首付只要70萬！北京剛需，這裡還有你能上的車！

以下內容轉自米宅北京（MizhaiBJ），已獲作者授權。

北京還有首付70萬，總價200萬的房?我估計這是很多人看到題目後的第一反應。

當然這裡針對的是首套首貸的北京剛需。

有，真的有，不但有，還有的選！

不過千萬別對位置、戶型、配套、面積抱有太大的期望值，記住兩個字，上車，哪怕是自行車，對剛需來說，先上車比什麼都重要。

01

剛需的無奈

眾所周知，北京房價高。然而，大多數普通人買不起房的原因，卻不僅僅是因為房價高。

筆者之前寫過一篇文章：《致剛需：你們在北京買一套房到底有多難？》，裡面道盡了剛需買房難的原因。總結起來，無非就是：

1.限購嚴、沒有房票

2.限貸嚴、沒有首貸資格，首付太高

3.戶型奇大、總價過高

4.最後，還TM都是非普住宅。（非普住宅首付首套的話不低於40%，二套不低於80%）

所以今天，筆者來給囊中羞澀的剛需送福音了——乾貨獨家奉上，總價200萬左右，在北京能有哪些選擇。

02

新盤

相對二手盤來說，北京新盤的特點是更稀缺、價格更高、位置更偏遠、配套更差，尤其是這種低總價的剛需盤。好在，新盤的優點是品質更好、產權更久。

對於很多年輕人，尤其是有新房癌的年輕人來說，他們寧願犧牲通勤距離和生活配套，也要選擇新盤。當然，錢夠的話另說。

講真，200萬左右的總價，要想在北京買到新盤，真的是難如登天啊！但是，筆者還是找到了幾個符合條件的新盤。

首先，來梳理一下目前在售總價從一百多到四百萬以內的新盤，讓有些可以考慮加價的剛需們多一些選擇。

總價200萬左右，以下樓盤可以考慮：

K2十里春風

此盤位於通州區永樂店小甸屯村百萊瑪工業園對面。

K2十里春風位置示意圖

名義上是通州，其實已經接壤天津與廊坊了，而且此盤300米處就是天津地界。目前周邊幾乎無任何配套，通勤必須靠自駕。

關於這個盤的詳細情況，之前的文章《兩萬二的通州新盤十里春風，要不要去搶套房?》已經介紹過了，這裡不再贅述。

雖然有諸多不足，可是話說回來，價格便宜是最大的殺手鐧。全款2萬2，貸款2萬5，這個價格別說是在通州，就是在近郊最便宜的房山也並不多見。

因此，這個盤特別適合手中只有大幾十萬，又對通勤時間和距離可以接受的剛需們。沒辦法，子彈不足，很多東西只能捨棄。

一品嘉園

首先來看樓盤位置：

此盤位於大興區域發展水平相對落後的魏善庄，屬於南六環外，目前整體配套很不完善。

生活方面，無大型的商超、醫院；教育方面，只有依靠魏善庄鎮的小學和中學；交通方面，除了幾班公交車之外，目前無地鐵。

更悲催的是，規劃中的新機場線從附近路過，但是並沒有設站。好在，它離大興新機場15公里，基本屬於空港經濟輻射區。等以後新機場起來了，這裡的配套說不定會有改善。

周邊環境

一品嘉園屬於大興剛需項目。戶型種類也比較多——61-140㎡1-3居，均為6層低密花園洋房，目前為毛坯現房。3.8萬的均價在大興來說已經算是最低的了。61㎡的一居室目前還有少量房源，剛需們可根據實際情況選擇。

樣板間

61㎡的一居室戶型圖

世界名園

樓盤位置：

房山區竇店鎮滙豐街（西南六環外）

竇店，房山比較落後的區域之一。規劃混亂，而且又沒有什麼短期內能看得見的利好，因此竇店的房價一直以來就比較低，新盤基本在2.5-3.5萬之間。

竇店城貌

世界名園

周邊配套

該項目周邊配套比較落後，典型的十八線縣城面貌。醫療和教育資源缺乏，商超也比較低端。交通方面，目前全靠自駕和公交，沒有地鐵，未來也無規劃中的地鐵。

而京石城際有望在竇店設站，在京津冀協同發展整體向東南方向傾斜的趨勢來看，竇店還有是一定發展機會的。

優點就是價格低，樓盤性價比也可以。最小戶型62㎡的一居室總價只有142萬，對於首套首貸的剛需來說，50萬首付就可以上車，還要啥自行車?

