6億美元，最近完成了規模8.56億美元的D輪融資，投資方包括富士康科技公司、索羅斯基金管理公司、Khosla Ventures、軟銀集團等等。截至目前，Katerra的預訂訂單總額已達130億美元；截至2018年4月，其員工人數已超過1400人。

該公司正在開發一種類似工廠的製造過程，在這種過程中，可重複的「部件組合」設計能夠輕鬆地配置，能夠在工地外的工廠建造，最終在工地進行整裝。

該公司利用建築信息建模(BIM)為它的項目產生設計腳本，讓其接入全球供應鏈，整合設計和材料採購工作。根據Katerra的網站介紹，該公司利用Katerra Market Analytics市場分析平台、一款物流移動應用以及IOT（互通性測試）來管理建築工地和庫存。

「從設計到工廠，再到建築工地，都有直接的規劃。」Katerra Architecture總裁克雷格·柯蒂斯(Craig Curtis)向ArchPaper表示，「材料和產品會準時到達我們的建築工地，可即時安裝。因此，Katerra建築工地的活動更像是一個精確排序的產品裝配過程，而不是傳統的建造過程。」

Katerra希望，其可重複的設計將讓它能夠標準化物資採購流程，這最終將會幫助它從批量訂購中實現可觀的效率。

該公司估計，未來，它建造一個用於「員工住房」的三層郊區產品的速度將比行業平均水平快40%。

截至2018年3月，Katerra有12個多戶住宅項目在建設當中，每個項目有200至400個單元。與此同時，它計劃擴展其建造的地產類型。

Katerra也在擴張它的工廠產能。該公司計劃在2019年開設6家製造工廠，其中包括位於華盛頓斯波坎的一家木材工廠。(下一節將介紹木材的好處。)

Katerra也積極展開併購活動，最近收購了新澤西州的Fields Construction Company以及總部位於溫哥華的Michael Green Architecture。後者曾是Katerra的「設計聯盟合作夥伴」，倡導高大木材設計。

高大木材的潛力

Katerra對木材的關注，反映出木材在大規模建設中很有用處的普遍觀點。

業界青睞木材，有兩個主要的原因:一是成本效益，二是與需要大量的能源來生產的鋼鐵和混凝土相比，具有可持續性。

此外，使用木材的話，建築的重量可比使用鋼鐵減少大約30%，比使用混凝土減少60%。它適用於小型的建築地基。

上圖的T3大樓，是一座7層高、22萬平方英尺的木材建築，包括亞馬遜(Amazon)在內的租戶。T3是北美地區最大的木材建築之一。

加拿大擁有豐富的木材資源，因此木材活動在很大程度上集中在該地區，但該類材料在美國也越來越受歡迎。然而，兩國間不斷變動的關稅可能會抑制木材市場。

重塑城市居住環境

西雅圖和舊金山等城市尤其受到住房短缺的影響。長足的經濟增長，加上住房供應投資不足，造成了一房難求的局面。

在西雅圖，隨著亞馬遜的員工規模從2010年的5000人增長到2017年8月的4萬人，房價增長速度據說比美國任何其它的城市都要快。在「超級通勤族」排行榜上，西雅圖現在排在第三位。「超級通勤族」是指那些每天單趟通勤時間超過90分鐘的居民。

雖然人們很容易會將住房短缺歸咎於亞馬遜等大公司，但西雅圖的住房危機很大程度上是由於區域劃分法規和高昂的建築成本導致的。這些因素都抑制了住房供應。

據《西雅圖時報》稱，在西雅圖所有的「可開發土地」中，單戶住宅佔49%，多戶住宅佔8%，商業地產佔8%。大部分的新住房都集中在8%的多戶型土地供應上。

為富裕人群實行綜合性開發

面對嚴峻的住房挑戰和龐大的高收入專業人士群體，大型科技中心正把重點放在多戶型地區的高端綜合性開發上。

在洛杉磯，Playa Vista社區直到最近才被認為是上等的房地產地帶。它與2012年被Brookfield Residential收購來開發，該公司預計科技行業的發展規模將超出洛杉磯原有的辦公空間。這個社區如今是Alphabet、雅虎、微軟、IMAX、藝電和Facebook等知名公司進駐的地方。

