三大利空，下半年房價將會面臨大調整？

當全國房地產市場沉浸於上半年三四線城市房價快速上漲的亢奮期之際，很多人更為沒能踏准這次購買熱潮而心存懊惱。近期，卻有三大利空讓下半年房地產市場充滿陰影，樓市真的要大逆轉了。

一是，住建部等七部門決定對北京、上海等30個城市先行開展為時半年的房地產市場亂象專項治理行動。重點打擊對象有四個方面：投機炒房團伙、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。

二是，發改委收緊房企海外融資，限制房企通過借外債投資房地產項目。有分折稱，發改委限制房企發行海外債券，等於把其海外融資渠道已經卡死了。截至2018年4月底，房地產企業海外資本市場融資數據達到233.2億元，較去年同期的112.35億美元上漲了107%。

三是，近日有傳聞稱，國開行將棚戶區改造貸款審批權收回總行，全國一刀切暫停棚改。後經證明消息不屬實，但是國開行將逐步收緊棚改貸款趨勢已非常明顯。未來棚改貨幣化安置將大幅減少，對於房價漲幅過快的三四線城市將執行實物安置辦法。

受此三大利空消息的影響，上周地產股領跌A股市場。6月27日，地產股持續領跌。A股中，中南建設自6月25日開始連續三天領跌，27日一度跌停；新城控股最高下跌7.04%；港股中，碧桂園最高下跌8.43%、旭輝控股最高下跌6.87%、融信中國最高下跌6.38%。

那麼，下半年房地產市場該如何走，房價是否會出現大的拐點呢？對此，我們認為，無論從七部門聯合重拳打擊房地產市場亂像，還是房企海外融資渠道被卡，還是棚改貸款的審批權開始收緊，都說明上半年房地產的火爆場面將要過去，下半年房地產市場將重新轉入大調整周期。

首先，由住建部牽頭七個部委將耗用半年時間，聯合打擊北京、上海等30座大中城市的房地產亂象，這次是由住建部牽頭七個部門聯合打擊，在歷史上還是罕見的。這意味著，從此炒房者和房企的好日子算是到頭了。也印證了，中央對規範房地產健康發展的決心。

之前我們看到，儘管各地都推出了各類房地產調控政策，但是房價還是一直往上漲，主要是房地產市場的亂像把調控政策給搞亂了。比如，一些連首付款都付不出的家庭，通過「黑中介」暗中獲取首付貸款，從而暫時獲得購房能力，但是這樣潛在的金融風險將是巨大的。如果把這30座城市的房地產市場亂像都治理好了，那麼房地產調控起來效果會更好。

再者，下半年房企償債周期到來，各大房企有望通過大降價方式促銷。一方面，國內房企的還債高峰期在今年下半年集中到來。2014年底，我國央行放寬了貨幣政策，到了2015至2016年國內房企開始不顧後果的舉債搞開發，多數為3+2、2+1年的還本付息期限結構。

另一方面，房企境內外融資的渠道都被封堵。5月，40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環比4月的769.12億元減少41.34%，是近一年來的最低額。

而現在發改委開始收緊房企海外融資，限制房企通過借外債投資房地產項目。房企通過借新債還舊債的可能性大幅減少。為了保證業績能夠持續，資金鏈不會斷裂，就必須加快促銷的力度，降價促銷將是房企的促銷手段之一。

最後，棚改貨幣化安置貸款審批權將收歸國開行總部的消息雖被傳為不實，但是棚改貸款開始收緊將是肯定趨勢。實際上，三四線城市棚改貨幣化安置，加上房企下沉至三四線城市開發房地產，都是推高當地房價的根本原因。

未來棚改貨幣化安置比例將會大幅下降，由2018年上半年約80%，將會回落到30-40%左右。這樣一來，三四線城市房地產缺少了炒作的熱點，原來投機性購房需求被踩了剎車。下半年三四線城市房地產市場將退燒，房價可能會出現有較大跌幅。

對於下半年的房地產市場來說，房企的償債期集中到來，現在海外融資渠道又被收緊，只有降價促銷一條路可走。而七部門聯合打擊房地產亂象，將會使房地產調控政策更有效執行，並發揮出應有的作用。更關鍵的是，棚改貨幣化安置下半年會降溫，更多取而代之的是實物安置。房地產市場將會全面降溫，樓市的大調整已離我們不遠了。

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