國人掀起泰國投資熱，泰國房產真的值得投資嗎？

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導語：泰國房子究竟有什麼樣的魔力，能讓那麼多外國人爭相投資？

文 | 大鬍子李俊懷

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國內投資風險顯現，國人轉戰海外市場

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國內房價歷史高峰，房產泡沫顯現

國內的樓市存在泡沫嗎？

如果我說不存在，估計14億同胞都會朝我扔雞蛋。

但是呢？有泡沫沒泡沫，不能光憑感覺，不能感覺房價現在漲了那就一定有泡沫。那究竟如何去判斷呢？

我們可以通過一些數據去看一看。

截至2017年年底，中國的廣義貨幣也就是M2已經達到167萬億，而1999年的這個數字是12萬億元，僅僅20年人民幣的數量增加了14倍。

折算成美元高達25.28萬億，這個資金大不大？

可能大家沒概念，但是我要告訴大家這是美國13.8萬億美元和整個歐洲的12.97萬億美元的貨幣總和。

也就是過去幾十年，咱們中國印出來的人民幣是美國和歐洲印出來的貨幣總和。

大家想想，我們中國去年的GDP規模是12.2萬億美元，而美國是19.4萬億美元，經濟規模只有美國的6成，貨幣卻比美國發行多一倍。

這麼龐大的貨幣，如果沒有進行疏通和控制，通貨膨脹恐怕早就上天了，大家現在應該要提著個裝滿錢的麻包袋去菜市場買菜了。

而事實上，我們並沒有。但這麼多的錢到底流到哪裡去了呢？

沒錯，大部分都去到樓市了。

在中國，沒有什麼投資或者消費能夠取代樓市這個最大的人民幣蓄水池。

尤其是經過過去兩年房價的普遍大漲，樓市這個蓄水池變得更加無比龐大。

當前中國房地產的資產市值大約是430萬億人民幣，什麼概念？是自己GDP的5倍，可以買下2個美國。

大家聽到這個數字先別開心，這並不是一件好事，要知道我們中國的經濟水平和真實實力和美國還有很大差距，經濟才是承載房地產上漲的最大基礎，那你經濟比別人差憑什麼你的房地產市值可以買下人家整個國家呢？

這不太合理呀。

所以這一刻，你說中國樓市有沒有泡沫呢？答案已經顯而易見，只是哪裡泡沫大哪裡泡沫小而已。

上個世紀90年代初，日本發生了一次巨大的房地產崩盤。

在崩盤之前，日本的貨幣量也達到史上最高，房價也是在大漲僅僅1987年東京房價就漲了53%，當時在東京買房也要搖號，甚至當時有一句口號喊得很響：「賣了東京買下整個美國！」。

是的，當時一個東京的房地產市值真的能買下整個美國。但是口號喊出來沒幾年，日本樓市全面崩盤，直到現在都沒有完全恢復過來。

當前中國的樓市和日本崩盤前像嗎？

房地產市值可以買下幾個美國，一年房價可漲50%，到處都在搖號買房等等……是的，歷史永遠都在重演，悲劇發生前的形態也都大同小異。

這一刻，中國樓市泡沫一旦被擠破，出現房產拋售狂潮，房地產瞬間就會崩盤，地產崩盤，銀行就會崩盤，各行各業都受牽連，整個國家的經濟起碼要倒退20年。

值得慶幸的是，還好有日本在前面給我當了教材，同時我們的國家是清醒甚至是智慧的。

從2016年一系列政策的出台到現在，我們就已經在預防和化解這場危機。

在樓市上進行限購限售，所謂限購不是有錢你想買，想買就能買，最狠的是限售，房子買了不是你想賣就能賣，直接把房子的流動性給鎖死。

而在貨幣和金融政策上實行利率上浮、貸款收緊、外匯管制等一系列政策，利率上浮貸款收緊是為了去桿杠，而外匯管制就是為了防止資金外逃，因為中國有一批在這場暴漲中賺得盆滿缽滿的人，早就想獲利了結往外投資了。

