加碼之後，誰將下跌？誰將涼涼？誰的命運從此不一樣？

來源：米宅米宅（mizhaimizhai）

作者：大白

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昆明調控再次加碼了！和我們預測的時間吻合。

7月1日，下午兩點，昆明市人民政府辦公廳印發《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》。

隨後關於昆明調控加碼的「重磅」體標題文字迅速擴張。

《通知》很長，我們挑重點說：

1、暫停向已擁有昆明市區內一套以上住房的非雲南戶籍人士銷售新建商品房。

2、暫停向非雲南戶籍未成年人銷售新建商品房。

3、對於在市區無房的非本省戶籍成年人限購1套新建商品住房。

翻譯成白話就是：

1、新房不限購。外地三無可以買一套。

2、二手房不限購。二手房隨便買。

昆明的調控一出，業內一片嘩然！

昆明，面對長沙的調控，你不慚愧嗎？

我們的觀點，昆明還沒到時候，但昆明也到了最後的吶喊！

與此同時，在東北瀋陽，地價比肩房價，剛剛逼近萬元；在湖南長沙，剛剛出台的625新政，長沙樓市一曲涼涼成絕唱。

你大概能發現昆明的調控節奏，比長沙慢半拍。

瀋陽的的調控，又比昆明慢半拍。

如果把他們連起來，你會看到本輪調控的三個階段。

2

昆明，最後的吶喊！

我們說昆明的調控措施很有典型性，看穿昆明調控有助於我們看穿整個中國的樓市調控。

2018 年第一個加碼調控的城市是昆明。

2018年，3月1日，昆明加碼調控。當時我們的結論是：這樣的調控，只會讓買房變得更難，成本更高，房價漲的更快。

事實證明，3-6月昆明按照每月10%的漲幅快速上漲中。

我們可以簡單的復盤一下昆明樓市已經走過的歷程：

1、2016年10月起，隨著各類去庫存措施的落實，昆明人投資房產的熱情被點燃。

2、2017年全年昆明主城（含呈貢）房產銷售火爆，主城五區商品房成交量為131398套，平均每天成交360套房，量價齊升，逐漸出現日光碟現象；

3、在這個過程中，呈貢因為房價上漲太快被限售，隨後其它區域逐漸跟進。

4、昆明當地地產圈不斷流出外地人團購的消息，真假難辨。

5、開發商為了加快新貨上市，採取少量多批上市的營銷策略。

6、越來越多開發商進入昆明市場，以往遺留爛尾項目如今成為房企眼中的"搶手貨"。

7、開發商拿地熱情很高，不斷刷出新地王。

8、同時，昆明房價突破了萬元的大關了。

9、在這樣的背景下，2017 年 10 月，昆明推出了限售措施，可是房價上漲的勢頭卻越來越猛了。

10、2018年3月1日，再次加碼。新房限售年限從兩年變成三年；二套首付比例從30%上調到45%；推出共有產權房。

11、2018年7月1日，昆明再次調控。

這是昆明本輪調控走過的十一步，未來12個月，我們相信昆明還有三步要走！

我們稱這種調控為擠牙膏式調控。這樣的調控，只會讓買房變得更難，成本更高，房價漲的更快。

它的後果就是隨著調控的不斷加碼，樓市從開始的小確幸到興奮、到狂歡，到最後整個城市一起癲狂，房價就像步入一樓的電梯，蹭蹭的往上走， 最後限購、限貸、限價、限簽，緊縮信貸、利率上浮等等一系列的大手同時上下其手，死死壓住，樓市自己耗儘力氣，這一波才算完。

而此時，房價上去了，去庫存的任務結束了。

所以面對這次的調控，我們判定昆明未來12個月內還有三次查漏補缺的政策收緊。

為什麼不一次調整到位，因為昆明去庫存的任務還沒有完成。

據昆明中原資源中心對昆明2013~2016年的存量統計顯示，2016年底住宅庫存量為489萬㎡，消化周期11個月。

2017年，全國調控政策密集出台，昆明依然悶聲去庫存，整體去化效果顯著，全年賣出了817萬方；截止到2017年年底去化周期約6.6個月。

2018年3月底，住宅去化周期是5.76個月。於是我們看到3月1日，昆明加碼調控。

2018年6月底去化周期是多少呢？我們沒有找到最新的數據，但從昆明7月1日的調控政策來看，昆明的去庫存任務到了最後衝刺——越燒越火，秒光碟頻現，市場上一房難求。

昆明某項目開盤，臨時上調房價2000元/平。

我們對這個城市的基本判斷有兩個：

1、目前的昆明，還基本處於新房癌的階段，反映到房價上面，在市區可通勤的範圍內，房齡因素大於地段因素，一手房已經有了一些明顯的漲幅，二手房還不明顯，樓市處在沖頂的前奏。