綜合性開發項目包括全食超市(Whole Foods)門店、電影院、健身房以及其他的零售設施。目前約有5-6萬名員工在該地區工作，房屋價值超過400萬美元。據《華爾街日報》報道，到2020年全面完工時，Playa Vista社區將擁有6046個單元。

不過，雖然多戶型開發在高端市場正變得越來越普遍，但該模式仍然無法給人們難以支付租金的低端住宅市場帶來解決方案。Sidewalk Labs(Alphabet?旗下子公司)的數據顯示，每四個美國人中就有一個承受著「嚴重的房租負擔」(即房租占每月收入的50%以上)。

共享居住

除了預製住宅和模塊化組裝住宅的工地外建設以外，一些初創企業還在改造現有建築，以提高居住效率。它們把那些建築改造成為共同居住的空間，讓居民租用更小的獨立空間，以及共享廚房和休息室等公共區域。

WeWork是這個領域最知名的公司，在紐約和華盛頓特區都有WeLive商住一體的合租服務地點。然而，儘管該公司計划進行更快速的擴張，但自2016年上線以來，該公司仍然只有兩個WeLive服務地點。

WeWork暫停了該項目，直到它「改善10倍」才會重啟。WeLive的負責人詹姆斯·伍茲(James Woods)表示，公司希望「花些時間改進這款產品，把它做好」。有傳言稱，該公司將在西雅圖推出該項服務。

雖然像WeWork這樣資金充裕的公司遭遇了挫敗，但其他初創公司一直在推進共享居住設施的建設。

Starcity是其中一家日漸壯大的共享公寓公司。這家總部位於舊金山的初創公司畢業於創業孵化器Y Combinator，迄今已融資1860萬美元，最近完成了規模達1640萬美元的A輪融資，投資方包括Alrai Capital、Bullpen Capital、Invest AG和Y Combinator。

Starcity的商業模式是，通過租賃或者直接收購獲得房產，然後將其改造成共同生活空間，住戶每人每月大約需要花費1800美元，包含免費的Wi-Fi、公共設施和清潔服務。住戶租用一間卧室，公共空間可以自由使用。

這種商業策略與WeLive相似，都屬於資本密集型，建築和裝修的成本不小。

Fifth Wall Ventures的魯洛夫·歐柏曼（Roelof Opperman）告訴The Information:

「該模式或許行得通。許多風險投資者都不大會考慮這些初創企業，因為它們所預測的資本密集程度遠遠超過了許多人習慣的水平。」

據《紐約時報》報道，Starcity有三座大樓在營業，共有36個單元，8000人在想要入住的等待名單上。它還有9棟正在開發當中的建築，同時計劃收購以前的酒店、停車場和商業地產。

在進行A輪融資時，Starcity告訴《紐約時報》，它計劃在2018年在舊金山地區建成數百個單元，到2019年建成數千個單元。

Hubhaus和Common是另外兩家共享居住初創公司，不過它們採用不同的模式。它們選擇與房東建立合作，收取管理費用。

Common在2017年賺得了600萬美元的管理費，相當於建築凈營業收入的30%和總租金收入的3%。不過，該公司沒有取得盈利，當年錄得830萬美元的息稅折舊攤銷前虧損。

Common擁有雄心勃勃的增長目標。截至2017年12月，Common擁有500名住戶，但它預計，通過接入新的房產和增加2.5萬以上的住戶，到2020年公司的收入將增加到1.3億美元。

科技巨頭在住宅地產上留下印記

除了想要改變行業的初創企業以外，一些最大的科技公司也在通過合作和直接開發自己的地產，驅動房地產市場的變革。雖然它們的主要目的是為員工提供更多的住房，但也有一些項目對於改變居住環境有著更大的目標。

