拿不到地的開發商已經開始種地了

房地產已經買下足球，還正在買下高科技，未來會不會再為農業買單？

從歷史角度說，房地產是最應該為農業買單的。從上世紀五十年代開始，農業就成為社會建設的犧牲品，城鄉二元剪刀差讓農村出人、出力、出糧、出地支援了整個城市化進程。

袁氏超級稻畝產約 1149 公斤（ 2017 年數據），中晚秈稻的最低收購價是 1.26 元/公斤，每畝地一季水稻的收益只有 1447.74 元。在袁隆平試驗超級稻的邯鄲，2017 年 8 月成交的「邯出告字[ 2017 ] 02 號- 1 地塊」地價約合 550 萬/畝。 11 月份，這個價格又被打破。

相對於房地產，農業再高產也是低產。所以，很多人不懂，為什麼萬科、碧桂園、恆大、萬達、華潤、宋衛平這些企業/人要去做農業，也懷疑他們都是打著農業小鎮的名義在圈地——天地良心，開發商去做農業小鎮，做不好會被說傻，做好了又沒啥功勞，真是純粹靠情懷。

宋衛平說：「我們公司的員工大都是農民出身，我也來自農村，對農村有著深厚的感情。」

萬科董事長郁亮那句：「我就是個農民，種地的，我就是把地種好。干農活都比較辛苦，外面天氣變化大，所以干農活會比較累一點」，也是對農民的最大誇獎。

但是，做農業並沒有那麼容易，我們先看看各大開發商都是怎麼做的。

萬達

2015 年，王健林去了貴州丹寨考察，希望中國最大的商業地產商的每一個商場里都能銷售丹寨原產地的產品。

王健林說，萬達擁有全國最大的零售渠道，丹寨有好的農產品，雙方一結合，成立一個專門銷售公司，丹寨的農產品經過深加工之後通過萬達的網路銷往全國，完全可以形成農民種養、企業加工、全國銷售的良性循環，「爭取每村建設一個規模土豬養殖場」。

後來，經過一年多的摸索與調研，王健林卻計劃有變。「當我們調研了國內的 5 大養豬企業發現，都沒有掙錢的，基本是一年掙一年賠，那十年下來不就為零了嗎？沒有利潤，怎麼搞下去？」現在這件事基本成了純公益項目。

恆大

恆大的野心更大，在進軍農業上也就跌得更狠一些。

糧油業、畜牧業和乳業曾經是恆大在農牧業投資的三大重點。如果按照過去的設想，恆大健康做農業就很順，現實卻變成了恆大健康造車，看上去農業比高科技還難搞。

2014 年 8 月 28 日，恆大集團宣布包括恆大有機大豆油等在內的首批糧油產品上市，恆大集團正式進軍現代農業、乳業和畜牧業，並表示在該領域的投資將超過 1000 億元。

前一年，恆大集團成立了恆大乳業集團、恆大畜牧集團和恆大糧油集團。許家印的親信——恆大集團副總裁劉永灼走馬上任，投資近 70 億元建設及併購了 22 個生產基地，迅速拉開全面布局。

後來，經過了連續三年的虧損，許家印把農牧業業務賣掉了。儘管恆大有機大米零售價格 63 元/斤；恆大綠色大米零售價格 13 元/斤，遠高於市場價，但 2013-2015 年間，恆大糧油累計額虧損高達 40 億元。

2018 年，恆大又殺了回來，但是在農業前面加了三個字「高科技」，目標是「建設成為技術最優、實力最強、世界一流的高科技農業龍頭企業」。

萬達和恆大的案例說明一個事實：蓋房子、種水稻都是地皮生意，但經濟價值不高的農業生產一點都不容易；賣房子、賣糧食都是賣，房子有人搶，糧食卻會涼。

不過，難又必須得做。宋衛平說，「未來中國的小鎮 80% 必須是農業小鎮，通過小鎮對農村進行科學的改造是非常有必要的。」

萬科

萬科旗下有一個產業城鎮公司，專門對接產業項目。2017 年 9 月，萬科產業城鎮（北京）公司聯合了北京市林業果樹科學研究院開發北京門頭溝軍庄鎮，軍庄鎮項目是萬科著力打造的首個特色小鎮。

萬科的支持是實打實地做農業，計劃在軍庄鎮設立林果院梨產業技術服務站，申請國家課題基金，對軍庄鎮的特色農產品「京白梨」開展深入、系統的創新性研究工作，孕育重點突破。

不久之後，萬科又在江蘇拿下一個小鎮：東羅村，將在東羅村的建設中負責農業產業、鄉村服務、鄉村旅遊和鄉村營建。由於萬科的加持，東羅村進入了江蘇首批特色田園鄉村試點名單。

