三四線正加速「燕郊化」！專家痛批，炒房客再不逃離，小心錢房兩空

不得不說，本輪房地產調控，有些城市還是取得了輝煌戰績的，環京樓市的燕郊就是調控階段性勝利的最好楷模。奇哥也說過，如果所有城市調控策略都效仿燕郊的政策，沒有不降溫的樓市，更沒有降不下來的房價。

究其原因，還是環京的河北出台了比較苛刻的樓市新政——外地戶口購買本地房產需要繳滿3年社保，而且規定不可以補交，這樣一來本來就投資炒房成分佔比較高的市場一下子缺少了購房需求的支撐，購房需求驟減，樓市降溫起到了立竿見影的效果，所以不管是二手房還是新房價格都一瀉千里。

事實上，這也是非常理性的結果，畢竟環京區域是依賴北京外溢的資金和投資需求上漲的，這些城市本身就缺乏支撐高房價的基本面，房價下跌才是其應該有的樣子，近幾年來房價不斷高企，實際上給剛需購房者已經造成了很大的負擔，高房價的弊端也在顯現。奇哥也說過，未來不止環京的燕郊樓市會涼涼，隨著調控的不斷祭出，很多不是靠人口和產業帶動發展起來的三四線城市都要歇菜。

事實上，隨著近期房地產市場迎來巨變，尤其是三四線房價上漲的元兇「棚改」或要被全面「叫停」，三四線城市的房地產市場已經出現了下滑的頹勢，業內專家斷言，三四線城市在未來一到兩年會走向盡頭，房價也會隨著「棚改貨幣化補償」政策的叫停而偃旗息鼓，甚至是走上腰斬暴跌的局面，三四線樓市「燕郊化」正加速到來。

這並不是危言聳聽，最近房地產市場可謂風生水起，房地產要涼了，三四線城市的房價要涼了，常年盤踞於此的地產商要涼了，這樣的聲音不絕於耳。房地產市場儼然已經走到了巨變的前夜，市場看跌之聲此起彼伏。

眾所周知，從2015年開始不斷壘高的三四線房價和棚改貨幣化補償新政有莫大關係，之前的城改政策還是「補房」，新政「補錢」則不僅無端製造了大量剛性購房需求還讓很多人靠拆遷一夜暴富，手中的錢多了，但是又沒有值得信賴的投資渠道，所以最後這些錢還是流進了房地產市場，不僅僅是本地房地產市場，更流向了很多熱點城市。

需求暴增，資金充裕，再加上政策極其寬鬆，很多大型房地產商也紛至沓來，在幾股作用力的疊加作用下，三四線城市這道最後的「防線」也被突破了，2年來房價漲幅超過50%的城市比比皆是，更有甚者早就漲幅實現了連番。

對比另一組數據，我們更能看出其中端倪：數據顯示，2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%、2014年為9.0%、2015年為29.9%，而到了2016年時，貨幣化安置比例已高達48.5%。所以，誰是推高三四線房價上漲的幕後推手，結果已經不言而喻。

其實相關領導也直言不諱地指出，棚戶區改造相關政策出台的本意，原是解決去庫存和民生問題，但從目前來看，因市場與預期變化，政策在執行中走樣，直接房地產化從而影響房地產的價格。

所以，三四線城市棚改即使未來不叫停，也會極力緊縮，另一個原因是「三四線城市的去庫存任務已經完成」，棚改更沒有必要再繼續保留下去了。

無獨有偶，中原地產首席分析師張大偉也認為，從目前來看，三四線庫存在繼續減少，在一二線進入補庫存後，三四線也開啟了庫存短缺時代。棚改政策雖然不會一刀切，但貨幣化安置政策，應該是到了調整並減少的時候了。

如果棚改不再給現金而是給房子，恐怕三四五線城市的房價會承壓，就連一些二線城市也要被拖累，甚至消費也會受影響。不僅如此，「棚改收縮」更意味著支撐房價上漲的基本面被弱化，如此一來高房價勢必難以維持，迎來下跌也是大勢所趨。

棚改風波威力到底有多大，是我們難以想像的，雖然現在還只是「風傳」階段，實際上我們已經看到「棚改叫停」的蝴蝶效應在顯現了：首先是地產股重挫，資金大舉逃離，據統計短短一周地產股已經蒸發了3000多億；其次，我們熟知的深扎三四五六線城市的碧桂園也不得不調整戰略，「全線覆蓋」三四五線城市的總規劃被迫叫停，另闢蹊徑；炒房客更是膽戰心驚，據四線城市中介介紹，最近一周二手房掛牌房源量暴增，很業主直接給中介放話，價格可以商量，付款多則優先看房。

事實上，馬光遠不久前曾尖銳地指出，未來三四線城市的房價一定會降低，棚改規模越大，地方房價泡沫越大。他同時表明，如果在三四線買了投資性房產，那麼明年只要不是大跌投資者就應該偷著樂了。

房產專家子木老師說炒房客一定要明白「不賺最後一個銅板」的道理。在這些城市房子比較多的朋友，不妨在高位拋出一兩套，去一二線城市上車。相信後者的增值潛力，大概率會超過前者。事到如今，如果有人依然抱有僥倖心理，不抓緊時間撤離的，最終的結局可能會很慘，錢房兩空也不無可能。

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