有意向買房的城市，或者看中的房子是洪水重災區，該怎麼取捨？

以往在我們投資人的觀念里，洪水離我們很遙遠。

因為發洪水的一般都集中在約克郡，彼得伯勒郡或者是東英格蘭海岸線上的一些區域，不是我們傳統的投資地，沒誰會去投那裡的房子。跟我們利益不衝突。

（英國洪水分布圖，顏色越深的發洪水概率越高）

而最近，我們也談過，在傳統的投資出租擠壓了許多不善經營的房東利益之後，有許多人都賣掉房子，跑去投資假日出租房了。在未來大概率會有假日房投資熱點的出現。

假日出租房，所選的投資地點無外乎有山有水。海濱城市佔了大頭。

有的朋友就會發現了，有些旅遊發展不錯的城市或地區，在洪水重災區裡頭啊。這樣的房子，還敢買嗎？

這得看情況，具體情況具體分析。

一般來說在買房的程序中你都會從Conveyancing Lawyers獲知房產受到洪水影響的風險。如果要買的房子以前遭受過洪水，那麼你是肯定會知道的。

而洪水的種類有很多，不同種類的洪水對於房產的危害是不一樣的。

一、地表洪水（Surface Water Flooding）

是指在一些連綿大雨的季節過後，處於低洼地形的城市或地區給排水系統的排水量不夠，於是出現大量路面積水的情況。英國環境署統計有300萬戶住宅都留有地表洪水風險，像倫敦，伯明翰一些地區歷史上都出現過地表洪水。（在我們中國叫內澇）

單從描述中我們也能知道，這類洪水發生概率較小（需要連日大量降雨），同時危害較輕，分布範圍廣，對於房產不會有什麼明顯的損壞。所以當看到房產風險評估中有Surface Water Flooding的時候不必驚慌擔心，該買就買。

二、Groundwater Flooding（地下水洪水）

這個是指在低洼地區經歷過強降雨之後，雨水滲入土壤抬高了潛水面，從而影響到房產的地下室或是地基。

地下水泛濫的高發區在肯特郡東部（Canterbury附近），那塊地方近年來房價走勢不錯，加上旅遊業的發展我們投資人很有可能會接觸到。在買房的時候就要留個心眼。一般來說由地下水引發的洪水危害要比內澇大得多，具有持續時間長，侵蝕房產根基等特點。買房的時候應當盡量避免。一般來說選擇地勢高一點的房子就沒這個問題了。

三、河域洪水（River Flooding）

也就是我們一般理解上的洪水了，多發生在偏內陸地區，比如約克郡。洪水的波及面積較廣，危害較大。一般有河域洪災風險的房子很難找到賣家，而且保險溢價嚴重。屬於不能碰的房產類型。

四、沿海洪水（Coast Flooding）

理論上危害最大，由潮汛，海嘯等自然因素引發的洪水，但實際上不太需要考慮。

並不是說所有建在海岸線附近的房子或者城市就有洪災危險，英國政府對於這塊的把控是極其嚴格的。諸如布萊頓、伯恩茅茨等沿海城市基本上不存在出現重大洪災的風險，在存有風險的地區也沒有開發商會去建房子。

值得注意的是在東英格蘭海岸以及威爾士海岸的部分地區，是會受到潮汛海嘯的影響的，不過波及範圍一般不大。天災人禍的事情本來就說不準，如果在投資買海邊的假日出租房的時候，做房產風險評估有提及歷史上曾遭受過沿海洪水，那麼就不推薦買。如果僅是存在風險但從未發生過的，還是可以考慮的。

房產圈的結尾提示：

洪水在英國是一個相當常見的現象，大多發生在河域密集的區域以及東英格蘭沿海，在考察房產洪水風險的時候應該具體分析。

總結一下就是易發河域洪水地區的房子堅決不買；易發地下水洪水的地區挑房子買；易發海岸洪水的地區謹慎購買。而易發地表洪水，或者是內澇地區的房子則不太需要擔心。當然一切的前提是除卻洪水風險，房產本身具有不錯的投資價值。

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我們是英國房產圈，一個靠譜，有料，不忽悠的英國房地產公眾號。

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