北龍湖地王13萬，南龍湖地王1萬3……
中國人愛談八卦野史，上到高層密辛，下到隔壁老王，政治、軍事、社會、娛樂都能成為談資，構成了老百姓最樸素的精神文化生活。這其中，最持之以恆的話題莫過於中國特色——房價。
近年來，隨著房價的上漲，人們對房價的關注超過歷史任何時期，房價上漲或下跌都時時刻刻牽動著人們的心。就連古人常說的，一屋不掃，何以掃天下，也被解讀為首先得有個屋子，才能談天下。
在鄭州，最近聊得最多的房子莫過於北龍湖，雖然所愛隔山海，山海不可平，但那些與普通人生活相距甚遠的豪宅，那些10萬+的價格，都成為了這個夏天，啤酒燒烤世界盃的下酒菜。
北龍湖的光芒燦爛奪目，掩蓋了許多曾經的光亮。比如，曾經和北龍湖同名的南龍湖，這個比北龍湖發展歷史更早、更悠遠的地方。雖然大學林立，但遠立南陲，除了大學生，少有人提及，少有人關注，顯得平靜異常。
平靜在今年一月被打破，龍湖鎮5塊土地同時土拍，地王現世，吸引了無數資本的目光。房企蜂擁而出，群雄逐鹿，上演一場諸侯混戰的精彩戲碼。
半年過去了，地王們怎麼樣了？區域發展如何呢？近日，筆者前往一探究竟。
地王！地王！
時間的齒輪轉回到2018年1月22日，那個驚心動魄又精彩絕倫的日子。
這天，名不見經傳的龍湖鎮5塊地同時土拍，不限地價，不競房價，自由發揮，點燃了鄭州地產圈，也吸引了無數吃瓜群眾的目光。參與競拍的陣容更是星光熠熠，正商、保利、中駿、萬科、路勁、華潤、招商、亞新、碧桂園、雅居樂、康橋、建業這裡進行豪門盛宴，堪稱房企世界盃。
提兵百萬西湖上，
立馬吳山第一峰。
房企世界盃打響，結局自然是有人在高樓，有人住深溝，有人光萬丈，有人一身銹。
光芒萬丈住高樓的是正商，河南本地房企的龍頭。
中午12時許，正商經408輪競價，以8.0087億元拿到6號地塊，地價1228萬/畝，樓麵價到了6141元平米。15時50分左右，經過261輪競價，正商以10.2516億元的總價拿下9號地，成交單價1460萬/畝，樓麵價7300元/㎡；15時42分，經過122輪競價，正商又以9.9549億元的總價拿下10號地，成交單價1458萬/畝，樓麵價7290元/㎡！
擊敗眾多知名房企，花了28億上演了一出精彩的「帽子戲法」，那天的正商是勝利者。
和正商同時分享勝利喜悅的還有龍湖地產和雅居樂地產。
龍湖地產進鄭州，堪稱一部艱難曲折、蕩氣迴腸的跌宕大戲。「追求」鄭州多個區域未果後，龍湖地產總算守得雲開見月明，得到了最後的女神垂青。1月22日下午13:30左右，7號地被龍湖地產以9億多元拿到，地價1414萬/畝，樓麵價7068/平米。
隨後不久，雅居樂地產以11.7682億總價拿下8號地塊，地價高達1504萬/畝，樓麵價達到7516元/平米。
王圖霸業談笑中，
不勝人生一場醉。
5塊土地，無論是從參與者的豪華陣容，還是土地價格，都刷新了南龍湖過往的行業印象，反映出地產商對區域價值的預判。
南龍湖也正式插上翅膀，成為那隻嚮往天空的黑天鵝。
捷足先登的正商
從土拍到現在，已經過去近半年時間，那麼，南龍湖的地王們，現在都怎麼樣了呢？
在6、7、8、9、10五大地塊，筆者進行了實地探查。正商的6號地塊、9號地塊、10號地塊，龍湖的7號地塊，雅居樂的8號地塊目前均已經圍了起來。正商的6號地塊中間，有塔吊聳立，但看不清楚，不知道在做什麼。龍湖的的7號地塊與雅居樂的8號地塊，很明顯都在修建售樓部。
