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樓市風向變了?這個牛人告訴你,房價的終極博弈要看2019年!

來源於貓叔有點宅,ID:maoshuhouse,已獲授權,歡迎關注。

事關每個人錢袋子的個稅法修改草案一經提出,就引起了社會熱議。不過,昨天下午十三屆全國人大常委會第三次會議閉幕,個稅法修正案草案並未提請表決,草案修改後或將再審。

此次個稅法修改擬將起征點提高到5000元每月(6萬元/年)。全國人大常委會委員李曉東昨天對媒體表示,起征點還是有點偏低,他認為8000到1萬的起征點,是比較合適的。

個稅起征點還沒最後定論,但是我們關注到,網路上已經出現了「個稅修訂對購房者利好,房價又要上漲」的說法。


「個稅修訂推動房價上漲」這個說法不是沒有依據。在當下貿易戰摩擦激烈、國內經濟又不景氣的情況下,提出個稅修訂,確實是一步大棋

01

擴大內需之路

想了解個稅修訂提出的背景,我們先關注4月份的一個會議。

今年4月23日,我們在一次非常重要的會議上提出「擴大內需」的表述。這一次表述,是繼2014年12月之後,時隔三年再重新提出來,也被很多機構視作我國貨幣和財政政策微調的「風向標」

很多粉絲不太明白,擴大內需的意思。擴大內需其實就是通過擴大國內需求拉動經濟的一種方式。比如過去的家電下鄉、汽車下鄉、拉動基建,搞房地產、刺激消費等等。

三年前我們提出擴大內需,全國很多城市新增了擴大內需的基建項目。然後,2016年、2017年全國各個城市的樓市情況,不用我說,大家都知道了。

2011年,我們也在提擴大內需。之後兩年樓市情況也不必多說。

再看更遠的時期,08年的時候,我們也提過擴大內需,直接確定了4萬億的投資計劃。09年樓市的情況,大家也都知道了。

好,以上是宣布擴大內需的時間節點。我們再看個稅的增速情況。請大家注意,10年來個稅增速最低的時間點分別是09年、12年和14年(17年的數據暫缺)。

大家發現了嗎?個稅增速最低點,和宣布「拉動內需」的政策時間點很接近。這樣的巧合其實很好理解。一旦經濟形勢不好,就業機會變少,那麼個稅增速也就變低。而當內需拉動起來,就業環境好了,崗位多了,個稅增速就會上升。

而眼下,中國經濟轉型發展需要啟動內需的關鍵時期,進行個稅的修訂,就是為了擴大內需,拉動消費

02

周天王的樓市周期

梳理08年到16年的樓市,幾乎每提出「拉動內需」之際,樓市未來1到2年都會迎來大牛市。那麼,這一次「擴大內需」,會不會走老路,再重新掀起一次樓市的上漲潮呢?

先賣個關子。

回答這個問題之前,我先給大家介紹一位牛人——周金濤,一位英年早逝的天才人物。他有一句名言叫「人生髮財靠康波」,這句話的意思就是說,我們每個人的財富積累,一定不要以為是你多有本事,財富積累完全來源於經濟周期運動的時間給你的機會。

他的經濟周期理論多厲害呢?他曾經成功預言了2007年的次貸危機,2015年的全球資產價格動蕩、2016年一季度中國經濟觸底等等。

對於中國的房地產,他是這樣預言的:

房地產周期是20年輪迴一次。中國本輪房地產周期1999年開啟,按照房地產周期規律分為三波,第一波2000到2007年,2009年之後又漲一波,2013年、2014年一波,三波上去,全國房地產周期的高點判斷是在2014年,這個是中國房地產周期的高點,後麵價格下來。

但是,到2015年的時候大家突然發現,房子又好賣了,2016年一線城市核心區域房地產暴漲,但這不是房地產重新開始,而是碧浪。三四線城市的房子能漲才是牛市,垃圾股不漲,一小戳股票漲不是牛市,這是房地產周期的碧浪反彈。所以,2017年上半年附近,中國的這次反彈會結束。如果你擁有一下城市的核心區域的房地產,並且不是自住房,我認為應該在未來的一年之內賣掉。

2019年房價會是一個低點,2017年、2018年房價是要回落的。一個房地產周期的循環就是這樣,20年的循環,15年上升,5年下降,美國也是一樣。「

周天王對中國的房地產做了非常精準的預測,我重點總結如下:

