反炒房戰鬥打響了，這次不一樣！
來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）； 作者：櫻桃
1
炒房與反炒房這事，最近讓我聞到了一種異樣的味道。
「新中國成立之初，一些不法資本家試圖通過囤積居奇、哄抬物價、擾亂市場秩序，挑戰新生的人民政權，人民政府通過調集米棉等重要民生物資，集中供應市場，一舉打掉了他們的幻想。」
「現在政府的實力比當年強多了，政府有能力穩住房產市場價格。從加快預售審批、加快報建手續辦理、督促加快在建項目施工等關鍵環節入手，有效擴大市場供應量。」
這是6月22日的《湖南日報》促進長沙房地產市場平穩健康發展第四篇評論的一段話。
湖南日報近日發布了五篇評論指出樓市的各種問題，當前長沙房地產市場面臨的主要問題，是投機炒作，而非供需矛盾。
為什麼這麼說呢？
目前，長沙常住人口人均住房面積已達45.5平方米，套均住房面積達到125平方米。單憑數據來看，這樣的標準已經達到、甚至超過了不少發達國家的水平。對於這一數據，有人可能不認同，認為自己「被平均」了。確實，當前不少市民還在為一套像樣的居所苦苦以求，但數據不會撒謊，只能說明相當一部分人囤積了比「平均數」高得多的房產。這些房產閑置在那裡，在等待更大的利潤空間。
環顧四周，不少城市供地不斷增加，房子不斷建造，房價卻不降反升。關鍵的一點，就是不少人把房子當作投機產品進行炒作、或者作為一種准金融產品進行投資，以獲取「投機利差」式超額利潤，讓房子背離了居住的功能與定位。可見，投機炒作盛行，價格問題就很難通過從供需入手來予以解決。
如果炒房投機行為不遏制，在限價的情況下，差價始終存在，買到就賺到的心裡，供給再多的房源，都不夠滿足市場的需求。
按長沙市政府通報最新數據，目前全市已監製價格未申辦預售住宅面積有245萬平方米，近2萬套；已監製價格達到預售條件、未及時申辦預售許可的項目有33個，共133萬平方米。加起來是378萬平米。
我不知道這個全市是包括了三個縣，還是指市內六區的量，如果是市內六區，按照5月份成交量，80萬平米，也就是不到5個月的庫存，如果包括了縣，就只有兩三個月的庫存了。
我們會發現，其實不止長沙，這一輪調控跟2011年的調控最大的區別，就是上一輪調控在拚命加大供給量，但最後就導致調整起來庫存量又過高的問題，而這一輪只是打擊投機炒作之風，從需求端抑制，並沒有明顯加大供給量，因為都吸取了上一輪調控的教訓，這一次再加大供給量，下次調整期又要陷入去庫存的困境。
2
湖南日報作為湖南省黨報，代表的就是省里的意見，據我了解，這四篇評論稿，還是一把手親自過目的，旗幟鮮明的將炒房客列為堅決打擊的對象後，長沙6月25日就升級了調控，北辰三角洲的銷售人員告訴我，這次調控升級後，把之前的各個漏洞全部堵死了。
1、特別是對新遷入戶的提高了門檻，原來落戶馬上就可以買房，新政要求要麼落戶滿2年，要麼落戶滿1年並交社保1年，要麼交社保2年，都只能買一套；
2、父母投靠子女落戶不滿2年，也不能買房；
3、未成年人不能買房；
4、落集體戶口在限購區也不能買房；
5、夫妻離異再婚的，要按2年內婚前住房套數算；
6、本地戶口已經有一套房的，也很悲劇，限售4年後才能再買第二套；
7、限售由原來的3年升級為4年；
8、停止企業買房，已經買了的限售5年。
長沙的這個細則跟成都的有點像，影響最大的是第一條限購，主要是對人才落戶後的補丁。成都是在住建部的施壓和民間呼聲下倒逼升級的。長沙則是在省里的要求下積極主動跟中央保持一致。
湖南日報指出，城市競爭，歸根結底是人才的競爭。目前，國內人才爭奪戰狼煙四起，很多地方紛紛推出優先落戶、提供創業資金支持、放寬職稱評定條件等「人才新政」。一個地方要想真正留住人才，必須保持房地產的健康發展，實現房價的基本穩定。一座被房價綁架的城市，四處「搶人」又有何用？萬千優秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住？
這個湖南省里算是看到了本質，原來長沙看到其他城市搶人，不管怎樣，先搶了人再說，但其實很多人落戶進來只是為了儘快買房，享受增值收益，房價漲了，賣房走人，你如果解決不了就業問題，或者房價高了收入不高，還是留不住人才，政府還要倒貼人才補貼的錢。
有的人落戶進來後還覺得受騙了，委屈，去拉橫幅抗議，平心而論，你對這個城市什麼貢獻都沒有，社保也沒交過，就要跟在這個城市生活了多年的真剛需一樣搶房，你覺得對他們來說公平嗎？
湖南日報還提到，對有意擾亂市場的「炒房團」實施精準打擊，就要細化現有調控措施，及時打好政策補丁，讓投機炒房者無漏洞可鑽。當前，要把落戶監管作為打擊炒房、強化市場監管的重要一環，堅決查處假借人才引進之名、假借他人身份證明等違規落戶的炒房行為；重點對到周邊縣市區購買小門面、車庫、雜物間落戶，鋪面分拆產權落戶等進行專項清理，通過嚴格整治，打消其他潛在炒房者抱有的僥倖心理。