從辦公園區到住房

近年來，大型科技公司的房地產建設步伐明顯加快。據《華爾街日報》報道，今年第一季度，上市公司設備和設施的資本支出同比增長了近20%。

雖然巨額資本支出算不上什麼新鮮事——蘋果為在庫比蒂諾建造「太空飛船」總部花費了50億美元——但這些公司開始關注為員工和公眾開發住房是近期的事情。

雖然蘋果公司目前還沒有開發住宅，但其他科技公司正開始在自己的園區里建造房屋。這一策略是為了改善它們與社區之間的關係，以及讓自己的員工能夠更容易獲得住房。

Facebook的Willow Campus園區

例如，Facebook計劃擴大其在門洛帕克的園區，加入住房來提供給員工和公眾。

據《紐約時報》報道，該佔地59英畝的項目第一期工程名為Willow Village，將於2021年完工。該工程將包括1500套公寓，其中225套將低於市場價。此外，該計劃要求採用綜合性零售模式，包括雜貨店和藥房，分出8英畝土地用於建設廣場、公園和自行車/人行道。

Alphabet的模塊化組裝住房

谷歌的母公司Alphabet今年第一季度的資本支出同比增長了兩倍，達到了73億美元。它的首席財務官露絲·波拉特(Ruth Porat)表示，這些支出主要來自房地產、數據中心和海底電纜的建設。

谷歌迄今為止在住宅建設方面的最大嘗試是，其在山景城莫菲特場的開發計劃。該公司購買了300套模塊化組裝住房，其向總部位於瓦列霍的Factory OS下的訂單共計花費2500萬至3000萬美元。

據The Information報道，谷歌最近還提出在園區內建造更多的公寓，發出招標書。Katerra是其中一家予以回應的公司。

2017年12月，谷歌得到了當地官員的批准，將建設一個有9850個單元的開發項目。據Business Insider報道，該項目與該公司在山景城擴建North Bayshore園區的計劃有關。除了近1萬套住房之外，該公司還將新建360萬平方英尺的辦公空間。

谷歌房地產開發副總裁馬克·戈蘭（Mark Golan）曾表示，「我們與市政府和社區的共識是，開發項目應該面向所有人，容納各個不同的經濟階層，幫助營造多元化的社區，同時幫助緩解交通擁堵以及就業和住房不平衡的問題。」

Alphabet子公司擁抱智慧城市挑戰

對房地產最雄心勃勃的願景可能是Sidewalk Labs對多倫多Waterfront地區的計劃。Sidewalk Labs是Alphabet的子公司，致力於研究和開發針對城市環境的技術。

在對多倫多Waterfront地區開發的招標書的響應中，Sidewalk Labs提出了一個廣闊的願景。

該公司提出打造一個技術先進的社區，通過針對住宅、零售、能源和交通的先進模式提供服務。

在獲得多倫多的初步批准後，該公司已承諾出資5000萬美元和投入一年時間來開發Waterfront的Quayside地區。據路透社報道，Quayside佔地12英畝，根據目前的計劃，它的首批居民將在2022年搬入。目前的計劃要求建築面積在5.5至6.5萬平方英尺之間，65%的空間用於住宅。

Sidewalk Labs計划過如何處理零售空間、能源、廢物處理、移動性等問題，但在這裡，我們重點談談其對住宅開發、建造以及整合整個地區的數字層的計劃。

改善公共空間和服務的數字層

該社區將利用一個由感測器和攝像頭組成的網路，創建一個「數字層」，從而提供「前所未有的物理環境方面的洞察力」。

該數字平台將能夠測量環境並提出改進建議，模擬假想事件，定位各種基礎設施和資源，並提供一個供居民獲取公共服務的門戶。

鑒於公眾對數據隱私的擔憂，人們對Sidewalk Labs將如何處理所收集的所有數據給予了極大的關注。Sidewalk Labs的首席執行官丹·多克托羅夫(Dan Doctoroff)曾表示，公司將「銷毀所有非必要的信息，只保留能改善生活質量的數據，不會將數據賣給廣告商。」

經濟適用住房與靈活建設

Sidewalk Labs說，它將把20-30%的住宅單元分配給經濟適用住房。事實上，該公司預計，一個四口之家的生活成本將下降14%，這一點主要是通過降低租金、交通和公共設施的成本實現的。

Sidewalk Labs住房規劃的一個關鍵特徵是，一種名為Loft的建築產品。

該產品的主題圍繞著這樣一個假設:每個建築都將需要「持續和頻繁的內部變化」。這一理論被總結為「根本性的混合用途」，即住宅、零售、辦公和停車可能發生在同一棟建築物內。

