莫斯科房價27年上漲126萬倍，比世界盃可刺激多了
來源：公眾號【海外眼】
俄羅斯世界盃正在如火如荼的進行著，每天都有不同的球迷走上不同的天台。
有些是為了足球，有些是為了錢......
像世界盃這種級別的賽事，帶動的絕不僅僅是球迷看球的熱情和偽球迷賭球的熱情，對於舉辦地周邊的經濟發展也有著重要的貢獻。
世界盃剛開幕的時候白岩松就調侃說，除了中國足球隊沒去俄羅斯，其他的都去了。
我們也知道中國人歷來愛買房，但是如果有人動了來莫斯科買房的心思，海外君勸大家一定要謹慎。
27年漲126萬倍
在莫斯科，一套帶廚房衛生間的單元房（平均面積大約60平米），1991年總價5000美元，現在的價格是29 萬美元。
也就是說，從蘇聯解體之後，以美元計，莫斯科的房價整整上漲了 60倍！
圖片來自居外網
1991年，莫斯科的平均房價為每平方米75美元（按照當時居民出國時購匯價格，大約500盧布）；
2018年，這個數字已經超過了1萬美元。
其實早在2015年年底，莫斯科中心區的房價就已經達到了1萬美元每平米，高檔住房均價更是超過了2萬美元。
在全球房價排行榜上，莫斯科僅次於蒙特卡洛，超過北京、上海、香港，位居全球第二。
這還是用美元計算，如果用盧布計算，大家就知道什麼是真正的天文數字了。
在1989年10月之前，蘇聯公布的盧布與美元的官方比價是1美元兌換0.6-0.9盧布不等。
那時的蘇聯，對一切充滿了自信，也堅信自己的貨幣可以永遠把美元踩在腳下。
但是，官價是官價，市場有自己的平衡，出國旅遊的人如果要換美元，價格是6.26盧布兌換1美元（蘇聯可真是real愛面子呢）......
更倒霉的還在後邊，蘇聯解體之後，整個蘇聯遭遇了大規模的通貨膨脹，每個國家都焦頭爛額，1992年的時候，1美元就已經等於1400盧布了。
如今，百度一下美元兌盧布的匯率，1美元兌63盧布，似乎已經平穩落地，一派安靜祥和氣氛。
但是，此盧布非彼盧布，現在的盧布是從1998年1月1日起發行的新盧布，1個新盧布等於1000箇舊盧布。
在這之前，俄羅斯人的家庭積蓄，幾乎變成一張廢紙。
那麼我們來算一下，現在的1美元，大概相當於1991年6.3萬舊盧布，也就是說，目前1萬美元一平米的莫斯科中心區房價其實相當於6.3億舊盧布！
而1991年，莫斯科的房價大概才500舊盧布一平米。
以舊盧布計算，過去20多年莫斯科的房價漲了126萬倍！當然這只是一種計算方法，未必全部和實際情況貼合，但是即便按 80倍計算，房價的增長仍然很驚人。那肯定要有人問了：房價漲勢這麼好，為什麼不讓大家去買房呢？房價漲得再快也跑不過通貨膨脹
漲的再猛的房價，在俄羅斯的通貨膨脹面前都是只能認慫。
1990年代初期，俄羅斯通脹率超過800%，現在高昂的房價幾乎是拜那個時候所賜，可是通貨膨脹回落了，房價卻一直居高不下。
其實看看2000年後莫斯科的房價，算上通貨膨脹，也沒剩多少增值空間了。
房價分布極其不均衡
俄羅斯的房價除了高，分布的還非常不均勻，這種不均勻主要體現在兩方面。
首先是除了莫斯科和聖彼得堡這種大城市之外，其餘地方的房子基本賣不動，尤其是遠東地區，除了少數中心城市外，大部分中小城市都非常悲慘。
計劃經濟時代結束了，可以自由遷徙了，人們陸續湧入大城市，有誰願意在天寒地凍的西伯利亞貢獻青春呢。
結果就是，上萬的小村鎮被廢棄，幾百個鬼城出現了。
鬼城的房價，只能根據拆下的可利用廢料價格來確定，交通不便的地方，連拆卸都沒有意義，只能歸零。
其次就是，即便在莫斯科和聖彼得堡這樣的地方，房地產市場的差價也非常大。
中高端市場主要集中在中西部和西南地區，普通住宅市場主要分布在東部、南部和北部的老少邊窮地區。
過去十幾年來，莫斯科的房價主要是由高端住宅帶動起來，周邊地區的房價乏善可陳。
可見國土面積的遼闊也平抑不了房價，俄羅斯的國土面積是中國的1.7倍，人口只有中國的九分之一，但是莫斯科的房價早已超過了北京。
人是要扎堆生活的，越扎堆的地方，公共資源越多，機會越多，房價就越高。
這也就是為什麼北上廣深的房價無論怎麼調控都降不下來的原因。
匯率比女人心還難猜
在俄羅斯投資房地產，最大的風險並非房價下跌，而是匯率波動，房價與匯率，是一對難兄難弟。
前文咱們已經說過了，蘇聯解體後匯率大幅度的波動給俄羅斯房價帶來了不可磨滅的影響，現在，匯率更反映了國際社會對一國經濟的預期。
作為一個自身經濟極度依賴能源貿易的國家，俄羅斯的經濟、匯率與石油價格緊密掛鉤。
因此一旦國際油價出現大的變動，盧布兌美元的匯率，就是一幅心臟病人的心電圖。
匯率與國家油價明顯反向變動，來源：金十數據
油價一跌，盧布就跟著跌；歐美一制裁，盧布也跟著跌；盧布一跌，大家都跟著遭殃......
通過對俄羅斯樓市的觀察，也能反映現在中國樓市面臨的兩難困境。
在城鎮化前進的道路上，高價者可以更高，低價者可以歸零，這個趨勢，誰也阻擋不了。
中國大城市樓市的未來，到底會走莫斯科模式（以當地貨幣計價，永遠上漲，漲得讓你目瞪口呆），還是東京模式（見頂回落，10多年難以創出新高），更值得我們好好思索。
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