保利地產東莞項目捲入一條龍式「社保造假」

6月27日及7月1日，《中國經營報》官方微博及報紙相繼刊發《僅需兩三萬元十餘天！東莞中介、開發商「裡應外合」置辦購房社保》《東莞樓市暗流涌動：現一條龍式社保造假 官方已介入調查》等報道引發外界輿論廣泛關注，由此揭開了廣東東莞開發商與地產中介聯合通過社保造假規避限購政策的秘密。為此，東莞市政府也緊急部署和出台《關於嚴厲打擊偽造社保證明規避我市住房限購政策違法行為的通知》，將對偽造社保證明購房行為加碼處理。

而在記者調查中發現，類似通過社保造假行為，為外地不具備購房資格的消費者置辦社保予以規避限購的操作中，不乏知名房企的身影，其中保利房地產（集團）股份有限公司（600048.SH，以下簡稱「保利地產」）因其央企身份格外引人關注。

值得一提是，雖然保利地產相關負責人在接受記者採訪時表示，社保造假並非公司組織，可能屬於工作人員個人行為，但據記者了解，重倉一二線城市的保利地產，近年來一路高歌猛進，「買買買」模式讓其迅速步入規模化擴張之路，而在外部籌資環境偏緊，及重倉區域限購頻頻加碼的情況下，遵循快周轉的保利地產其實際壓力也不小。

而就在距此不遠的2017年年底的股東大會上，保利地產董事長宋廣菊就曾許下豪言，公司除常規拓展之外，還將通過收購、兼并、整合等方式，讓公司總規模回前三。但據最新統計數據顯示，2018年上半年房地產銷量前十名中，保利地產位居碧桂園、恆大、萬科之後，屈居第四，其1997.5億元的銷售額相比第三名的萬科差距千億元，相比第一名的碧桂園更是差距兩千多億元。

社保造假

據本報於7月2日刊發題為《東莞樓市暗流涌動：現一條龍式社保造假 官方已介入調查》的報道顯示，東莞當地多家地產中介與開發商攜手通過一條龍式的社保造假方式，為不具備購房資質的外地人購置房產，對當地房地產限購政策予以「架空」，報道刊發後引發廣泛的輿論關注，東莞市政府也隨即部署和出台相關政策予以打擊，將對全市限購後社保情況進行排查。

記者調查發現，在東莞當地，類似業界公開的秘密已經屢見不鮮，但作為央企的保利地產為求一時之快也涉及其中，難免讓人側目。在地產中介的帶領下，保利生態城·保利領秀山項目的工作人員向記者表示，「社保問題可以解決，只要錢沒問題，具體細節都可談。」

據保利領秀山工作人員表示，領秀山項目為保利生態城三期，主要為高層洋房，整個項目從開始到現在已經有6年有餘，總佔地為33萬平方米，其中三期領秀山佔地為2.8萬平方米，目前僅剩幾十套房源，價格在2.1萬～2.2萬元/平方米左右，首付將達到4成左右，如全款可享受99折。

為此，保利地產相關負責人在接受記者採訪時表示，「涉事項目確實與相關地產經紀公司有合作，行業內都是如此，算做一種銷售渠道，保利地產作為央企，公司不可能允許這種事情發生，也不會違背政府相關政策。社保造假一事可能是外部中介或銷售個人行為，並非公司層面行為，一旦發現我們也將會對此進行處罰。」

根據東莞市政府此前出台的一系列房地產調控措施要求，自2017年4月11日起，非東莞本市戶籍居民家庭，購買首套房需提供購房之日前2年內在東莞連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明。由此也標誌著東莞市正式進入「五限」時代，而外地人到東莞炒房投機現象被有效杜絕。

事實上，東莞整體樓市成交量下滑已經是不爭的事實。相關統計數據顯示，東莞市2016年新建商品房網上籤約銷售面積1061.88萬平方米，下降1.4%，其中商品住宅銷售面積887.71萬平方米，下降9.2%。而到2017年新建商品房網上籤約銷售面積811.54萬平方米，下降23.6%，其中商品住宅銷售面積556.62萬平方米，下降37.3%。

而據公司2017年年報顯示，保利地產目前在東莞共計14個項目，總投資約230億元，可售容積率面積約為270.94萬平方米，截至目前累計簽約面積為188.27萬平方米。也就是說，保利地產在東莞項目也全部籠罩在限購調控之下。

擴張隱憂

事實上，受到限制的並非東莞一地，對於重倉一二線城市的保利地產來說，房地產調控政策一直如影隨形。

記者梳理保利地產項目數據發現，保利地產2017年擬建或在建的項目高達521項，其中339項位於限購城市範圍，佔總擬建或在建項目的65.06%。據保利地產2017年報數據顯示，2017年保利地產銷售業績核心貢獻來源仍聚焦一二線城市，佔比為82%，三四線城市銷售佔比提升10個百分點至18%。三四線貢獻佔比提升主要得益於珠三角城市群全覆蓋所帶來的業績貢獻。

