大消息！房價的終極博弈要看2019年！剛需族躁動不安

來源：貓叔聊地產（maoshuhouse），轉載已獲得授權，不代表鳳凰網房產觀點

事關每個人錢袋子的個稅法修改草案一經提出，就引起了社會熱議。不過，昨天下午十三屆全國人大常委會第三次會議閉幕，個稅法修正案草案並未提請表決，草案修改後或將再審。

此次個稅法修改擬將起征點提高到5000元每月（6萬元/年）。全國人大常委會委員李曉東昨天對媒體表示，起征點還是有點偏低，他認為8000到1萬的起征點，是比較合適的。

個稅起征點還沒最後定論，但是我們關注到，網路上已經出現了「個稅修訂對購房者利好，房價又要上漲」的說法。

粉絲們也很關心這個問題。所以我會試著用比較淺顯的語言聊一聊個稅修訂的影響以及今後的樓市走向。如果你能耐心看完，一定會有收穫。

「個稅修訂推動房價上漲」這個說法不是沒有依據。在當下貿易戰摩擦激烈、國內經濟又不景氣的情況下，提出個稅修訂，確實是一步大棋。

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擴大內需之路

想了解個稅修訂提出的背景，我們先關注4月份的一個會議。

今年4月23日，我們在一次非常重要的會議上提出「擴大內需」的表述。這一次表述，是繼2014年12月之後，時隔三年再重新提出來，也被很多機構視作我國貨幣和財政政策微調的「風向標」。

很多粉絲不太明白，擴大內需的意思。擴大內需其實就是通過擴大國內需求拉動經濟的一種方式。比如過去的家電下鄉、汽車下鄉、拉動基建，搞房地產、刺激消費等等。

三年前我們提出擴大內需，全國很多城市新增了擴大內需的基建項目。然後，2016年、2017年全國各個城市的樓市情況，不用我說，大家都知道了。

2011年，我們也在提擴大內需。之後兩年樓市情況也不必多說。

再看更遠的時期，08年的時候，我們也提過擴大內需，直接確定了4萬億的投資計劃。09年樓市的情況，大家也都知道了。

好，以上是宣布擴大內需的時間節點。我們再看個稅的增速情況。請大家注意，10年來個稅增速最低的時間點分別是09年、12年和14年（17年的數據暫缺）。

大家發現了嗎?個稅增速最低點，和宣布「拉動內需」的政策時間點很接近。這樣的巧合其實很好理解。一旦經濟形勢不好，就業機會變少，那麼個稅增速也就變低。而當內需拉動起來，就業環境好了，崗位多了，個稅增速就會上升。

而眼下，中國經濟轉型發展需要啟動內需的關鍵時期，進行個稅的修訂，就是為了擴大內需，拉動消費。

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周天王的樓市周期

梳理08年到16年的樓市，幾乎每提出「拉動內需」之際，樓市未來1到2年都會迎來大牛市。那麼，這一次「擴大內需」，會不會走老路，再重新掀起一次樓市的上漲潮呢？

先賣個關子。

回答這個問題之前，我先給大家介紹一位牛人——周金濤，一位英年早逝的天才人物。他有一句名言叫「人生髮財靠康波」，這句話的意思就是說，我們每個人的財富積累，一定不要以為是你多有本事，財富積累完全來源於經濟周期運動的時間給你的機會。

他的經濟周期理論多厲害呢？他曾經成功預言了2007年的次貸危機，2015年的全球資產價格動蕩、2016年一季度中國經濟觸底等等。

對於中國的房地產，他是這樣預言的：

房地產周期是20年輪迴一次。中國本輪房地產周期1999年開啟，按照房地產周期規律分為三波，第一波2000到2007年，2009年之後又漲一波，2013年、2014年一波，三波上去，全國房地產周期的高點判斷是在2014年，這個是中國房地產周期的高點，後麵價格下來。

但是，到2015年的時候大家突然發現，房子又好賣了，2016年一線城市核心區域房地產暴漲，但這不是房地產重新開始，而是碧浪。三四線城市的房子能漲才是牛市，垃圾股不漲，一小戳股票漲不是牛市，這是房地產周期的碧浪反彈。所以，2017年上半年附近，中國的這次反彈會結束。如果你擁有一下城市的核心區域的房地產，並且不是自住房，我認為應該在未來的一年之內賣掉。