從監管的角度來看，Sidewalk Labs建議多倫多考慮實行一種「基於結果的代碼」來實現建築使用的多樣性。根據這一規定，房地產將劃分區域來最小化污染和其他因素，而不是根據土地用途來劃分區域。例如，可以測量區域的安全性、雜訊、能源使用和污染。

該公司還計劃通過其數字平台促進共享居住，實現耐用物品的全面共享，分攤建築和個人服務的成本，以及提高空間效率。

打造250-350平方英尺的Microunit微型單位也在計劃當中。

Sidewalk Labs將結合採用我們在本文討論過的各項熱門技術——組裝建造、預製製造和標準化以及高木材構造。僅僅採用組裝建造可能就能節省12.5%的「商業建造成本」。

招標書指出:

「這種全面的方法將使得所創建的整個部件庫都具有標準化的連接和互通性，這將為各種各樣的建築類型提供各個主要的裝配組件。通過將這個多功能的產品庫與先進的製造技術相結合，比如可重複拼裝、機器人建造、工地內外的自動化和3D列印技術，Sidewalk將能夠在設計、勞動和材料使用方面取得新的生產效率。」

亞馬遜讓智能家居成為標配的便利設施

亞馬遜的家居計劃遠沒有Facebook或者谷歌那麼雄心勃勃，但藉助旗下的語音助手產品，亞馬遜無疑成為了智能家居領域最無處不在的玩家。現在，它正處在將自己融入家居的最初階段。

該公司最近與美國最大的一些住宅建築商和開發商建立了合作，如Lennar、Shea和Brookfield Homes。

亞馬遜在美國多個州的體驗中心將會讓客戶參觀Lennar打造的住宅，也讓他們與亞馬遜的一系列智能家居設備進行互動。據The Information稱，這些設備現在將被嵌入該公司參與打造的每一個新住宅。

由於一些原因，該在線零售巨頭與Lennar?的合作有著重大的意義。亞馬遜是在與一家高產出的建築商建立合作關係，後者在2017年建造了近3萬套住宅。蘋果和它的HomeKit套件也與該建築商展開了合作。然而，與蘋果不同的是，亞馬遜讓它的家庭服務部門幫助購房者打造新的智能住宅。

對於亞馬遜來說，這種合作的好處是顯而易見的，因為它幾乎可以保證房主會成為顧客(除非他們真的把設備從牆上拆下來)。

Lennar執行董事長斯圖爾特·米勒(Stuart Miller)認為，這種合作將首次在房地產行業製造「報廢」現象。

「我一直在想，我們什麼時候才能看到報廢現象滲入到住宅建築領域。報廢、自然的和技術性的東西……已經進入了汽車行業和我們所見過的每一個行業……家居將會給技術革新讓路，讓老房子變得更加陳舊。人們將尋找新的風格、新的技術和新的生活方式，我認為，只要我們能夠適應，這將會有利於到住宅建築行業。」

總結

建築科技初創企業日益增多，大型科技公司也紛紛委託打造自己的住房。隨著這些趨勢日漸成熟，毫無疑問，房地產市場最終將會迎來技術升級。

房地產市場在很大程度上是受人脈關係驅動的，是由能夠獲得巨額貸款的企業主導的。新玩家將使用偏向於數據驅動和數字化的方法來設計房屋，來自科技巨頭的參與則可能會顛覆這個行業的歷史進程。

然而，不要忘記，房地產是一個很有挑戰性的市場。

除了產業發展根深蒂固以外，勞動力、區域劃分、土地使用和資本只是這些公司將會面臨的其中一些障礙。此外，即使科技公司在單個項目上取得了成功，這些解決方案也可能不足以在更大範圍內解決住房危機。

全美住房短缺問題不會一夜之間得到解決，但一些住房短缺最嚴重的城市也可能會成為催生一些最具創新性解決方案的溫床。（樂邦）

本文來自網易科技報道，創業家系授權發布，略經編輯修改，版權歸作者所有，內容僅代表作者獨立觀點。[ 下載創業家APP，讀懂中國最賺錢的7000種生意 ]

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