2、儘管昆明連續漲了2年了，但還將繼續漲。

什麼時候算完？必要的三步走完。

1、限價、限簽、限售、購房資格、限購等全面收緊！

2、限價、限簽、限售、購房資格、限購、首付比例等再次收緊！

3、限價、限簽、限售、限購、購房資格、首付比例、信貸政策等全面收緊！

3

瀋陽，剛到小確幸！

我們看瀋陽的調控。瀋陽明顯比昆明要慢半拍。

2017年上半年，瀋陽樓市量價齊升。

此時二線熱點城市正在進行限購、限貸、限價、限售。

不久，6月8日，瀋陽出台了13條房地產新政，以促進瀋陽房地產市場健康發展為主。

其中公積金貸款額度和首付比例發生重大調整：

1、住房公積金貸款調整，貸款最低首付比例為20%；

2、在校生買房享契稅補貼和獎勵

3、商住兩用房可落戶

隨後8月瀋陽再次調控，主要體現在5年限售。

在三環區域及渾南區全域（不含沈撫新區）內，瀋陽市戶籍居民購買家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同網簽備案之日起滿5年可上市交易。非本市戶籍居民購買商品住房的，自商品房合同網簽備案之日起滿5年可上市交易。

2018年4月17日再次調控，擴大限售範圍，首次限購！

1、將購買商品住房和二手住房的限售範圍內」擴展至「全市行政區域(不含遼中區、新民市、康平縣、法庫縣)內」。

2、對瀋河區、和平區、渾南區(三環內)3個區域內本市戶籍居民家庭，在本市行政區域內擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域的商品住房。

非本市戶籍居民家庭在本市行政區域內擁有1套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域的商品住房。

3、對於住房公積金的貸款額度進行了管控。

這是目前瀋陽的調控政策。我們看到限購的要求還不是很高，只需要6個月社保，這為後續政策升級提供了一個空間。

如果對照昆明樓市走過的調控十一步，現在的瀋陽差不多走到了第七步，算上昆明還沒走完的三步，瀋陽剛剛走到一半。

4

長沙，涼涼！

我們再看長沙的調控。

顯然，昆明的調控比長沙的又慢半拍。長沙已經走到了樓市調控的最後一步。

長沙自2017年以來，317、520、821（人才新政）、923連推四道政策，完成了從鼓勵去庫存到四限政策的全面升級，限價、限簽、限購、限售、首付比例、購房資格、信貸政策等都收緊。

但同樣是九年義務教育，長沙為何如此的優秀！？

6月25日，長沙開啟「反炒房」 樓市新政限購、限售，再次收緊購房資格。

這次新政一出，我們說長沙樓市徹底涼涼了。

為什麼呢？

首先因為長沙的去庫存任務完成了。

長沙樓市從2016年去庫存開始到，2017年大部分樓盤無房可賣，長沙庫存降到2.8個月，去庫存任務早已圓滿完成。

所以「當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大鬥爭。」《湖南日報》甚至將其類比「新中國成立之初，一些不法資本家試圖通過囤積居奇、哄抬物價、擾亂市場秩序，挑戰新生的人民政權」。

同樣是腰間盤，長沙是如此的突出！一時之間，疾風驟雨，似乎第三次全國性的調控因此拉開序幕。

我們說長沙的應激反應是有示範效應的！但其它城市會不會跟進，就未必了。

其實武漢、杭州、南京、成都都已經到了牛市尾聲，樓市橫盤，窪地難尋，這一輪調控基本都走到了最後一個階段。

但是為什麼長沙這麼「狠」！。

我們會發現這不是一個偶然。其中縱觀整個調控過程，長沙一直都有點用力過猛。

比如去年520調控新政頒布後，不到兩個月的時間，8月長沙就跟進人才新政，憑學歷隨時遷戶口，簽了戶口就能買房。這些信息對樓市的衝擊是巨大的。隨後開始出現幾秒搶光上千套房，樓市徹底失控了。

再比如2018年6月初，長沙住建委印發《關於實施差別化購房措施的通知》，長沙市限購區域內「限房價、競地價」的商品住房項目(不含定向限價房)和新建商品住房項目中144平方米(含)以下戶型的普通商品住房，將優先滿足首套剛需購房群體。

這和成都、武漢剛需優先搖號不同，長沙的政策直接剝奪了某些群體的購買權力。

它對樓市的刺激和殺傷力也是前者無法比擬的。

於是才有了長沙625疾風驟雨式的補漏洞：

不落戶社保個稅兩年，落戶也要連續繳一年；

集體戶口不能買房；

假離婚不能買房；

搖號人多的情況下優先本地人，工作或落戶越久越靠前；

本地人想買2套要等證滿四年；

無論誰出證後四年才可交易；

等等，這一切都是連貫的。

我們對長沙的基本判斷是：

1、長沙既遵守全國調控節奏，又走出了長沙獨有的特色！

2、反炒房「殲滅戰」將會成為長沙樓市濃墨重彩的一筆！

3、長沙對樓市的調控方式和態度，會傳導到其它行業對這個城市的認知。

4、在未來，無論是「炒房客」還是開發商，再來這座城市都會想一想，掂量掂量的！

5、最後，長沙樓市牛市尾聲，完成本輪調控的最後一步。

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昆明、長沙、瀋陽現階段的調控措施很有典型性。看他們的調控方法和態度，能看出這個城市的野心和未來的城市命運。

他們既不唯一，也不是最後一個。還有誰呢？

END

來源：米宅米宅（mizhaimizhai）

作者：大白

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