2019年房價會是一個低點，2017年、2018年房價是要回落的。一個房地產周期的循環就是這樣，20年的循環，15年上升，5年下降，美國也是一樣。「

周天王對中國的房地產做了非常精準的預測，我重點總結如下：

1、房地產周期是20年輪迴一次。中國本輪房地產周期1999年開啟，最高點判斷是2014年。

2、2016年一線上漲，三四線不漲，2017年上半年行情結束。。

3、2019年是歷史最低點，要抄底。

大家發現沒有？截止到2016年一線樓市房價暴漲，周天王都說對了。但是，2017年、2018年房價並沒有回落。周天王出現誤判了。

按照他的邏輯，三四線房價，早就在2014年就結束上漲，到了歷史性的最高點，以後不會再漲。

這個判斷有依據嗎?還是有依據的。

2012年，中國首次出現了」人口紅利拐點「。15—59歲勞動年齡人口在相當長時期里第一次出現了絕對下降，比2011年減少345萬人。

在此之前，人口的流動在不同城市之間在統計意義上沒有明顯的區分；在此之後，人口開始集中向大城市和特大城市加速流動，而中小城市的人口流入相對更緩慢。於此同時，從2012年左右開始，一二線的房地產庫存直線減少，而三四線的庫存不斷增加。

所以，周天王論斷，2014年會是全國樓市的一個頂點。2014年以後，三四線不再上漲。即使到了2016年一線樓市在漲，也僅僅是「碧浪反彈」。三四線不會漲。

聽上去很道理對不對，周天王到底錯在哪了呢？

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三四線的政策之手

歷史絕不是簡單的重複。

依照經驗判斷樓市，失效的速度比任何時候都要快。

周天王的經驗判斷是如何失效的?

他忽略了政策那只有形之手，造成對三四線判斷的失誤。

為了完成三四線去庫存的任務，政府進行了棚戶區的改造工作。刺激三四線居民的買房的需求。拆掉他們的房子，再直接補貼錢。這樣，他們既有購房的需求，又有了購房的資金。

所以真實情況是，2016年是一線樓市領漲，二線樓市跟漲，然後通過棚改，拉動三四線普遍大漲。2017年到現在，並不像他說的那樣，房價下跌。

我們從周天王這裡得到了彌足珍貴的教訓：當下的樓市，早就應該一分為二的看待了。

一線、二線以及有強經濟實力支撐的三四線，是一部分。房價的主要判斷依據依然是市場規律。

人口流出嚴重、依靠棚改支撐起來的三四線，是另外一部分，是人為推動的，房價的主要判斷依據是政策。

所以，當你看到有磚家說全國樓市要上漲或者要下跌的時候，你完全不必相信的。因為，磚家不了解真實的市場，全國樓市早就分化了。

所以，希望粉絲們牢牢記住這一點。有助於你們最基本的樓市判斷。

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抓住房價最低點

當我們分析清楚全國樓市的情況，再回到最初的問題：

新一輪的樓市上漲潮會來嗎?

至少兩年內不會。

三四線的棚改任務，要到2020年完成。我們依然有拉動內需的空間和時間。但是全國有400多個三四線及其以下城市，房價會根據棚改情況有不同程度的波動。如果你處於棚改城市中，那你一定要注意棚改動向。在棚改即將到來之前買入自住，在最熱的時候投資拋出。

至於一二線的主流城市，只需要參考風向標北上深就可以了。周天王對一線城市的預測還是很準確。

比如他說，上一波牛市是2015年開始啟動的：作為全國樓市的風向標，深圳開始啟動，領先於全國其他城市上漲。

2016年一線核心區域房地產暴漲，這點也是對的。畢竟剛剛過去一年半的時間，大家印象都很深刻。

另外周天王說2017年上半年附近，一線房價反彈會結束，北京上海也是出奇的一致。

那麼接下來只需要驗證唯一的一個問題，2019年是不是房價的最低點。

就貓叔觀察，目前一線城市中，北京、深圳從3月份開始都有了不同程度的小漲，而上海樓市就比較低迷。基於房貸利率上升、調控處於高壓之下，今年房價應該是比較平穩的。

所以，如果你有在一線置業的需求，我的建議是早買早好。最晚不要超過19年。

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