碧桂園服務-目前市值最大的上市物業公司

以介紹形式上市。碧桂園(2007 HK)於5月29日宣布，以實物分派形式分拆旗下碧桂園服務，每持8.7股碧桂園獲發1股碧桂園服務，總計派發25億股，並以介紹方式於6月129日掛牌上市。目前公司控股股東為楊惠妍女士，持有碧桂園服務56.68%的股權。

目前市值最大的上市物業公司。繼彩生活(1778 HK, 未評級)、中海物業(2669 HK, 買入)、綠城服務(2869 HK, 買入)和雅生活(3319 HK, 買入)在港上市後，碧桂園服務成為第5傢具規模的港股上市物業公司。根據中指院發布的物業服務百強報告，碧桂園服務在百強企業中綜合實力位列第三。截止到2018年4月底，公司在管510個項目，覆蓋全國190個城市。收費管理面積達1.23億平，而總合約面積(包括已交付和未交付面積)達3.65億平。目前，碧桂園服務是市值最大的在港上市物業公司，市值達251.5億港元。

業務概況。公司主要有3條業務線，包括(1)物業管理服務，(2)社區增值服務，以及(3)非業主增值服務。在碧桂園集團的支持下，公司2017年公司收入達31.2億元人民幣，同比增長32.4%，其中物業管理服務占收入的92.2%，是主要收入來源。公司毛利為7.31億元人民幣，毛利率為33.2%，與16年大致持平(FY16: 33.9%)。當期凈利潤為4.01億元人民幣，增長23.9%，凈利潤率為12.9%。值得注意的是，碧桂園服務於2018年5月榮獲「高新技術企業」證書，據此，公司有權於2017年、2018年及2019年各年享有中國15%的優惠所得稅率，且有關認證可每三年申請重續。

背靠巨頭，優勢明顯。近年來隨著城鎮化水平和人均可支配收入的不斷提高，物業行業開始顯現出其價值。我們認為目前行業規模競爭更加激進，集中度明顯上升。其中擁有強大股東背景的物業公司將有明顯優勢，主要體現在新項目獲取、品牌知名度以及對非業主增值業務方面。碧桂園作為目前三大開發商之一，對碧桂園服務的規模增長有明顯的支撐作用。此外，碧桂園對行業整合的能力也將有助公司開拓新的增值服務。

財務資料

資料來源：公司及招銀國際證券有限公司預測

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