在「搶地大戰」中連續敗北的龍湖地產，很重視這塊入鄭的「處女地」。龍湖地塊佔地總面積4.3萬平方米，規劃建築面積13萬平方米，容積率3.0，規劃用地性質為住宅，樓麵價7068元。
據透露，龍湖地產擬在該地塊打造改善類品質產品，首選為墅質產品，把對北龍湖的態度傾注在南龍湖，在南龍湖也算是開了一個先河，或許會給南龍湖帶來不一樣的驚喜，還是值得期待。
雅居樂8號地塊
正商6號地塊
龍湖7號地塊
半年時間，說長不長，說短不短，但足夠機敏的房企滄海橫流、捷足先登了。
此次捷足先登的是正商。
正商喜歡造城，從其之前的項目案名就可以看出端倪。正商中州城、鄭州正商城、正商創富欣城等等，無不反映出正商的野心。
在鄭州北部惠濟區，正商有一個佔地8000多畝的項目——正商河峪洲。雖然不叫城，但確確實實在造城，畢竟近萬畝的大盤，相當於梵蒂岡加摩納哥總面積的2倍還要多。在鄭州南部，正商也有一個類似的項目——正商智慧城，這個3000多畝的項目，致力於打造科技智慧宜居教育城，科技智慧宜居教育能否實現尚不好說，但「城」應該是能實現的。
就在正商智慧城展示中心，正商蘭庭華府（土拍6號地）的樣板間就在裡面。
正商智慧城
坑還沒挖，售樓部也沒有建好，展示中心卻已經做了出來，也吸引了不少意向客戶前去看房，不得不佩服正商的速度。不過，細想來，也屬正常。畢竟正商在鄭州南三環以南擁有眾多項目，人手充足，僅憑「老帶新」，就能吸引不少流量。
雅居樂、龍湖在這方面，有著天然的劣勢，目前既未公布案名，也未修建樣板房，默默無聞，彷彿不存在一樣。
據正商置業顧問介紹，蘭庭華府（土拍6號地）下個月（7月）中旬將拿到預售證，到時即將開盤認籌。目前主推89平和115平兩種戶型。之前，正商一直以戶型差為人所詬病，本次推出的戶型，老實講，還不錯，比之前進步了許多。
蘭庭華府樣板房
項目為精裝交付，在轉型後的正商項目較為常見。智能門鎖，銅木複合入戶門，壁掛智能馬桶，電動窗帘，地暖新風等還是可圈可點。另外，供暖是從智慧城接來的市政供暖，這點較南龍湖別的項目是很大的優勢。足見正商在該項目上下足了功夫。
但是，項目配套並不完善，都是借用別的項目配套。學校是附近的市政規劃，商業則是借用鄰居錦藝的。
項目為精裝修，價格未定，但預計在13000元左右。比之前樓麵價出來時，預測的價格（15000）略低，但是也超出了周邊項目均價，達到了南龍湖房價天花板，也標誌著南龍湖正式進入13000元時代。
13000，南龍湖能撐得住嗎
聽慣了北龍湖動輒5萬+、10萬+的豪氣，見慣了鄭州主城區15000+的剛需、剛改，13000元的價格似乎顯得格外便宜。
但是，請記住，請認清，請明白，這裡是南龍湖，龍湖鎮，屬於新鄭市，和鄭州市區有著不短的距離。「撤市改區」提了很久，「政策氣球」也放了許多，但是，沒有看到國務院的一紙決定之前，這都是懸而未決的問題。要知道，南四環的許多樓盤價格也就在13000元左右。
限購之後，南龍湖的商品住宅在破萬之後迅速又回落到萬元以內，在龍湖鎮和正商蘭庭華府形成競品的碧桂園雙湖城的價格也就在1萬1左右，同樣是精裝，碧桂園緊鄰地鐵二號線，交通更便利，項目配套更完善，似乎優勢更大些。
