探盤：拿地近9年目前還在賣 領秀·翡翠山是滯銷還是捂盤？

即便是在帝都北京，房地產市場也會出現冰火兩重天的狀況。

在北京的西南部有一個規劃建築面積24.5萬平方米的樓盤，從拿地至今已經有9個年頭，仍有現房在售。

時間追溯到2013年底，因著園博會的召開，丰台區王佐鎮一度成為熱點板塊。按理說該區域的房子應該不愁賣，但事實似乎並非如此。6月26日上午，鳳凰網房產前往探盤，2013年年底開售，體量並不算超大盤的領秀·翡翠山項目依然在售。

交通並不便利

當天，鳳凰網房產編輯從芍藥居北里小區出發前往項目售樓處，經歷3次換乘，花費2個多小時的時間才到達，其中最後一次換乘還是在六里橋東打車。從六里橋東換乘有兩種選擇，一種是打車，一種是坐公交。打車最近的方式是走京港澳高速、雲港路，約18公里，半小時到達。選擇公交可乘坐321路。線路顯示僅需3站即可到達佃起村，但需40分鐘後才能下車。下車後，需要步行1.4公里才能到達售樓處。

下車後鳳凰網房產編輯發現，這個熱點板塊遠沒有想像中的熱鬧，路上很少有行人、車輛。只在領秀·翡翠山售樓處附近，停了一些車子。在售樓處內，除了銷售、安保及案場人員，鳳凰網房產沒有看到其他人員。售樓處銷售人員表示，房子有的是，挑不完。

都說鄂爾多斯是「鬼城」，是誰也不會想到在首都北京也存在一座「幽靜」之處。經過多年建設，領秀·翡翠山何以如此？鳳凰網房產進行深入調查。

生活配套不齊全

按理說，對於這個距離對於北京北部工作的置業者並不宜居，對於南部的置業者應該有一定吸引力。

但交通的因素讓南部置業者對其認可度也十分有限。在六里橋附近工作的金先生向鳳凰網房產表示，家中有車走京港澳高速半小時能開到六里橋，相對來說不錯，但是如果限行就比較麻煩，坐公交時間太長，又沒有地鐵，不如長陽地區。

開出租的楊師傅稱，項目距離城區相對偏遠，平時很少有人去，從六里橋出發走京港澳高速是相對快捷的距離，單程打表計費也得五十多塊。對於，剛需購房者來說，長期居住於此這是一筆不小的支出。

交通只是影響居住品質的一方面，配套則直接關係住戶的生活質量。領秀·翡翠山的配套除了周邊的綠化好，有人大附中，其餘乏善可陳。飢腸轆轆的編輯在項目周圍往返多趟都沒有找到餐廳，小區周圍只有一家正在裝修的飯店。一位在車內乘涼的裝修工人說，附近沒有吃飯的地方，需要向鎮子里走才有小飯店。至於購物的場所，僅社區北部有一個子健超市可為居民提供日常所需，再者就要到2-3里以外的雲崗商圈才有購物場所。

有業內人士表示，每一個項目都有優劣勢，要想減少置業者疑慮、讓老百姓住的舒服，嶺秀·翡翠山配套設施需要進一步提升。

開發商估價待售等時機？

在售樓處，一銷售人員表示「現在賣的都是現房和准現房，房子已經建好了，明年六月底交房，快的話明年年初就可以交房。」

鳳凰網房產梳理髮現，領秀·翡翠山所在地塊是由北科建於2009年12月30日經過101輪的競拍，以28.2億元高溢拿下。資料顯示，該地塊位於王佐鎮建設用地面積204989平方米，規劃建築面積245219.4平方米，起始價53313萬元，摺合樓麵價1.15萬/㎡。具體四至範圍是：東至佃起河，南至南宮十號路，西至南宮一號路，北至長青路。

從2009年最後一天拿地，到2013年年底一期開售，歷經近4年時間。開盤時，均價在2.7萬-3.2萬/平方米。此後，每年領秀·翡翠山都有房源推出，價格一度漲到6.5萬元/平方米。據介紹，目前在售的有洋房和聯排別墅，均價5.3-5.4萬元/平方米。

分析樓盤開發周期長，到現房階段仍在售的原因。著名經濟學家、樓市春天派掌門陳寶存稱，目前市場銷售的多為期房，但由於北京限售成交很厲害加上區位等方面原因，期房銷售不動才會形成現房。他認為在北京這個拿地難、供需矛盾大、商品房供應有限的地方，不排除開發商不願意降價，壓制銷售的可能。

新城控股高級副總裁歐陽捷直言，對樓盤不熟，但按照一般高周轉房企開發速度來說，項目推盤的確很慢。就項目推盤慢的原因，他認為可能有五點：一是客戶定位有偏差，比如原定別墅等低密度產品，但與客戶群不一致；二是項目條件不具備，包括交通、區位、配套等；三是項目定價偏高，但政府批准價格過低；四是開發商銷售能力不足，品牌影響力與推廣力較差；五是產品質量品質有瑕疵。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，所謂准現房多指房屋已封頂，但水電和電梯可能還在安裝。類似房源如果不是期房模式，一方面是企業有捂盤可能，故意放緩節奏。另外，也可能是市場需求不足導致去化周期慢的問題。對於此類入市的周期過長，本身是不正常的。實際上無論是市場原因還是企業原因，當前不高周轉，其實也享受不了太多的溢價機會，尤其限價以後部分開發周期慢的項目，溢價空間明顯是壓縮的。

一位熟悉北京市場的業內人士表示，領秀·翡翠山之所以現在仍在賣可能是開發商是國企在推廣上偏保守，市場知名度不夠，配套不足等原因造成的。她說，前幾年該區域認知度有限，地方政府希望做旅遊產業，宅地不多，區域熱度不高，未來人口多了，配套可能發展起來了。

關於該樓盤的未來發展，鳳凰網房產將持續關注。

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