但限購併未阻擋保利擴張步伐。據了解，2017年，保利地產累計簽約面積2242萬平方米，同比增長40.3%；2018年第一季度，保利地產實現簽約面積592.76萬平方米，同比增長41.7%。而據最新統計數據顯示，2018年上半年房地產銷量中，保利地產銷售面積為1378.2萬平方米。

高速增長的背後，是保利地產對規模化的渴望。在去年年底的股東大會上，保利地產董事長宋廣菊就曾提出，除了常規拓展之外，還可以通過收購、兼并、整合等方式，讓公司總規模回前三。

據了解，在併購合作上，2017年保利地產通過併購等合作方式累計獲取項目81個，新增建築面積2190萬平方米，達到總土地拓展面積的48%。2017年保利地產還通過收購、增資擴股等方式對60家非同一控制下的企業進行合併，合併成本達154.34億元。

2018年第一季度，僅在3個月內，保利地產國內再新拓展項目達33個，新增容積率面積 717 萬平方米，總獲取成本 488.63 億元，其中一二線城市拓展金額佔比 71.5%；國外也同時新開拓倫敦項目。

保利地產規模擴張雖然保持「高增速」，卻仍未讓保利地產行業排名「如願以償」。據最新統計數據顯示，2018年上半年房地產銷量前十名中，保利地產以1997.5億元的銷售額位居碧桂園、恆大、萬科之後，屈居第四，相比第一名的碧桂園更是差距兩千多億元，而據克爾瑞統計，其銷售面積為1378.2萬平方米，位居第五，距離第一名碧桂園相差2974.2萬平方米。

在急速擴張之下，保利地產負債率也是一路攀升。據年報數據顯示，2017年保利地產負債率和凈負債率分別為77.28%和86.45%。

此外，保利地產規模擴張化的背後，卻承受著現金流大幅凈流出的壓力。年報數據顯示，由於拓展支出增加，合作項目往來款投入增加，2017年保利地產經營活動產生的現金流凈額為-292.95萬元，與去年同期340.53萬元相比，驟減186.03%。

2018年第一季度現金流再度凈流出。數據顯示，2018年保利地產經營活動產生的凈現金流量凈額達-262.72億元，同比減少91.05%。

此外，由於收購支出現金的增加，投資活動產生的現金流量凈額也同樣出現減少。數據顯示，2017年投資活動產生的現金流量凈額為-169.5萬元，同比減少29.08%。2018年第一季度，保利地產投資活動產生的現金流量凈額為-25.21萬元，同比下降62.53%。

記者注意到，一方面保利地產在持續不斷地擴張，另一方面卻承受著現金流大幅凈流出的資金壓力，而為了加速公司的資金周轉，保利地產在壓力層層傳導之下，「刀尖舔血」或也在所不惜。

舉債不停

急速擴張之下，資金來源於何處？記者注意到，為了一賭「前三」，保利地產幾乎動用了各種融資手段，而在房地產企業融資環境收緊的情況下，如何「解渴」成為保利地產的重要考驗。

據悉，僅在今年，保利地產共發行兩期中期票據，共計融資25億元。其中今年4月20日，保利地產發行的2018年第一期中期票據（18保利房產MTN001）期限為三年，發行金額為5億元，發行利率為4.59%；二期中期票據（18保利房產MTN002）期限同為3年，發行總額為20億元，利率為4.88%。

此外，為滿足其境外資金需求，保利地產全資子公司恆利（香港）置業有限公司通過其境外全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd 在境外發行5億美元的五年期固息債券。債券票面利率 3.95%，債券收益率為 5 年期美國國債收益率 T加上 155 個基點，每 100 美元債券發行價格 99.426 美元。值得一提的是，受到人民幣對美元貶值影響，包括保利地產在內的多家房地產企業在日後將存在較大償債壓力。

另據公司2018年累計新增借款的公告顯示，截至今年2月末，保利地產借款餘額為2353.79億元，相較2017年年末借款餘額2031.22億元增加322.57億元，2018年1～2月累計新增借款佔去年末凈資產1551.39億元的20.79%。記者注意到，該報告中新增借款的披露中，銀行貸款為241.40億元，佔比15.56%，企業債、公司債、金融債等為31.17億元，佔比2.01%，其他借款為50億元，佔比3.22%。

值得一提的是，根據公司發布的《2017年度募集資金存放與實際使用情況的專項報告》顯示，保利地產於2016年1月獲批的採取非公開發行股票的方式募資的約90億元人民幣（實際募資凈額為89.08億元）目前也已部分調整募投項目投資金額。記者注意到，此次募資已經多次用於臨時補充流動資金，其中在去年6月公司已將35億元歸還募資賬戶，而經2017年第四次臨時董事會審議通過，公司還可使用不超過18.5億元的限制募集資金用於臨時補充流動資金。據悉，截至去年年底，公司用於補充流動資金的募資約為13.97億元。

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