房價！漲了？跌了？漲了！跌了！依舊無奈？

開源節流買一套房

1.房價由土地價格，建安成本，稅費，融資成本費和開發商利潤組成。

2.地價是房價的45%-55%。

3.建安成本是房價的10%-15%。

4.稅費是房價的10%-15%。

5.融資成本費是房價的10%-15%。

6.開發商利潤是房價的10%-15%。

7.建安成本由房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本組成。

8.建安成本，稅費，融資成本費和開發商的利潤，這四方面的差別不構成房價差別的主要因素。

9.地價不同，房價大不同。

10.房價長期看人口，中期看土地，短期看金融。

11.價格和供需關係息息相關。

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一線城市：穩字當頭。

1.土地緊張，樓麵價攀升，人口流入大，房子供不應求，價格上漲；

2.限購限貸限售等抑制了一定的購房需求，價格不會猛漲；

3.政府會控制商品房銷售價格，防止房地產市場過熱。

二線城市：穩中緩漲。

1.環滬，環京，環深二線城市，受到人口外溢的紅利，房價偏低，需求上升，土地市場緊俏，微漲。

2.強二線城市如武漢，鄭州，成都等，局部地區中心城市，舉全省之力建設好一個省會城市，受到全省人口流入的紅利，產業轉型升級，交通越發便利，帶來人流物流經濟流，房價也緩漲。

三四線城市：穩字當頭。

1.三四線城市主要是去庫存，但由於人口流出多和人口流入不多，需求不旺盛，價格漲不動，穩；

2.棚改審批權前幾天被國開行收回了，百姓老房子不被徵用了，老百姓手上沒有足夠的貨幣，政府難以刺激他們買房的需求；

3.地方要發展，要依賴土地財政，之前土地賣了高價，現在只會以這樣的高價賣，地價不便宜，房價不會便宜。

但是！物極必反，漲極必跌，萬事萬物，相生相剋！

1.根據21世紀經濟報道，自去年「3·17」新政以來，北京樓市遭遇了史上最嚴厲的調控，二手房價格平均下跌15%，部分區域逼近20%。

2.房價下跌的不僅僅是華北，上海房價也在下行，一手盤被限價，二手盤大概下跌了10-20%左右。

3.前段時間，廈門1200個小區里，有711個房價在下降，佔比達59%，房價從30萬下跌100萬不等，有的房源甚至低於市場價掛牌。

4.最近，全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段。一定意義上，也在為開徵房地產稅作準備。

5.再比如，房地產槓桿率也在繼續降低，一個住房制度和房地產調控的長效機制正在建立。前幾天，中國央行公布的5月金融數據顯示，5月社會融資規模增量7608億人民幣，預期13000億人民幣，前值由15600億人民幣修正為15605億人民幣，比上年同期減少了3000億。這些減少的社會融資，很大一部分是原來流向房地產的各種融資，房地產行業資金收緊態勢進一步加劇。

6.再看看，住建部約談12個城市和銀行提高房貸利率，都告訴我們：2018年下半年，國家對樓市調控的態度並沒有變化：房住不炒。

7.泡沫破滅前的日本，次貸危機前的美國，幾乎全民相信「房價永遠上漲」的神話。

只有當潮水退去時，才知道誰在裸泳！

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