1、房地產周期是20年輪迴一次。中國本輪房地產周期1999年開啟,最高點判斷是2014年。

2、2016年一線上漲,三四線不漲,2017年上半年行情結束。。

3、2019年是歷史最低點,要抄底。

大家發現沒有?截止到2016年一線樓市房價暴漲,周天王都說對了。但是,2017年、2018年房價並沒有回落。周天王出現誤判了。

按照他的邏輯,三四線房價,早就在2014年就結束上漲,到了歷史性的最高點,以後不會再漲。

這個判斷有依據嗎?還是有依據的。

2012年,中國首次出現了」人口紅利拐點「。15—59歲勞動年齡人口在相當長時期里第一次出現了絕對下降,比2011年減少345萬人。

在此之前,人口的流動在不同城市之間在統計意義上沒有明顯的區分;在此之後,人口開始集中向大城市和特大城市加速流動,而中小城市的人口流入相對更緩慢。於此同時,從2012年左右開始,一二線的房地產庫存直線減少,而三四線的庫存不斷增加。

所以,周天王論斷,2014年會是全國樓市的一個頂點。2014年以後,三四線不再上漲。即使到了2016年一線樓市在漲,也僅僅是「碧浪反彈」。三四線不會漲。

聽上去很道理對不對,周天王到底錯在哪了呢?

03

三四線的政策之手

歷史絕不是簡單的重複。

依照經驗判斷樓市,失效的速度比任何時候都要快。

周天王的經驗判斷是如何失效的?

他忽略了政策那只有形之手,造成對三四線判斷的失誤。

為了完成三四線去庫存的任務,政府進行了棚戶區的改造工作。刺激三四線居民的買房的需求。拆掉他們的房子,再直接補貼錢。這樣,他們既有購房的需求,又有了購房的資金。

所以真實情況是,2016年是一線樓市領漲,二線樓市跟漲,然後通過棚改,拉動三四線普遍大漲。2017年到現在,並不像他說的那樣,房價下跌。

我們從周天王這裡得到了彌足珍貴的教訓:當下的樓市,早就應該一分為二的看待了。

一線、二線以及有強經濟實力支撐的三四線,是一部分。房價的主要判斷依據依然是市場規律

人口流出嚴重、依靠棚改支撐起來的三四線,是另外一部分,是人為推動的,房價的主要判斷依據是政策

所以,當你看到有磚家說全國樓市要上漲或者要下跌的時候,你完全不必相信的。因為,磚家不了解真實的市場,全國樓市早就分化了。

所以,希望粉絲們牢牢記住這一點。有助於你們最基本的樓市判斷。

04

抓住房價最低點

當我們分析清楚全國樓市的情況,再回到最初的問題:

新一輪的樓市上漲潮會來嗎?

至少兩年內不會。

三四線的棚改任務,要到2020年完成。我們依然有拉動內需的空間和時間。但是全國有400多個三四線及其以下城市,房價會根據棚改情況有不同程度的波動。如果你處於棚改城市中,那你一定要注意棚改動向。在棚改即將到來之前買入自住,在最熱的時候投資拋出。

至於一二線的主流城市,只需要參考風向標北上深就可以了。周天王對一線城市的預測還是很準確。

比如他說,上一波牛市是2015年開始啟動的:作為全國樓市的風向標,深圳開始啟動,領先於全國其他城市上漲。

2016年一線核心區域房地產暴漲,這點也是對的。畢竟剛剛過去一年半的時間,大家印象都很深刻。

另外周天王說2017年上半年附近,一線房價反彈會結束,北京上海也是出奇的一致。

那麼接下來只需要驗證唯一的一個問題,2019年是不是房價的最低點。

就貓叔觀察,目前一線城市中,北京、深圳從3月份開始都有了不同程度的小漲,而上海樓市就比較低迷。基於房貸利率上升、調控處於高壓之下,今年房價應該是比較平穩的。

所以,如果你有在一線置業的需求,我的建議是早買早好。最晚不要超過19年。

聲明:本文僅代表作者個人觀點,不代表地產情報站觀點,不構成投資意見。文中的論述和觀點,敬請讀者注意判斷。交流請加此微信號:weibammd。

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