代號「首鑄」奪地 隱身東莞摩天高樓背後的萬科演義

觀點地產網6月21日，經過近3小時共64輪競拍，首鑄一號（東莞）房地產有限公司（以下稱「首鑄地產」）以最高限價25.48億元、樓麵價10788元/平方米，外加「自持面積 20%、自持年限不低於5年」的條件，競得東莞南城網掛2018WG006號地塊。

吸引眾人目光的，不只是該地塊較為嚴格的出讓條件，還因為首鑄地產背後的萬科身影。

首鑄地產前身是號稱「新加坡最大全球化企業」的豐隆集團旗下子公司，2014年在東莞落地首個大型綜合體項目「東江之星」，後者曾被譽為東莞市區第三高樓。而好景不長，2016年9月，萬科接盤東江之星55%股權，豐隆就此黯然退出。

中外企業的進退間，萬科在東莞的勢力範圍被逐漸勾勒出來。

東莞萬科是萬科旗下重要的城市公司之一。在2011-2015年王海武出任總經理時期，東莞萬科市場佔有率據稱「總是集團第一」，而王海武藉此成為三年前萬科首位從三線城市提拔上去的副總裁。

「首鑄」故事

觀點地產新媒體了解，東江之星是新加坡豐隆集團旗下首鑄地產在東莞首個大型綜合體項目。

項目於2014年4月通過招拍掛形式競得，地塊地面積為61529平方米，建設規模達36.8萬平方米，總建築面積約54萬平方米，其中商業面積將有41萬平方米，住宅面積有13.7萬平方米，設計為集甲級寫字樓、商業、住宅為一體的大型綜合體項目。

豐隆集團曾計劃將東江之星打造成東莞的標誌性建築之一。按照早期規劃，須在鴻福西路與港口大道交會處布置地標建築，該建築須高於220米，限高280米。這相當於民盈大廈項目、王府井百貨（籌建）、環球經貿中心（台商大廈）之後，東莞第四高的摩天大樓。

2014年9月3日，東江之星舉行奠基儀式，首鑄地產宣布聯合東莞本土企業瑞峰置業共同打造項目。當時首鑄地產公開表態，地塊未來再打造成地標性的城市綜合體，「必將成為萬江的一個重要中心」。

至2016年9月，市場傳出萬科與首鑄地產達成股份認購協議，首鑄地產將向東莞萬科出售其東江之星項目的70%股權，價值達2.434億美元。同年10月底，東莞萬科則向媒體回應，萬科收購東江之星項目55%股份，已經完成股份轉讓手續。

工商資料顯示，2016年11月11日，首鑄地產法定代表人由梁德平變更為劉健華，前者為豐隆集團高級副總裁，後者則在東莞萬科旗下多家公司擔任法人。

在項目股權出讓前半年多，東江之星的「雙子塔」申請更改規劃，將原來的限高280米調整為360米，據此搖身一變成為東莞第三高樓。

從事后豐隆集團的動作來看，這或許只是這家新加坡企業調整中國內地投資的一個縮影。觀點地產新媒體了解，2017年11月，豐隆宣布將重慶黃花園項目、鵝嶺峰項目大部分股權出售，接盤者同樣是萬科。

儘管豐隆方面曾對內地布局的項目寄予厚望，但市場主流意見認為，對本地市場的不了解和踩錯節點或許是造成其最終選擇退出的最大原因。

相比之下，收購東江之星項目後，首鑄地產則成為萬科在東莞拓展勢力範圍的平台之一。

最新動態發生於今年6月21日，經過近3小時共64輪競拍，首鑄地產以最高限價25.48億元、樓麵價10788元/平方米，外加「自持面積 20%、自持年限不低於5年」的條件，競得東莞南城網掛2018WG006號地塊。

地塊位於南城街道建設路南側，為原東華機械廠「三舊改造」用地。地塊面積為6.75萬平方米，容積率大於1且小於或等於3.5，建築密度小於或等於30%，總建築面積約23.62萬平方米，地塊規劃為商住混合用地。

根據規定，該地塊競買保證金設定為6億元，且競買資金（含競買保證金）須為企業自有資金。此外，競得人還須無償配建總建築面積?8.73萬平方米，可銷售建築面積約14.89萬平方米的物業。以此計算，最高樓麵價已達17116元/平方米。

而地塊項目建成後，競得人還需要對項目的商業用房（不含配建）全部自持（不低於5年）。

業內人士分析，由於該宗地塊競拍要求較為嚴格，十分考驗房企的資金實力以及綜合運營能力，地塊與東江之星項目可能會有個聯動的效應。觀點地產新媒體向東莞萬科諮詢了該地塊未來的開發計劃，但截至發稿前，對方並未回復。

萬科東莞演義

東莞在萬科的房地產業務版圖裡的地位不可小覷。

在2011年王海武升任總經理前後五年時間內，東莞萬科據稱「市場佔有率總是萬科集團第一」，「每年都能獲得『最佳一線公司』殊榮」，並承擔大量萬科的重大「內外事活動」。

第三方數據顯示，2015年東莞萬科銷售額首次突破百億，達113億元。此後兩年，其環比銷售額都略有提升，2016年達158億元，依然位列市場佔有率的榜首。直到2017年，東莞萬科銷售額194億元被碧桂園超越，市場佔有率仍達到16%。

東莞萬科與職業經理人之間相互成全。一方面得益於城市公司的表現，王海武2015年升任萬科副總裁，轉而主管西南區域；東莞萬科則在過去數年間將收併購演化為城市公司的重要擴儲手段，從這點而言，兩年前收購東江之星只是這種戰略的縮影之一。

觀點地產新媒體了解，僅在2016年，除了東江之星，東莞萬科通過收併購還獲得多個項目，包括東城區花園城項目東城區花園城項目，以及莞長路牛山鍾屋圍地塊等。

今年3月13日，昌興國際宣布以8.3億元人民幣向萬科出售東莞鳳崗官井頭重建項目股權，佔地3萬平方米。有統計指，至此東莞萬科至少通過收購拿下9個項目，總佔地68.65萬平方米，累計耗資67.25億元。

經觀點地產新媒體計算，目前東莞萬科主要有28個項目，總佔地面積301.31萬平方米，規劃建築面積613.73萬平方米，佔南方區域總建築面積的11.25%；東莞項目2017年竣工面積為92.85萬平方米，今年預計竣工面積83.37萬平方米。

截至目前，東莞萬科已形成以萬科廣場、萬科城市（生活）廣場、萬科里為代表的三大產品線，管理面積約40萬平方米。

2017年，在萬科營業收入前五的出租項目中，商業項目東莞長安萬科廣場以8188萬元的營收排名第二。該項目可租賃面積4.45萬平方米，出租率為98%。

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