獲螞蟻金服戰略投資，掌握300萬套真房源，轉型平台的蘑菇租房能否闖出一片天？

品途解讀：未來租房會像住酒店一樣，完全不用擔心虛假和服務不到位的情況，這是數據化帶來的好處。

作者/趙子瀟

編輯/尹天琦

這已經是龍東平的第三次創業。

從2009年底到現在，馬曉軍、龍東平、田東嶺三人走南闖北，三次創業中永遠保持著一個核心團隊，三次連續創業，都聚焦在「住」的領域。

2014年，創辦蘑菇公寓，後轉型為蘑菇租房，從品牌公寓轉向了租房平台。這一決定也成就了蘑菇租房——品牌公寓出現了激烈競爭，而平台型產品因為輕模式得以迅速發展，並與品牌公寓為合作關係。

（從左至右分別為：馬曉軍、龍東平、田東嶺）

2017年，蘑菇租房相繼完成C、C+兩輪融資，資方包括螞蟻金服、雲鋒基金、巨人網路等。

兩輪融資背後都站著螞蟻金服，意味著蘑菇租房得到了一個強大的合作夥伴。蘑菇租房當時的口號也變成了阿里巴巴的風格——「讓天下沒有難做的公寓」。

轉型之困

一間平常不會有人注意的會議室里擠滿了人。

桌子一頭坐著蘑菇租房CEO馬曉軍，兩側都在發出議論的聲音。

這時的蘑菇租房還叫蘑菇公寓，是馬曉軍第三個創業項目，而這個創業項目也正面臨著轉型。

蘑菇公寓屬於分散式公寓，本質是二房東。由公寓方將房子租下，改造出租給租房者，以賺差價為盈利模式。這種模式較重，需要大量資金，並且非常考驗精細化運營能力。

蘑菇公寓在上海拿下了1萬套房源，隨著客戶和房間數量越來越多，租房過程中面臨著房租、押金、維修費、水電費用結算等種種問題。

而公寓行業對此沒有一個專門的解決方案，仍然按照傳統的方式上門收房租，用Excel表格記錄。

「因為行業屬於比較粗獷的階段，租房公寓事情瑣碎，整體效率很低。」龍東平說到。蘑菇公寓瞄準這一痛點出發，2014年組建了技術團隊，研發出一套經營管理系統，類似於酒店前台，為公寓提供系統化的管理能力。

2015年，品牌公寓成為了一個新的風口，創業公司紛至沓來。而隨著對行業認知的深入，蘑菇公寓發現，公司在技術方面很強，可以為品牌公寓提供SaaS管理系統，幫助商家提高效率、降低成本。而這一轉型遭到了不少人的質疑。

桌子一側是支持馬曉軍轉型的人，另一側則是謹慎的態度。包括原有的收房團隊、裝修工程團隊等，如果轉型的話，收房團隊面向的遊說對象將從業主、中介轉向公寓企業，對於已經在自己的領域非常熟悉的人來說，轉型意味著壓力急劇增加。

但最終馬曉軍拍板，下定決心轉型。

做出這個決定不僅是拍腦袋這麼簡單，企業轉型需要克服許多阻力，諸如投資方、內部員工、社會輿論等。

所幸，由於投資方為美元基金，可以承受較長的投資退出期，在面臨轉型時，投資方更看重團隊能否找到更好的市場，平台顯然比公寓行業更有想像力。其餘部分也逐漸過渡，包括原有的自營公寓業務（蘑菇公寓）也直接整體轉讓掉，全員輕裝上陣。

2015年中，蘑菇公寓正式轉型為蘑菇租房。

最大的競爭對手是自己

平台型產品和自營品牌是兩個完全不同的概念。無論從理念，目的，商業模式來說。但二者又存在著一定千絲萬縷的關係。

龍東平告訴品途商業評論（pintu360），蘑菇公寓的關鍵在於成本管控與精細化運營，在很多地方都要摳細節。而平台的本質不一樣，蘑菇租房平台成為了互聯網企業，用產品來說話，只有使用體驗好的產品才能快速發展。

「而蘑菇租房體驗好的原因是，在蘑菇公寓時期團隊就踩過了一些坑，了解做公寓最難的地方，在解決痛點的時候清楚地知道痛點在哪裡，研發的產品讓大家用起來自然更順手。

這套SaaS系統是蘑菇租房產品的核心之一。蘑菇租房聯合創始人龍東平解釋，這個平台做的事情就是提供一套智能系統給公寓運營商，並提供在線簽約、支付、智能硬體等能力，讓公寓運營商大幅度提高效率，降低成本，最少的人，管最多的房。

這套智能SaaS公寓管理系統可以做自動催收房租、房客租金繳納、分期支付等，簡單方便，而且使用這個系統，後台就會打通數據，房源上線和下架會自動完成，從根本上保證了平台房源的真實性。

