棚改剎車政策收緊質量門不斷 百強房企市值蒸發5000億
中房智庫研究員 付珊珊
六月，氣溫逐漸升高，而地產股卻跌至「冰點」。
根據中房智庫獨家發布的中國上市房企市值百強榜月度報告顯示，6月百強房企總市值為52099億元，相比5月的57275億元，一月之間，百強房企總市值一共蒸發了5176億元，環比跌幅超過9%。
據中房智庫研究員統計，6月上市房企市值百強榜中，除去2家房企因停牌或所選取日的股價環比波動較小而導致總市值未有變動，有86家上市房企總市值較5月出現縮水，僅有12家上市房企總市值環比上漲。從整體上看，地產股6月頹勢明顯，整體下跌嚴重。
今年以來，國內股市整體環境疲弱，2018年2月至今，上證指數已下跌16%，受大環境影響，地產股屢屢受挫，2月、3月連續下跌，4月出現一小波回升後，5月、6月繼續下挫。
6月19日，隨著滬指跌破3000點，A股再次重演千股跌停，港股也未幸免於難，A股地產板塊和港股內房股均迎來全線暴跌。其中，南都物業、榮安地產、萊茵體育、廣宇發展、深振業A等股票跌停；北辰實業、格力地產、香江控股、京能置業等跌幅也超過9%；港股中融創中國、華潤置地、碧桂園等房企也出現不同程度的下跌。
隨後，央行在周日傍晚宣布「定向降准」，最終將釋放7000億元基礎貨幣。雖然這部分資金並非是針對房企，但據業內人士分析，所釋放的資金或多或少會通過不同渠道流向房地產企業，從側面講也算一項利好消息。而這一利好消息卻偏遇上棚改政策「一刀切」的傳聞，這直接導致6月26日房地產板塊股票的又一次重挫。一日間，港股方面，碧桂園大跌超7%，龍光地產跌6.19%，融創中國跌5.67%，富力地產跌3.66%；A股中，中南建設跌停，新城控股跌近9%，榮盛發展跌超8%，華夏幸福跌6.5%，保利地產、招商蛇口跌6%。
2018年上半年，樓市政策不斷收緊，與樓市相輔相成的股市亦搖搖欲墜。
樓市利空不斷超八成
地產股應聲下跌
根據中房智庫研究員統計，6月百強房企市值門檻為99億元，相比5月的117億元減少18億元，且在門檻上已降至百億以下，這意味著，六月以來，地產股市值縮水更嚴重了。相比5月份百強房企市值總和縮水超千億，6月百強房企市值總和縮水數額已經達到5000億。
地產股的持續下跌，與樓市調控政策趨嚴息息相關。
6月，部分地區為增強房地產調控效力又相繼出台更嚴格的樓市調控政策。
6月24日，西安印發了《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》，率先發布了搖號細則，並在通知中明確提出「在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手住房）」。西安是全國首例提出暫停企業購房政策的城市。隨後，長沙在6月25日提出「暫停企業在限購區域購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書五年後，方可轉讓」；6月26日，杭州市住房保障和房產管理局宣布，杭州在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手房），以此遏制以企業名義投機炒房的行為。
此外，一些三線城市也陸續出台政策，限制住房售賣，比如宜昌和徐州。
隨著樓市調控不斷升級，相應的地產股也受到新一輪暴擊。6月地產股整體萎靡，並出現兩次全線下跌，一次是受大環境影響，6月19日地產股整體下跌，而另一次暴跌出現在6月26日，則是受棚改政策變動的影響。
股市的大跌，讓那些股權質押風險較大的房企坐立不安，已有券商對新增的股權質押業務予以暫緩。受此影響，不少房企均發布公告宣布增持股票，比如在6月19日地產股大跌之後，泛海控股在6月20日晚間發布公告稱，收到公司部分董事、監事、高級管理人員增持公司股份的通知；禹洲地產也在6月20日發布公告稱，董事會主席林龍安於市場上收購20萬股公司股份；融信中國也在同日自願發布控股股東增持股份的公告。
然而，房企增持自家股票提振市場信心的行為依然無法挽回地產股的跌跌不休。
銷售第一的碧桂園
市值卻也跌的最慘
據中房智庫研究員統計，本月千億市值房企在數量上與上月持平，保持在14家，且入圍的14家企業也未有變化，僅在排位上略有變動。這14家千億市值房企中，有12家企業總市值環比下跌，僅有兩家企業總市值環比上漲。
在漲跌幅度方面，5月千億市值房企中，無論是萬科A還是保利地產，下跌幅度均超過10%，而6月千億市值房企的環比跌幅收窄，跌幅均不超過10%。6月千億市值房企跌幅最高的是碧桂園，市值下跌9.28%，中國恆大緊隨其後，跌幅達9.04%。
