重要買房經驗：房價拉起的時候，一般人完全反應不過來的，但也有信號

文章是寫於2015年10月，這次重發一下，但現在已經想不起來說的是哪個地王了。

重發的原因是，早上發現，天津我們過去關注的房子，報價開始上漲了。

當然，如果你買天津的新房，其實可以觀察到年底看看。但也要用用我們這篇文章的經驗。

地王一出，整理這兩篇文章，以防明年大家沒有準備，因為估計第四季度還會有不少地王產生，會刺激大家的神經。

搞不好2016年春節後又會出現恐慌性購房，2016年又是一個大年，你不要沒有經驗……

如何短期判斷開發商是否漲價？如何識別開發商的波段操盤？

330新政一出，看這趨勢，北京及北京周邊的大燕郊地區的開發商不會再降價了，熬也要熬到國家給更好的政策，既然不太可能降價了，大家需求強烈的，有空了，可以開始去看房子了。

早上有人@ 我問是不是拐點來了， 等我們整理出大燕郊的庫存數據才能判斷。早上我的意思是，今年內開發商肯定不會降價了，如果是著急剛需，可以去看房了，等等等的，浪費青春，沒意思。帶點投資性質的，可以理性看待下，研究下。

雖然我判斷現在是短期底部，希望剛需趕快入場，但我知道，經過我的觀察，人性就是這樣的，總有一些沒有理由的下降期盼，或者在高點的時候，沒有理由的認為還會更高。咋辦呢？只好讓開發商來給教訓了。

我觀察過好幾個開發商的操盤方式，基本手段都是一樣的：

一般來說，現在都是大盤，房子比較多，假如開發商手裡有2000套房子，一般他會200套，200套的朝外面放，也就是分好多期朝外面開盤，一般規律是先開差的，後開好的。

如果第一期銷售還不錯，第二期就漲價200-500元了（這說的是涿州固安香河的盤，燕郊或者北京的盤，500-2000的漲幅都有）。如果走得一般，就漲點價來試探市場同時加大優惠促銷手段來吸引你……等等手法吧。

所以，建議大家現在就去看盤看二手房，是因為你從現在開始可以掌握這個樓盤放盤的全過程，如果下一期漲價了，基本上就該出手了，雖然漲了點，但一般說來，你選的樓號和戶型會更好點，也沒關係。

但如果開發商雖然漲價了500元，結果賣得一般，後期反而加大了折扣，讓總價格和原來差不多，這種時候，可以觀望一下下。總之呢，你應該去現場學學開發商的操盤手段，絕知此事要躬行嘛。

總的來說，大燕郊地區，現在不缺房子。到也沒有這麼著急，主要是你要預防這種情況。開發商經過前段時間的捂盤，蓄積了不少的客源，然後經過漲價200套試探發現買的人還很多，就會快速拉起來，然後燕郊地區就這麼幾家，大家你拉我拉，價格就這麼拉起來了，2013年就是典型。

非剛需一點都不著急，反正現在理財產品收益也合適。比收房租強，等下一個波段的低點即可。

著急結婚生孩子的要戶口給孩子上學的，就倒霉了。

我看過好多人著急上火的案例，替他們著急，也為他們悲哀，難道窮人，就是應該沒有財商？？

供參考。

重要買房經驗：房價拉起的時候，一般人完全反應不過來的，但也有信號

觀察這一輪上漲，開發商依然是老招數，先試探上漲，客流下降，就加大優惠。客流如果因為買漲不買跌而增加，那就再提價。從春節後到現在，燕郊提價最多的樓盤，已經漲3k了。這和2013年的上漲速度幾乎是一樣，甚至還快點，2013年每月漲1k，我觀察的一個樓盤，每月開2棟樓，也就是說，差不多只有200-400人能反應過來了。暴漲後，反而賣出去數千套，這些都是接盤俠，部分選擇了在2014年去售樓處維權。

根據以前的經驗，在2014年大跌的時候，我們出手了，因為我知道，抄底是不可能的。當時認為最多再下跌1k，而這個跌幅我能接受。因為這個價格低於了錨理論算出來的價值，遲早會漲回去的。當時幾乎所有鄰居都不這麼認為，售樓處冷冷清清，都在等底部。當然，我的手法一般人心理素質不夠接受不了。

但930之後，信號很明顯了。高手就應該在這個時候看房了。之後降息消息出來，其實就該出手了。

然後在今年330之後，信號實在是太強烈，這個時候還等待底部什麼的，那就是想法太多的人了。其實現在等大家都買漲不買跌了，你再出門去看房，擁擠的現場，對你愛答不理的開發商，心情和心態會影響你的決策……總的來說：買的沒有賣的精，個人掌握的信息總沒有開發商多。

最後說一下經濟學上的一個淺顯道理：生產者和消費者之間的博弈，是對消費者和生產者都有好處的。是雙方互惠互利的。開發商賺錢天經地義開開心心，我們買到喜歡的房子舒舒服服。但我不知道為什麼現在好多消費者總認為開發商是惡商，有些開發商對消費者也是前鞠後冷。是市場經濟初級階段的獨有現象？

消費者和消費者之間才是惡性競爭關係。消費者都涌過去了，開發商用提價的方法，讓出價高者得很正常很公平。對比計劃經濟時代，和領導關係好的，賄賂領導的人才能得到分配房子的資格，這公平嗎？這是美好得多的時代，你想想是不是？

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上面的文字最早寫於2015年6月17日，這次觀察的結論也是，每次都只有2-3個月反應時間，大多數人都反應不過來。然後下降的時候，沒有人去買房，都漲勢確立了才慌張去看房，或者唉聲嘆氣的等。我們能現在開始學習房產規律不？

好消息是開發商手裡還有不少房子。早上我想起來的：燕郊之錨悅榕灣，建築面積來看能開發至少一萬套，現在就開了一次，最多賣了2千套吧，結果昨天有消息說下一次計劃開盤200套，確實過去一年沒有拿地，但是庫存房也很多啊。

btw：「「中上階層壟斷的是什麼？是資金和信息！屌絲沒有資金，只能通過獲得信息來改變自己的命運。我為啥沒事就去找中介聊天？他一個關鍵的電話就能讓我少干一年！一線房價那麼高為啥還賴著不回老家？一線城市信息流通量完爆任何二線。別浪費了你投胎在一線的信息優勢。眼界決定格局，格局決定選擇，選擇決定命運。」」

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