其實哪有那麼多剛需呢，很多是偽剛需，長沙買房的人群里，各地州市進來的佔比達到了55%，長沙本地工作和在外地工作的只有45%，地州市的人買了並不是馬上要住，可能十年八年後需要住，大多是因為看漲，買到賺到的心理，不買擔心以後還要漲的心理，帶有一種半投資保值半剛需的性質。都是買漲不買跌，短期內不打擊這些人，先讓市場穩定下來，供應再多的房子都不夠。
其他城市搶房的那些人都是剛需嗎？恐怕大都是偽剛需吧！很多還不是因為新房二手房存在價差，有利可圖才去搶房的嗎！
各地的人才新政就是在赤裸裸的破除限購，讓投資客們有機可乘，如果說市裡是為了經濟，為了GDP，為了保房價，但省里還看不明白嗎？
其實長沙房價跟杭州，武漢，南京，鄭州、青島、成都那些城市比，真的算非常非常良心價了，市區大部分都在1-1.5萬左右，長沙人均可支配收入也過了4萬啊，這可是比青島鄭州成都都要高哦，但政府還這麼真刀真槍的在調控，所以很多開發商說去長沙沒什麼錢賺呢。
有了長沙的模範帶頭作用，其他那些搶人破限購的，樓市還在瘋狂搶房的城市，應該要跟進反炒房舉措了吧！
相關數據顯示：最近一年多來，全國已有60多個城市發布了多次人才吸引政策。其中包括一線北京、上海、深圳、廣州；二線青島、濟南、天津、石家莊、長沙、南昌、武漢、西安、鄭州、成都、重慶、蘭州、呼和浩特、太原、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、瀋陽；三線銅陵、煙台、聊城、淄博、濰坊、秦皇島、廊坊、保定、唐山、贛州、洛陽、無錫、揚州、滁州、徐州、中山、珠海、佛山、東莞等。
目前樓市還比較瘋狂，且在人才破限購上還沒有出補丁的二線城市有西安、武漢、青島、濟南、重慶、杭州、寧波、合肥。
這些城市的鬧劇應該很快也要終結了！
可以搜索並關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析和觀點。
3
長沙調控之後，中央也重拳出擊了！地方的舉措算是贏得了中央的認可。
6月28日，住建部等七部門聯合發布通知稱，2018年7月初至12月底，將在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
重點打擊對象有四個方面：投機炒房團伙、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。
平常說到團伙這詞，我們一般說是什麼fanzui團伙。
名單中的30個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。包括16個熱點城市，以及14個二三線房價上漲中的城市。
住建部表示，針對人民群眾深惡痛絕的投機炒房、操控房價房租、價格欺詐等房地產市場亂象，針對市場部分失靈，政府必須出手對亂象予以重拳打擊。
接著下來的這半年裡，雷霆出擊，開發商和中介們會被抓很多典型，市場亂象應該會少些了，茶水費那些估計不敢收了，市場會更加公平。
而在此之前，湖南日報的評論已經把當前樓市的亂象一一指出來了。
比如開發商「捂盤惜售」，故意擾亂市場正常秩序。為追求利潤最大化，一些開發商有意放緩施工進度，或者不服從價格監製反覆詢價；有的樓盤封頂1年多了就是不開盤；有的靠拉升二手房價格與政府的限購限價政策拉鋸、博弈；有的開發商在搖號過程中，故意募集超過房源數幾倍甚至十多倍的客戶前來認購，人為製造供需緊張氣氛。
長沙保利西海岸就被抓了典型，被募集超過房源數倍認購，人為製造供需緊張氣氛。
還有一些開發商捂盤不開的，長沙也堅決打擊，有5家房企被列入了黑名單，以後不準在長沙拿地。合能地產，以後所有子公司都不能在長沙拿地。因為有的開發商是前幾年低成本拿的地，想按照市場價開盤，政府不肯，政府要求按照當時的地價來審批的開盤價。
其實很多城市開發商捂盤不開，不是管不了，是看政府想不想管而已。
從長沙政府釋放的信號來看，開發商想要以二手房的價格來逼迫政府，幻想調控政策開閘，新房向二手房價格靠攏，以便謀取暴利，是做白日夢。
湖南日報說的非常好，有人總以「政府不能過多干預市場行為」為借口，或明或暗地阻撓甚至反對政府在穩定房地產市場上履行自己該擔負的責任。釐定「兩隻手」的邊界，當然是我們必須遵循的原則與前提，但對市場亂象予以規範，恰恰是政府的職責。既要「有效市場」，又要「有為政府」，過分強調房地產的市場屬性，排斥政府的有效監管，對保持房地產市場平穩健康發展有百害而無一利。
所以其他城市可以看著辦吧。
大家可以搜索關注我的微信公眾號：櫻桃大房子（ID:ytdfz8），獲取我所有分析和投資建議。
櫻桃大房子， 專註研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌短周期，不唯空，不唯多，只唯實
TAG:櫻桃小房子 |