「三四線」上客量驟降，樓市恐生變

2015年以來房地產市場持續「火熱」，在一二線城市庫存去化接近尾聲後，相繼而來的「限價、限售、限商、限貸、限購」政策影響下市場全面「熄火」。受房地產調控政策、一二線城市客群外溢及三四線房價低等因素影響，部分三四線城市房地產市場進入迸發階段。瘋狂過後隨之而來的三四線收入水平低、樓市崩盤及部分城市人口紅利消失等消息充斥媒體，「狼」真的來了嗎？

先來看下人口流向

人口仍然流向一二線，三四線人口迴流證據不足。根據常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處於0.3%左右，低於全國人口平均增速0.5%，也遠低於一線城市和二線城市的人口增速。當前，少數三四線城市出現人口流入，一部分是因為一二線城市的溢出效應使得周邊三四線城市人口也出現流入，另一部分則是因為務工人員返鄉養老，第三是因為部分城市出台相應激勵政策、降低落戶門檻等，短期來看，三四線依然人口在流出。當然，三四線城市的城鎮人口佔比在逐年提升，這一結構性的變化不容忽視。

三四線經濟與房價

任何一個城市的房價不會永遠增長，即使增長也會波峰、波谷狀階段性跌、漲交替上漲。但2015年以來隨著「二孩」政策放開及改善需求的釋放，三四線城市迎來了重大發展機遇，部分城市由3000-4000元/㎡直逼10000元/㎡，萬元時代充斥整個三四線城市，購房者「叫苦連天」。其實究其原因，三四線城市房價上漲在於房產財富效應和農村居民入城推動三四線城市消費增長。

近年來，三四線城市的總消費表現優於一二線，主要原因在於房價上漲對三四線城市的財富效應更明顯，而對一二線城市的擠出效應更明顯。此外，三四線城市大量農村居民入城之後，隨著生活方式和消費觀念的改變，消費規模也會擴大。三四線城市消費增長會有一定程度放緩。隨著城鎮化推進，三四線城市的消費提升還有一定空間。但是本輪房價上漲過後，部分城市房價收入比偏高，同時居民債務擴大，房價上漲對三四線城市消費的擠出效應在未來將逐步強化。

開發商的三四線城市布局戰略

一二線城市「五限」短時間內在一定程度上遏制了房地產市場，也嚴重影響房價走勢，很多地方出現新房與二手房倒掛且價差較高顯現，形成行為嚴重影響房地產市場發展。

對於開發商來講，進入三四線城市：一來、可以躲避一二線城市調控政策，更好的實現自身業績指標；二來、在三四線城市出現槓桿紅利後，極力搶奪，打一槍換一個地方，對於利潤的追求不再設置強硬區域壁壘；第三、一二線城市拿地成本過高，讓部分企業望塵莫及，嚴重影響企業快速發展藍圖，三四線城市在短時間內將成為他們逐鹿場。

目前出現的階段性調整，屬市場波動調整期，畢竟價格不會一直上漲。那麼對於未來相信三四線城市將仍會是眾多開發商角逐的戰場，也奉勸剛性需求的朋友，能早買就儘快買吧。

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