城市篇：一線回升、二線降溫、三四線走勢將開始分化
一線市場先抑後揚，二線整體降溫，三四線持續高熱
文／克而瑞研究中心
自2018年初至今，中央已多次重申「房住不炒」，堅持房地產調控目標不動搖、力度不鬆勁。地方層面「四限「擴容、加碼，熱點城市調控持續升級，部分城市開始暫停企業購買商品住房，同時也對「離婚買房」、「先落戶再購房」等渠道逐個「堵漏」。各能級城市市場分化愈演愈烈，一線城市市場「先抑後揚」、二季度開始回升，二線城市整體降溫、分化嚴重，重慶、西安、青島等維持量價齊升之勢，而廈門、天津、海口等成交急劇萎縮，三四線城市依然持續高熱，成交佔比繼續上升；從時間發展來看，春節過後，各城市成交量呈逐月上漲的趨勢，並在5月份形成了一個井噴期，成交逐漸回暖，房價上漲壓力也十分巨大。
總 結
市場綜述
01
供應顯著放量而成交同比下跌
房價漲幅趨緩，三四線市場持續高熱
>>>略
據CRIC監測的75個重點城市成交數據顯示，一線城市成交面積同比銳減35%，但跌幅逐漸收窄，市場回暖趨勢顯著。二線城市同比下降10%，海口、天津、廈門成交量下跌均超過35%，市場逐漸萎縮，部分城市同比大幅上漲。三四線城市同比下降7%，下降幅度在各線城市中最小，市場相對較為平穩，環比微漲2%，也可看出三四線市場依舊高熱，部分城市成交量激增，例如泉州、晉江、江陰、麗水、徐州成交量同比漲幅在100%以上。但也有部分需求內生型城市房價過快上漲之後，嚴重透支當地購買力，後續規模增長疲態顯露。
供 應
02
新增供應總量同比增17%
一線微跌、三四線大幅增長
>>>略
上半年由於有春節影響，2月份供應量僅1869萬平方米，但依然較2017年同期上漲86%；從3月起，供應量呈逐月上升趨勢，並在4月同比去年同期實現由負轉正的逆襲，同比漲幅達7%，5月繼續保持增長趨勢，同比漲幅升至25%，供應逐漸放量。主要由於政府多次重申堅持調控政策不放鬆，房企房企觀望、加快推案進度以儘快回籠資金，供應保持持續增長態勢。
>>>略
七成三四線城市供應同比增加，總體漲幅高達35%。其中，泉州、晉江、江陰、麗水、徐州供應同比上漲超過100%，其中泉州同比漲幅高達294%。另有無錫、岳陽、中山、淮安、惠州、清遠、鎮江、溫州、九江、崑山、台州等城市同比上漲超過5成，也有一小部分城市例如太倉、汕頭、珠海等城市供應大幅下跌，尤以太倉降幅最大，同比下降45%。
前5 月新增供應量排行榜TOP10城市，大部分同比去年都有較大漲幅，榜首重慶供應量921萬平方米，同比上漲76%，環比微漲4%；供應量增幅最大的城市為徐州，前5月供應量較去年同期增123%，環比上漲65%，居於TOP10排行榜第8位。
>>>略
從各城市的能級來看，TOP10中三四線城市有4個，較2017年增加3個，其中惠州、徐州、溫州均為新上榜城市，其餘城市均為二線城市。
成 交
03
成交面積同比全線下跌10%左右
一線同比跌幅收窄至35%
從月度變化看，由於春節影響，2月份成交量為上半年最低，同比下降26%；春節過後，成交量呈逐月上升態勢，但3-5月仍低於去年同期。總體來說，上半年整體成交經歷先抑後揚、逐漸回暖格局，6月份同比漲幅有望實現由負轉正。
一線城市成交面積同比下跌三成多。七成二線城市成交量較去年同期下降，降幅高達10%。三四線城市成交量同比下跌7%，其中環北京的香河、固安、廊坊等下跌最嚴重，市場極度萎縮。（此處略有刪減）
通過對目前我們已獲取27個的重點城市6月成交量進行估算，數據顯示：一線城市1-6月累計成交同環比降幅較1-5月均有所收窄，成交回暖的趨勢得到驗證，尤其是上海，環比依然上漲2%；二線城市整體降溫趨勢不變，1-6月成交同環比降幅與1-5月累計基本持平或有所擴大，青島、成都、西安等熱點二線城市成交規模小幅下降；三四線城市1-6月累計成交同比下降1%，較1-5月累計同比降幅7%大幅收窄，三四線城市成交熱度依舊。
>>>略
房 價
04
一線城市房價穩中有降，三四線城市房價漲幅逐漸回落
從國家統計局公布的70大中城市房價變化數據看，除一線城市房價指數同比呈下降趨勢外，二線、三四線城市房價指數同比均呈上漲趨勢，但三四線城市漲幅逐漸回落，二線城市漲幅逐漸擴大。從70個城市環比情況來看，5月房價環比上漲的城市達61個，而年初房價環比上漲的城市僅42個，可以看出房價上漲的壓力依然十分巨大。
從CRIC系統監測的72個重點城市住宅成交統計均價看，八成城市房價同比均呈上漲趨勢，其中深圳為房價最高城市，上半年成交均價達55430元/平方米；西安為同比漲幅最大城市，同比漲幅41%。（此處略有刪減）