如上文所說，中小品牌公寓仍然在使用傳統的方式運營著公寓，而數據顯示，中國長租公寓大約有4620萬套房源，其中43%是集中在品牌公寓和中小機構里。這些品牌公寓和中小機構很少有能提供完整的系統工具，這也是蘑菇租房最大的機會所在。

在提供面向公寓品牌方的系統工具的同時，蘑菇租房平台也能觸達到C端消費者，消費者同樣能夠在上面找房子。租客可以通過蘑菇租房直接聯繫到公寓商家，把「找房」這個動作完全線上化，省去很大一部分時間。

此外，蘑菇租房還為租客和房東提供一系列租房交易中的服務，如電子租約簽訂、在線支付房租、房屋報修、信用免押金、房租月付、生活繳費、租房保險等實際功能。

因此，蘑菇和58、貝殼找房等找房信息平台不太相同的是，蘑菇租房是從系統化工具入手，而不是說單純的發布房源信息推廣平台。當空置的房源放在一起後自然形成平台，蘑菇會承載租房的人和出租方雙方。

目前，蘑菇租房已覆蓋全國20個重點城市，有超過20000家公寓機構使用蘑菇研發的「蘑菇夥伴」系統，房源突破300萬套。

除產品之外，資本的助力也不可忽視。蘑菇租房獲得了支付寶的投資與戰略支持，在2017年3月，支付寶宣布接入蘑菇租房，芝麻信用650分以上的租客還可享受免押金租房。

蘑菇租房方面表示，與螞蟻金服達成深度戰略合作，雙方將共同制定租房行業整體解決方案。此外，蘑菇租房將藉助支付寶生活服務平台的流量優勢有效地拓展客群，並同時推出了租房分期、以芝麻信用分抵押金等多項金融業務。

對於蘑菇租房來說，流量+系統工具的打法可以在吸引C端用戶的同時，不斷讓商家深度參與進來，成為蘑菇租房最有力的夥伴。

龍東平認為，儘管市場的玩家不少，但大家的商業模式有本質的區別，而且市場很大。對他來說，一家企業的創新才是公司最大的瓶頸，這麼來看，最大的競爭對手是自己。

讓租房和住酒店一樣簡單

近幾年，租房行業正在發生著一些變化。

真房源成為了眾多平台型產品的的討論搬上了檯面。鏈家推出貝殼找房，意味著自己不願再單純扮演房產中介的角色，而是擴大到平台型產品，進入了租房平台的競爭。

鏈家內部十分看重貝殼找房平台，據《財經》報道，鏈家調集了三分之二的高管進駐貝殼，力爭年底流量超越安居客。

租房行業最大的公司58集團自然不能坐視不管。姚勁波集合了我愛我家集團、中原地產、21世紀不動產中國、萬科物業朴鄰、麥田房產、中環互聯、新環境、龍湖冠寓等國內領軍房地產服務企業發起「全行業真房源誓約大會」，共同誓約以真實房源和誠信經營服務廣大用戶。

蘑菇租房也在近日完成了品牌升級，發布中國租房市場產業白皮書，展示自己這幾年積累的大數據。

租房市場之所以如此火熱，和「消費升級」的趨勢不無關係。龍東平提到，進入租房市場幾年感受到最大的市場變化是，人們對租房的認知改變了。「租房人群大多是90後，對租房產品的要求更高，品質和特色也更容易吸引到他們；另外，獲取信息的便捷性也是很大的變化。」

從政策上看，國家對租房的優惠政策正在逐漸落地。2017年5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》開始向社會公開徵求意見。與此同時，有關鼓勵住房租賃市場發展的政策正密集落地。

同年7月20日，住建部等九部委發文要求大中城市加快發展住房租賃市場，並把深圳、廣州、南京等12個城市列為首批試點。

8月18日，南京成了繼廣州之後第二個明確「租購同權」的城市；而北京市前一天推出的新政，不僅「租房就近上學」，而且「租房可以落戶」。

「只租不售」、「租購同權」、「租房落戶」，國家層面的概念闖入了租房市場。

龍東平表示，為了保證「真房源」，蘑菇租房有一套為房東建設的信用評價體系，其中很重要的一個維度便是「房源真實性」。

一直以來，中國的租房市場充斥著虛假信息，租客和房東之間的信息嚴重不對等，互聯網技術正在改變這一難題。

假如對房源某方面不滿意的話，可以給品牌方打差評，數據量足夠大的情況下，甚至能像大眾點評、滴滴一樣影響到商家的信譽和工作。

只是要完成這個目標，數據必須足夠多，龍東平告訴品途商業評論，光房源的量級數據至少積累到千萬級，才能達到精準的地步。「在這套精準的評價體系之下，未來租房會像住酒店一樣，完全不用擔心虛假和服務不到位的情況，這是數據化帶來的好處。」

【轉載須知】

1.文章為品途商業評論原創作品，歡迎轉載。

2.轉載時請在文章開頭註明「文章轉自品途商業評論，ID：pintu360」，作者標註原文作者。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！