碧桂園

對農業一直念念不忘本的、又稱為第一大房企的碧桂園自然也不會缺席日漸熱鬧的房企農業路。

2018 年 6 月 15 日，楊國強正式宣布成立碧桂園農業控股有限公司，將在現代農業機械、現代種業、物聯網等領域發力，覆蓋從土壤、種子、品質到流通的全過程。

楊國強曾經說，「40 年前我種田，40 年後我還是回去種田！」

2018 年初，碧桂園發布了一條針對農業業務的招聘，但條件要求是「博士」，包括農業機械、農業技術、養殖、畜牧等方向。隨後被曝光的還有：碧桂園專門成立了一個養豬事業部。

此外，碧桂園還投資了中國雜交水稻之父——袁隆平的第三代水稻雜交技術的研發，並同包括荷蘭、以色列等國的公司和國內多家科研機構簽署了合作協議。

大企業，一出手就是高起點。

碧桂園在海南陵水縣建設了一個海南潤達的現代農業科技示範基地。按照規劃，基地生產的農產品可以通過在碧桂園社區的「鳳凰優選」送到全國 400 多萬業主手中。

楊國強表示，鳳凰優選將採取直供的方式，未來要找到 600 種不含魚、菜的商品種類，且每款產品利潤不允許超過1%，要把整個流通領域和管理的費用減到最低，再運往鳳凰優選。「我們自己去找沒有金屬污染的土地生產、種養、自己建加工廠，送貨上門。「

碧桂園在 2016 年推出的「鳳凰優選」計劃，未來將會成為碧桂園農業產業鏈中的最後埠。

中糧

實際上，最早看上農業小鎮，且又有資源優勢的是中糧集團。本來中糧的地產業務只是「順道做做」，現在「農業+地產」的模式似乎是順水推舟。2010 年，中糧集團與北京市政府簽約打造了北京中糧生態谷，規划了中糧智慧農場、中糧健康科技創新園和生態谷美麗田園小鎮三個核心板塊，定位是做中國的「農業矽谷」，把高端綠色種植示範、農業研發和創新、國際農業交流、大健康產業以及電子商務等彙集到一起。

華潤置地

另一家國企：華潤置地也進軍了農業。華潤直接聯合中國農科院創立了農業品牌「耕雨」，推出農夫計劃、農園計劃、田園計劃三個重點計劃，實際上是直接將農業場景應用在華潤城屋頂農場、華潤小徑灣、羅浮山耕雨小鎮等商業、寫字樓、住宅、特色小鎮等各個城市生活領域——看上去不是特色農業，更像是特色地產。

藍城

在地產農業現代化的路上，最執著的還是宋衛平，按照宋衛平的設想，在距離上海、杭州等城市三五十公里的地方，開闢三平方公里土地來打造「農業小鎮」，其中兩平方公里搞農業，一平方公里開發建設，「20% 地產+40% 農業+40% 其他」。

宋衛平是一個理想主義者，他認為，過去城鄉是二元結構，未來應該是一體化的，城鄉融合，不分彼此。地產的收益用來帶動周邊的農業改造，建成富有地方特色的大型農業基地，並將周邊的農民轉化為現代農業工人。防止城鎮化掏空農村，把農民留在土地上。

宋衛平說，「農業小鎮需要一個持續穩定的投入，資金投入會非常高。」

投入高、低利潤，註定了開發商投資農業的路不會好走。

例如，楊國強要求「每款產品利潤不允許超過 1%」，將在無形中提高對物流、倉儲、賣場等方面管控的要求，利潤率越低，對管控要求越高，一不小心就成了賠本買賣。

做農業並不簡單。房地產行業的上下游涉及到 70 多個領域，農業產品從種子到餐桌也有一個非常長的鏈條。它產量不穩定，價格波動大，流通成本高，產品折損比例高，中間商多，鏈條割裂嚴重，顧客忠誠度極低——表面上看農業是低級品，房地產高大上，但要做品牌農業的管理難度一點也不比房地產小。現代農業不僅是資本密集型，而且是技術密集型、人才密集型產業。

改革開放 40 年，地產行業幾乎是唯一一個還處在商品短缺階段的大領域，多數項目沒有好產品也能清盤。但業主收了房之後，開發商就再也無法和業主建立真正的交易關係，難以形成高頻互動。所以，開發商們空守著大批業主，儘管還通過物業公司形成一道壁壘，但卻再也無法真正踏入業主的家門。

但快遞員、送餐員卻能頻繁敲開業主的家門，和業主們形成強互動。而開發商只是一個賣盒子的，房子是個盒子，商場是個盒子，小鎮可能還是個盒子，守著一個大礦卻只能租給別人去挖，簡直是在做買櫝還珠的事。換個角度看，如果開發商能把農業這件事做好了，承包了業主的餐桌，再去做其他的就容易多了。

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