上海開始限制企業買房，目前 A 股上市公司已經買了快一萬億的房產來投資｜好奇心小數據

目前中國各地的房地產限購政策基本都是針對個人，公司不受影響。而且就房子本身屬性而言，對個人限購的也是 70 年產權的商品房，40 年產權的商用及 50 年產權的商住兩用房除少數幾個城市限購外，大部分地方不受影響。公司更是可以敞開買。

不過在各地政府收緊地產調控政策的當下，針對企業買賣商品房的限制來了。上海市住房和城鄉建設管理委員會宣布自 7 月 3 日起，企業要在上海買房需要同時符合：

• 成立滿 5 年；

• 在上海累計納稅 100 萬元；

• 擁有 10 名以上在職員工，且在該企業繳納社保和公積金滿 5 年；

• 買入商品房至少 5 年後才能交易（之前是 3 年）。

如果企業近年在上海納稅滿 500 萬元，購房時不受上述企業設立年限和員工人數等條件的限制。但「近年」是什麼標準，上海住建委沒有提。

西安 6 月 24 日宣布在限購區域內，暫停向企事業單位及其他機構銷售新房和二手房；同一天，長沙也宣布暫停企業在限購區域內購買商品房，已經買好的也要產證滿 5 年才能轉讓；杭州從 6 月 26 日起，限購區域範圍內暫停向企事業單位及其他機構銷售商品房，包括新房和二手房。

限制企業買賣商品房的城市和規則

6.24，西安

限購區域內，暫停向企事業單位及其他機構銷售新房和二手房

6.24，長沙

限購區域內，暫停企業購買商品房，買好的產證滿五年才能轉讓

6.26，杭州

限購區域內，暫停向企事業單位及其他機構銷售新房和二手房

7.3，上海

企業成立滿五年、累計納稅 100 萬、10 名員工交五年社保和公積金，才可以買

跟這幾個已經開始執行相關政策的城市比，上海對企業買房的限制寬鬆得多。其中一點在於上海的樓市限購政策從 2016 年 3 月開始收緊，中間一直沒有怎麼放開，購買第二套普通自住房（內環 90 平方米以下）首付至少五成、非普通住宅首付七成，並且在買房資格上，對上海戶籍和外地戶籍都有嚴格、複雜的規定。

經歷前期一輪大漲後，上海新房成交價在 2017 年漲跌各現，市中心盧灣、徐匯、靜安房價較年初有 10-20% 不等的下滑。

另一個房價累計漲幅靠前的深圳，雖然也沒有禁止企業買房，但據《財新》報道，深圳南山房管局上月底曾對轄區內兩個樓盤「窗口指導」，即通過非正式行政手段，口頭要求開發商售樓按先個人、後公司的順序。

一些私營業主用自家公司抬頭買房可能還有解決住房剛需的因素，相當一部分 A 股上市公司買房可能就當買了一筆理財產品。

iFind 彙編的數據顯示，截至今年一季度末，A 股近 3600 家上市公司中，46.98% 的企業（1659 家）持有投資性房地產，累計持有地產的總價值為 9904 億元。而 2012 年時，這一數字僅為 2897 億元。

9904 億元如果換算成市值，可以在 A 股排第三，僅次於工行（1.37 萬億）和中石油（1.22 萬億）；它也相當於 2017 年中國賣地收入（4.06 萬億）的 1/4。

中國會計準則將為了賺取租金、資本增值或兩者兼而有之而持有的房地產，定義為投資性房地產。也正因為這樣，A 股近幾年持有地產最多的行業是房地產業，至少從 2012 年至今都是這樣，而且基本上每年地產業持有的投資性房地產總價值佔全部上市公司持有價值的一半。不過地產公司開發待售的商品房不在此列。

目前紅星美凱龍、中國建築和中國平安是持有最多投資性房地產的 A 股公司。

商服業自 2013 年以來一直是行業第二，這也跟它們以運營商業地產為主業有關。在地價、房價不斷攀升的當下，靠自持物業增值抵禦通脹和營收下滑成了他們的退路之一。比如紅星美凱龍目前持有 720 億元投資性房地產，而它同期收入只有 28.8 億元。

保險業曾在 2016 年升至行業榜第三，因為擔心地產調控波及保險公司核心資本，前中國保監會曾於該年 9 月下發通知，要求保險公司不得投資開發或者銷售商業住宅、不得直接從事房地產開發建設，並在 11 月 15 日前進行自查、上報結果。

A 股上市公司投資房地產大約可追溯到 2004 年，國務院在前一年發布的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出將房地產行業作為國民經濟的支柱產業，這被視為企業參與地產投資的開始。

前中國銀監會統計部也在 2005 年的一篇專題文章提到，2003 年後，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信託資金開始進入房地產業。據 iFind 整理，2004 年 A 股持有投資性房地產最多的三個行業分別是貨幣金融業、土木工程業和零售業。

跟個人購房可以按揭貸款相比，企業買房規定只能一次性付款（可以拿到產證以後辦抵押貸款），而且不享受契稅優惠，無論什麼性質的住宅都要按購房合同金額的 3% 繳納契稅。

房屋持有期間，企業每年還要繳納房產稅和土地使用稅。據房屋中介機構我愛我家整理，房產稅的繳納標準是房屋購買價格 70%×1.2%；土地使用稅的繳納標準是房屋面積×土地級別標準收費，土地級別收費標準從 18 元/平方米到 30 元/平方米不等。

企業出售房子的時候要交更多稅：房屋交易差額 30% 至 60% 的土地增值稅、差額 5.6% 的增值稅以及一系列附加稅和印花稅等。如果一套房子 1000 萬元買入、五年後以 2000 萬元賣出，儘管有 1000 萬元毛利，但上述各環節的稅金總額可能高達 575 萬元，綜合稅率近六成。

但這仍是件有利可圖的事情。

上市公司投資房地產，除了資產保值、增值外，還能通過更改投資性房地產的會計政策，在不出售房產的情況下，將地產市場價值的變動（也就是「浮盈」）計入上市公司利潤表，從而起到調節、增厚利潤的作用。如供銷大集2017 年 5 月調整會計政策，其前四月凈利潤追溯調整後，從原來的 1.49 億元上升到 3.41 億元。

甚至在必要時候，比如連續虧損面臨退市，還能通過套現換回損益表上的利潤，以保住上市公司資格。

《經濟觀察報》曾報道，當年光上半年就凈虧 2111 萬的「*ST 寧通 B」 公司，打算出售兩套評估總價超過 2200 萬元的房子來扭虧，而 2004 年它買入這兩套房子一共才花了 129 萬元。據新華網統計，光是 2016 年就有 9 家 A 股上市公司通過這種方式扭虧為盈。

製圖/馮秀霞

題圖/Pixabay

*本文由樹木計劃支持，好奇心日報出品，首發於今日頭條平台。

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