作為2017年房企銷售排行榜的第一名，碧桂園將高周轉玩到極致，規模迅速擴大。2018年，碧桂園在規模的追求上也毫不懈怠，僅2018年前5月就已完成3346.8億元的銷售額，銷售業績依然保持在房企第一位，以805.9億元的差額領先第二名恆大。
受益於前5月銷售業績的良好表現，碧桂園在6月初的一周內股價持續上漲，至6月7日股價達到6月的階段性高點，為17.28港元，此後，碧桂園便開啟連跌模式，股價更是創下三個月來新低。
負面消息和政策利空是導致碧桂園市值縮水的最直接原因。
6月24日下午，位於上海奉賢的碧桂園紅墅林項目的在建六層售樓處發生模架坍塌事故，事故造成1人死亡9人受傷。據悉，紅墅林項目是碧桂園於2017年9月以10.68億元獲得，去年12月正式開工，原計劃在2018年9月開盤，而據公開報道了解，目前該項目已全面停工，工地已被封鎖。
其實，在紅墅林項目之前，已出現多地碧桂園項目維權事件，房屋質量受到詬病引發外界擔憂，而隨著負面消息不斷發酵，碧桂園的股價也應聲下跌。
一波未平，一波又起。僅隔一日，市場又傳出棚改政策貨幣化安置變為實物安置為主的消息。有專家分析，今年以來房地產開發投資增速較高的原因之一，就是全國棚改工作的推進力度較大，且眾所周知，貨幣棚改是這一輪三四線城市去庫存的主要手段，若棚改「一刀切」，不僅房地產開發投資受影響不會繼續維持在高位運行，另一方面，更是會直接影響到部分房企的飯碗，尤其是像碧桂園這樣土地集中於三四線城市的房企，將首當其衝受到影響。
中國恆大市值跌幅超9%
靠造車逆風翻盤
中國恆大亦是如此。在六月初，中國恆大股價短暫上升，自6月12日之後股價便一蹶不振，然而在6月26日地產股普遍大跌的行情下，中國恆大卻逆勢上揚，股價微漲1.71%。
據統計，中國恆大前5月合約累計銷售金額約達2540.9億元，累計合約銷售面積約為2，431.7萬平方米，同比分別增長39%和30%。公司5月銷售金額和銷售面積分別為418.3億元和385.2萬平方米，同比分別增長9.5%和3.6%。
同時，除了碧桂園重倉布局三四線城市，恆大也是另一個三四線城市業績貢獻力度較大的房企。
2016年，恆大一二線城市項目數量佔比為52.2%，三四線城市佔比為47.8%；2017年前11月，恆大一二線城市新增土儲合計佔比為30.7%，三四線城市新增土儲佔比為69.3%。因此，棚改政策「一刀切」的變動對恆大的銷售業績也將有致命的打擊。
雖然在目前的土地結構中，恆大仍以三四線城市佔比較重，但從2017年，恆大已經開始調整土地布局結構。
瑞銀在2017年底的一份研究報告中指出，恆大已成功將土地儲備焦點由三四線城市移至一二線城市；如果三四線城市的銷售走軟，此舉料有助其降低銷售下滑風險的衝擊。
此外，恆大一直在進行多元化布局，擴寬發展路徑的同時，也在分散房地產行業風險。6月25日，恆大健康公告稱以67.5億港元收購香港時穎公司100%股份，間接獲得Smart King公司45%的股權，成為公司第一大股東，也意味著恆大正式入主美國新能源汽車公司Faraday Future，邁出進軍高科技領域的第一步。隨後，於6月26日，恆大兩大上市平台中國恆大和恆大健康市值大幅增加，在地產股暴跌之日成為一枝獨秀。
盲目轉型銀億股份
快成資本市場棄兒
同樣是進軍汽車領域，恆大一日之間市值增加240多億元，而銀億股份卻因沒有技術積累和渠道資源而逐漸被資本市場拋棄。
據公開資料顯示，銀億股份是一家浙江寧波企業，創立於1994年，在寧波地區可謂家喻戶曉。經營範圍包括房地產開發、物業管理、酒店業務、商業管理等，形成了非常明顯的高檔住宅、城市公寓、甲級辦公和城市綜合體等完整的產品線。
這樣一家企業，在2016年發生業務轉型。公司企圖以「房地產業+高端製造業」作為未來的戰略新布局，切入口就是全面進軍汽車領域。為此，銀億股份2017年進行了兩大動作，其一是收購美國一家研發氣體發生器公司，產品形態更多應用於安全氣囊系統；其二是收購邦奇，一家汽車自動變速器的獨立製造商，產品形態應用於雙離合變速器、無極變速器等。
即使被看作「中國向高端製造業轉型升級的標杆性公司」，銀億股份卻並沒有得到資本市場的信任和青睞。
根據中房智庫研究員統計，從2017年下半年至2018年上半年，一念之間銀億股份股價連續陰跌，下跌幅度22%。5月總市值為411億元，6月總市值為298億元，相比5月，銀億股份一月市值蒸發113億元，環比跌幅27.38%。此外，銀億股份的股權質押比例高達77%，質押筆數高達88筆。
除了股價慘淡，銀億股份的業績表現也是不盡如人意。在某機構發布的2017年房企銷售排行榜上，銀億股份僅以67.8億元的銷售額排名166位，而其浙江老鄉綠城中國已經跨入千億銷售行列。
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