樣板間

62㎡一居戶型圖

資金如果稍充足一點的剛需不妨考慮下中國鐵建原香漫谷和中海國際城。

原香漫谷位於房山閻村，雖然目前配套也不是很好，但至少它離燕房線地鐵馬各庄站1100米，基本可以算是地鐵盤了。

樓盤品質中規中矩，純板樓，南北透通，一梯兩戶。

86㎡2居戶型

該項目為毛坯現房，筆者5月份調研時小戶型已經所剩無幾，在南城生活的剛需可以考慮。

中海國際城位於順義老城區。老城區城貌老舊，配套低端。但是，4.2萬的均價確實不高，離地鐵15號線石門站1.3公里，相比於其他無地鐵配套的剛需盤，著實方便了不少。

另外，該樓盤在5月份成交323套，在新盤成交排行榜中位列第二，說明還是頗受認可的。

03

二手盤

在北京，總價200萬左右的二手盤很少，但如果仔細尋找，還是可以找得到的。

雖然，它們分散在北京的各個角落，但總結起來，卻有一個共同特徵——老破小。

房山：

在上期的《地鐵一響，黃金萬兩！北京哪些新增地鐵盤最值得入手？》一文中，筆者提到了燕山，這個全北京地鐵沿線旁價格最低的地方。

燕山城貌落後，樓盤目前多以八九十年代老破小為主，價格在1.1-1.4萬之間。

燕山街景

下面這些小區總價都在200萬之內（實際上100多萬就OK了）。

杏花西里 均價1.3萬

迎風一里-迎風六里 均價1.2萬

傑輝苑 均價1.32萬

傑輝苑

燕山雖然目前通了地鐵，但是因為所處偏遠，又沒有政策利好，所以這邊更適合剛需入手，投資就算了。

除了燕山外，房山還有一個地方可以考慮，那就是周口店。

周口店有許多小產權房，只賣使用權，價格在4000-8000一平。除了小產權外，這裡也有商品房，價格在11000-13000一平。如紅蘋果樁園、林海嘉園、天和嘉園、西山小鎮等。

燕房線支線的終點站是周口店，預計2020年會開通。等地鐵開通後，雖然地處偏遠，但也算是一個重大利好，這裡目前也算是一個價格窪地。

如果覺得燕山和周口店都太遠，在房山的老城區良鄉，也有總價200萬左右的老破小，這類房子一般是八十年代建成，卧室很大，客廳很小，更有甚者，客廳基本就是一個過道。

當然，這也是那個年代房子的一大特色。

明源南里

建華北里

四合巷小區

順義：

在順義老城區，有大量的老破小。這類房子大多是國企單位的老公房。當然，對老城區城貌不能抱有太高期望值。

順義老城區城貌

但是，順義的單價一般在4-6萬，比房山著實高了許多。因為順義自帶產業，在空港經濟區，有大量的航空和汽車公司。比如，2016年的GDP排名就很能說明問題。

如圖，在2016年，順義GDP排名第六，在近郊區域中僅次於大興。這也就是順義雖然偏遠、破舊、配套差，但房價卻並不低的最主要原因。

鑒於剛需族對地鐵比較看重，以地鐵沿線來說，從花梨坎一直到俸伯這幾站，都屬於順義老城區，有大量的老破小可供選擇。另外，有少部分2000年之後次新房的小戶型，總價也在200萬左右。

但是，從生活體驗來說，順義可能還不如房山。特別是對於有些年輕人來說，順義的環境是很難令人接受的。

04

商住

自從去年326新政之後，商住就如同被拍在沙灘上的魚，再也活躍不起來了。截止到目前，商住的成交量下跌90%，價格跌去3成。

目前，北京商住的均價在3.87萬元，對於剛需來說，完全可以抄底買入，用來過渡。但是，商住需要全款購買。

北京品質好、適合居住的商住也有不少。代表性的有：

1.亦庄林肯公園

這個樓盤可以說是北京商住的代表性樓盤之一，這是環境舒適，物業管理好，很少見到有房屋用於辦公，更加提升了居住品質。

對於小戶型來說，200萬以內完全可以搞定。這裡緊鄰亦庄線亦庄文化園站，交通便利、環境也好，在居住體驗上，比那些偏遠的老破小要強很多。

2.北京像素

該盤目前均價3.56萬，比最高點時的6.8萬跌去了將近50%。目前在售房源大多都是200萬以內的。

雖然，像素一直以物業管理混亂著名，但不可否認它的區位優勢和交通便利性。它位於朝陽區管庄，鄰地鐵6號線。屬於國貿CBD和通州副中心的中間區域，對於通勤國貿或通州的人來說，職住選擇更佳。

3.通州：東亞尚品台湖、富力尚悅居、河和居

這些商住樓盤，總價也都在200萬之內，可根據實際情況選擇。

05

最後

對於一個城市來說，老城區往往是最先發展起來的。這些區域發展較為成熟，配套完善，生活氣息濃厚。但隨著城市化的發展，老城區昔日的規劃已經顯得與這個時代有點格格不入了：住宅破舊、道路狹窄、配套低端、停車位不足等等。

這映射到北京各個區域上，也同樣如此。

北京近郊各區中的老城區，大興的黃村、房山的良鄉、順義老城區、昌平老城區，都有不少總價200萬之內的老破小，甚至在西城和東城，也有一些300萬之內的老破小又無學區概念的房源。有的還帶有不錯的學區，比如榮豐2008的超小面積。

但是對於北京來講，200萬能夠上車本來就是一個偽命題。因為低於200萬的房子，一定是有原因的。或者特別偏遠，或者面積極小，戶型存在嚴重缺陷。

此外，由於北京房票的珍貴，導致很多有房票的剛需寧可選擇環京，也要放棄北京的低價老破小。

因此，我們雖然認真梳理出了北京200萬左右的剛需樓盤，但是對於有房票，資金又有限的剛需，還是建議慎重選擇再做決定。

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