而項目南方，地理位置更優，交通更便利的地鐵盤華南城中園售價更在9000左右。
附近的洋房項目價格也多在13000上下。
正商貿然將價格提高到1萬3，似乎頗為不智，但這也蘊藏著正商的無奈與策略。
無奈是，正商是地王，樓麵價就6000多，如果不賣13000，別說掙錢，回本都是問題。
但無奈中也有策略，說白了就是炒片區，提高區域房價。前面說了，正商蘭庭華府周邊，有多個正商項目在售，人手充足，通過大力宣傳，僅憑「老帶新」，就能吸引不少人流量。蘭庭華府為意向客戶辦理「護照」，免費入會，進行蓄客。
同時，實行精裝交房，品牌效應，營造高端樓盤的光環，野狼式銷售，飢餓式選房，拉高當地房價預期。
這是碧桂園、恆大在縣城炒房固定套路，只不過在南龍湖，角色換成了正商。
在這個限購限價的年代，即使南龍湖爆出地王，其均價也嚴格控制在1萬元左右，並未受到太多刺激。正商賣13000，南龍湖目前真能撐得住這個價格嗎？
南龍湖目前交通便利，配套雖然不算特別完善，但該有的也都有。為什麼說起1萬3的房價，還是讓人咋舌，無法接受呢？
雜亂的南龍湖物流園區
最主要的原因就是通勤問題，不管是開車還是坐地鐵，通勤時間都在40分鐘以上，如果再趕上堵車，一個小時以上沒跑，這對於上班族來講，是個很大的折磨。
其次，是居住環境問題，如果你去過龍湖鎮的話，你就會被沿路眾多的大卡車、雜亂的物流園區壓迫得再也不想去第二次。各種工地施工，車輛擁堵，宜居這兩個字目前完全看不到。
教育也是一個很嚴重的問題。由於不屬於鄭州市區，該區域並不能享受鄭州的優質教育資源，再加上該區域說白了就是一個鎮，教育資源十分有限。正商智慧城數據比較好看的最大原因也是引進了名校。且不說引進名校的資金和實力問題，但就其繁瑣的流程和落地的不確定性都值得購房者再三考慮。
野心和勇氣並不一定換來完美的去化數據。
多方面因素加持，造成了龍湖鎮的房價預期並不算高，即使價格定到了13000元，但在一線房企強勢入駐、周邊泥沙俱下一片混戰、價格不具備優勢的大環境中，正商真的能打好這場攻堅戰嗎？
結語
2016年之前，普天下的城市中流傳一句話：「一個城市房價能不能破萬，是衡量你能不能成為二線城市的重要標準！」
問題來了，「鎮級市」房價破萬了，你就不是個跑龍套的了？出於禮貌，我會把前面的死字去掉。
話說的狠了點，南龍湖當然也不是死跑龍套的，但理是這麼一個道理。
雖然，鄭州市的主要發展方向為一心兩翼，東西平衡發展，兼顧向南擴展，兼顧的南向發展基本是指以新鄭為主的大南區，但南龍湖要想真正實現發展，還需時日。畢竟短時間內，交通、居住環境、教育等問題都無法得到解決，髒亂差的固定印象也無法得到改善。
2016年，南龍湖的房價借著暴漲的趨勢就來到了萬元，但限價之後，這裡的房價還停留在之前的水平，當然以萬元在這裡購入房產的接盤俠，箇中滋味，冷暖自知。如果是自住，一定要考慮清楚，選好品牌，擦亮眼睛。
北龍湖的地王，來自於其土地的稀缺性；南龍湖的地王，很大程度上是資本遊戲，並沒有明顯的價值升級。棚改貨幣化收緊之後，對於郊縣來說，更是利空大於利好。因此，想要投資的話，還是那句話：買房有風險，投資需謹慎。
遙知簇鞍馬，回首白雲間。
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