圓圈大小達標價格高低
從各城市能級看，一線城市成交均價漲跌參半；二線城市房價普遍上漲，且漲幅存在較大差異；三四線城市成交均價漲多跌少。（此處略有刪減）
從趨勢上來看，2018年上半年成交均價增速較2017年有所放緩，同比漲幅超40%的城市僅西安一城，部分2017年房價上漲較快的城市，2018年都相繼迎來調整，如惠州2017年房價大幅上漲，增幅超過53%，2018年熱度漸減，成交均價同比下跌13%。
庫 存
05
半數城市庫存繼續回落
二成城市消化周期超18個月
從48個樣本城市庫存水平變化看，半數以上城市庫存都降至500萬平方米以內，其中，海口、建德庫存降至30萬平方米以內，相比2017年同期分別減少83%和29%。四成城市庫存較2017年同期有所回升，漲幅最大的城市為麗水，漲幅高達451%。
>>>略
一線城市庫存同比2017年同期上漲2%，二線城市庫存對比去年同期下降10%，三四線城市整體庫存增加18%。二線城市中海口的庫存下降最為急劇，跌幅高達83%；另外，重慶、福州、杭州等城市由於市場熱度較高，庫存降幅在35%以上。（此處略有刪減）
從48城住宅消化周期變化來看，一線城市中，僅上海消化周期較去年同期下降了26%，降至4.2個月。二線城市的廈門、天津兩城消化周期較去年同期均大幅上漲，尤其是廈門漲幅高達481%。（此處略有刪減）
三四線城市中，九江、中山、汕頭等城市消化周期均高達38個月以上，庫存壓力巨大。其餘城市去化周期處於18個月警戒線以下，但煙台、無錫兩城去化周期超17個月，庫存風險依然巨大。另外，近期舟山市場火爆，消化周期均低至4.2個月，房價面臨較大上漲壓力。
展 望
1
一線城市供應繼續回升
二線分化而三四線新增供應持續走高
自2018年年初以來，熱點城市預售逐漸鬆綁，上半年市場供應量大幅上漲。進入年中業績衝刺期，各開發商為搶收業績已經大量推貨，且樓市供不應求的基本現狀並未改變，因此，三季度市場供應還將延續上漲趨勢，但基於部分三四線城市去庫存目標尚未完成，我們預計城市間將會出現較大的分化。
一線城市供應量仍會小幅上升。二線城市供應情況或將繼續分化。三四線城市供應量持續走高。（此處略有刪減）
2
一線成交回升、二線整體下滑
三四線開始分化，整體成交同比穩增
一線城市成交量將繼續小幅回升。供應量稍一放鬆，成交量即隨之上升，下半年一線市場的成交量小幅上升是大概率事件。
二線城市新增供應增加而整體成交量仍將下滑。首先，熱點二線城市的數量越來越少。其次，熱點城市在被住建部約談後紛紛出台緊縮新政，收緊限購和出台限售之後，市場快速降溫，而西安、長沙、杭州等一批城市開始禁止企業購買住房，進一步抑制市場投機炒作，勢必影響這些城市未來成交表現。再次，東北、西南和西北一些城市本身庫存壓力較大，房價快速上漲之後嚴重透支居民購買力，後繼需求無以為繼，下半年市場成交表現或更差。
三四線城市成交火熱行情短期仍將維持,但市場表現預計開始顯著分化。一種是純粹需求內生型的，市場呈有價無市趨勢。另一類則是環一線和熱點二線的三四線城市，市場熱度將維持較長的時間，調整會比預期大大延遲。整體上看，三四線城市即使有政策層面的調整引導，但至少下半年短期內熱度仍將維持。
（本章內容略有刪減）
3
一二線房價趨穩，三四線上漲壓力依然存在
整體來看，各線城市房價走勢呈現分化趨勢，一方面，越來越多的城市發布限價政策並嚴格執行，熱點一、二線城市房價漲幅趨於平緩。另一方面，更多房企下沉到三四線城市，隨著投資、投機需求大量進入，房價快速上漲行情還在延續。
一、二線城市房價將繼續趨穩。三四線城市房價將保持增長態勢。（此處略有刪減）
4
整體庫存壓力將維持低位
部分二線城市庫存上升風險猶存
一線城市在限價政策的影響下供應大幅下滑，加上成交持續低迷導致庫存同比小幅上漲，但考慮到市場需求強勁，預計上海庫存量還將維持在低位。而北京、深圳房價阻止剛需釋放，去化速度難以提升，庫存量或將小幅上漲。
二線城市庫存或將持續分化。重慶、西安、成都、青島等市場一房難求，短期內市場走勢依然向好，我們預計下半年這類城市庫存逐漸降低。對於瀋陽、青島、濟南等上半年庫存壓力雖有所緩解，但庫存總量依然處在高位。
三四線城市庫存仍將保持低位、繼續下降。上半年三四線城市持續火爆，短期內市場熱度還將延續，庫存量仍將保持低位。
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