匯率若跌破6.8，外儲若跌破3萬億，地產美元外債將引爆房產泡沫！

我們國內的地產公司，有很多美元外債，而且因為發行1年期及以上的美元外債需要審批，這些地產商紛紛發行借款日期354天的短期美元債券。一年有365天，這少了1天的短期美元外債，就不是1年期了。

美聯儲加息縮表，讓美元走強，而9月份和12月份即將到來的2次加息，將讓美元更加走強。現在我們的本幣人民幣，已經跌破了6.6。據人民網6月8日報道，「5月我國以美元計的外匯儲備為31917.36億美元，較4月份減少279億美元，結束了三個月以來的增勢，並創下2011年12月以來新低。國家外匯管理局表示，非美元貨幣的匯率估值波動是以美元計的外匯儲備規模下降的主要原因。」

金融市場，信心是極其重要的。所以3萬億美元外儲這個金額數值，極其重要。若是跌破3萬億，則2.9萬億，2.8萬億等等，每一個下行的數字都是關鍵心理支撐。簡單來說，換匯難度會逐步增加。

我們都知道，不是每一家房地產公司，都有過硬的後台。而那些沒有堅實後台的房地產公司的老總，更是深知，他們的後台不夠硬。

我國5月底的外儲，離3萬億美元這條線，還有約2000億美元的戰略騰挪空間。因此，在9月份美聯儲加息之前，這條紅線不會被跨越。

對於後台指標不夠硬，且美債負擔過多的地產商來說，能否在人民幣匯率進一步下滑，外匯管制進一步加強之前，將外債水平，降至安全程度，這很有可能是生死攸關的事情。

地產商國內的銀行貸款，可能通過關係什麼的，實現展期再展期。銀行與地產商在一定程度上，逼死了誰都是兩敗俱傷的事情，沒必要逼債逼得過急。但美元外債則不一樣，只要信用度下降，354天到期後，要想展期那個利息會增加很多，而且人家不一定肯展期。如下圖，美元兌人民幣匯率。持有中國地產商發行的美債的外國投資者，看了這張圖...

外儲要是跌破3萬億美元，地產商想要換點美元把美債給還了，就不那麼容易了。

有的地產商，有可能會在2018年下半年，開始拋售房產，回籠資金，將部分人民幣回款換成美元，把美元外債給還了。

地產商的拋售，根據其拋售的規模，保守一點會引發受影響地區的房價局部走低，激烈一點，會引發受影響的局部地區，房價大跌，並可能會外溢，影響周邊地區房價走低。若是借了美元外債的地產商非常多，那麼全國性的房價下跌，也有可能發生。

跌幅過大，就會引發剛需夢寐以求的全國性的房產泡沫破裂。

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