棚改貨幣化對住房市場影響有限 投資性住房需求才是房價高漲的主因

本報記者 呂 東

近期，隨著棚改融資收緊的消息流出，關於棚改貨幣化對住房市場影響的討論也異常熱烈。有觀點認為，棚改貨幣化帶來的巨大被動性住房需求及注入居民部門的流動性，是新一輪住房價格上漲尤其是三四線城市房價上漲的重要驅動力。

對此，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁對《證券日報》記者表示：「棚改貨幣化對住房市場影響有限，投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素。特別是在當前多套房比例居高的情況下，應該繼續堅持棚改貨幣化安置。而相對於「一刀切」的實物安置，貨幣化安置讓棚改家庭能更自由地使用補償金，甚至利用補償金促進社會經濟健康發展。」

棚改貨幣化家庭

購房比例低

根據中國家庭金融調查數據顯示，2013年至2017年，我國7.9%的城鎮家庭經歷了拆遷，其中接受貨幣化安置的比例為31.6%。在這些貨幣化安置家庭中，重新購房的家庭僅為20.4%，有近80%的貨幣化安置家庭並未購房。甘犁指出，幾年中家庭重新購房僅佔全部購房家庭比例的4.1%，對住房市場的影響非常有限。從區域上看，貨幣化安置家庭購房比例在一線、二線、三線城市分別為12.0%、26.4%和14.8%。三四線城市貨幣化安置家庭購房比例遠低於二線城市。

在中國家庭金融調查與研究中心房產城鎮化首席研究員弋代春看來，如此多的棚改貨幣化家庭不選擇購房，主要有兩大原因。

首先，家庭住房剛需已基本滿足。有52%的貨幣化安置家庭在棚改前已經擁有多套房，遠高於城鎮其他家庭，這也是近80%貨幣化安置家庭拆遷後未購房的主要原因。除此之外，部分拆遷戶無房但也並未購置新房，而是通過租賃、自建、繼承或者免費借住親友住房等途徑解決了住房問題。

其次，家庭購房財力不足。數據顯示，拆遷戶家庭就業率較低，勞動收入也較低。在貨幣化安置比例較高的二三線城市，二線城市補償金為36.3萬元/戶，遠低於二線城市的房價；而三四線城市補償金為18.6萬元/戶，與當地房價仍然存在差距，這意味著拆遷戶僅靠補償金並不能全款購置新房。

貨幣化補償款

流向哪裡

2013年至2017年，39%的拆遷戶獲得了貨幣補償，平均每戶補償金額為31.5萬元，相當於政府直接轉移支付給居民2.9萬億元。調查顯示，除了購房外，貨幣化補償款最終進入到家庭儲蓄，償還了家庭負債，幫助家庭創業、增加工商業資產，增加家庭投資性收入，促進家庭消費升級。

中國家庭金融調查數據顯示，2013年至2017年間，貨幣化補償後未購房的家庭，平均金融資產從2013年的6.6萬元，上漲至去年的34.3萬元；平均負債金額從1.78萬元下降至1.72萬元（貨幣化安置中的購房家庭，平均負債金額從3.3萬元大幅上漲至9.2萬元）；家庭平均工商業資產從12.2萬元上漲至29.4萬元，漲幅明顯高於其他類型家庭；家庭平均投資性收入從2348元上漲至10768元，收益絕對額明顯高於其他城鎮家庭。與此同時，收入上漲，金融資產上漲，直接刺激家庭消費水平升級。家庭年消費從2013年的4.5萬元上漲至2017年的7.7萬元。從消費結構調整上看，食品支出雖然是家庭的最主要支出，但佔比明顯下降，而教育支出及交通通信支出佔比上漲增加明顯。

弋代春對《證券日報》記者表示，目前，貨幣化安置家庭購房仍以投資性購房為主。2013年至2017年，新購房的貨幣化安置家庭中有69%已擁有住房，而同期購房的其他家庭中，擁有住房的比例僅為42.6%。比較2008年至2018年一季度全國家庭的購房需求，投資性購房比例在不斷上漲，從最初的19.6%上漲至50.3%。其次，從家庭住房居住情況看，租房家庭購房的，在所有購房家庭中比例低。

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