這一刻，我認為中國房地產崩盤是鐵定不會的，但是有一點可以鐵定的是泡沫肯定有的。

在泡沫之下，國內的房子不能隨便買了，要買也要挑那些有價值支撐的城市。所以，哪怕在外匯管制下，海外置業照樣成為了房產投資的一大熱門。

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海外房產成資產配置熱點

做理財，我們常說「不要將雞蛋放在一個籃子里」，而這一刻做房產投資也一樣，我們要將房產在不同地域進行合理配置，在保證資產收益的同時最大化的降低風險。

那麼為了對沖國內風險，通過一定程度的在國外進行資產配置就是一種很好方式。

這種風險對沖體現在兩方面。一方面，通過海外置業對沖國內資產泡沫的風險，另一方面，通過買入他國貨幣資產對沖人民幣貶值的風險，雙重保險之下以求實現增值。

過去10多年，海外投資的熱潮無非就是那幾個發達國家：英美澳加，而最近兩年東南亞開始登場成為的國人投資海外的熱點。

而其中有兩個國家，成為了東南亞中的最熱門。

一個是近兩年出現的投資黑馬，風險相對較高但是收益空間更大的柬埔寨，而另一個就是今天要和大家說的，經濟更發達樓市相對穩健的泰國。

關於柬埔寨，去年就有和大家分享，有興趣的朋友可以訂閱我的東南亞投資課程《一帶一路下的投資風口，如何投資東南亞房產實現快速翻倍》，裡面不僅會教大家如何投資柬埔寨實現收益最大化，還會對東南亞進行一個全面的分析。

而今天，我要和大家聊的是這個整天和大家說：刷我的卡的國家，泰國。

經過兩次深入的考察，有一些心得體會和大家分享。最開始，我先來和大家分享三組泰國有趣的數據。

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三組有趣且值得關注的泰國數據

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同時具備穩定房價漲幅和高租金回報率

過去5年，泰國的房價年漲幅一直穩定維持在8%-10%，這個數字對於經歷了房價暴漲國人來說，感覺好像不怎樣啊。你看深圳2015年漲了74%，廣州2017年漲了32% 。

但是，大家必須要注意的是，我這裡指的是全國，不是特指某個城市。

實際上，中國2017年房價平均漲幅是5.5%，而房價大漲的2016年，全國平均房價漲幅也就10%。

那麼過去5年，泰國的房價平均增長速度可以比得上2016年房價漲得最猛的中國。區別是，中國是間歇性暴漲，泰國是相對穩定的上漲。

更令人驚訝的是，泰國的租金回報率也高。一般來說，房價漲得過快，租金收益就會變得比較低。

現在的中國就是典型的例子，過去兩年很多城市房價翻了倍，本就不高的租金回報率被搞得更加不堪入目，普遍只有1%-4%，尤其是房價最高的4大一線城市連2%的租金回報率都沒有。

但泰國在房價穩定上漲的同時，租金回報率同樣維持很高，幾個熱門的城市：曼谷、普吉、芭提雅等，租金回報率整體可達6.49%，幾乎相當於中國一線城市的3倍。

究竟什麼原因能讓泰國保持穩定的房價漲幅和高租金回報率呢？我們再來看另一組數據。

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東南亞第一的外國旅遊人次和復游率

東南亞第一的外國旅遊人次和復游率

2017年到赴泰旅遊的外國遊客達3500萬餘人次，超過泰國總人口的一半，是全東南亞外國旅遊人次最高的國家，一個國家就佔了整個東南亞旅遊人數的1/4，遠遠超過馬來西亞2500萬人次、新加坡1740萬人次這些旅遊強國。

而泰國國土面積只佔了東南亞11%，小小的一個國家，為什麼能佔了東南亞1/4的旅遊人數呢？

一方面是泰國的旅遊資源和服務業發達，而另一方面就是因為泰國的復游率高！

什麼叫復游率呢？指的是第二次或以上來這裡旅遊的人數佔總旅遊人數的比例。

每年泰國復游率約55%，也就是說100個人中有55個人是第二次甚至是第三、四次來泰國旅遊的。

泰國曼谷▼

而在一份對中國遊客的調查中，更是有9成曾經去過泰國的遊客表示後期還願意再次前去泰國旅遊。

咱們就拿中國最接近泰國旅遊特點的海南來做對比，請問當下的海南，如果僅僅是去旅遊，有多少個去過了還願意再去的？

我敢保證這個復游率會低到慘不忍睹！當然，海南已經在逐步改善了。

所以為什麼泰國能夠有穩定的房價漲幅和高租金回報率，在這組旅遊數據中或許可以找到一點邏輯支撐。

每年3500萬人次的遊客，為泰國提供了龐大的外來流量支撐，在流量為王的時代，就像當前的互聯網公司一樣，誰流量越多誰的估值就越高，誰就越遭風投追捧。

泰國普吉島▼

但關鍵是，僅僅對泰國的樓市而言，這種人流量究竟是有效還是無效？我們來看最後一組數據。

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外籍人口佔比龐大且外國人持有房產比例高

看有效和無效，有個很重要的點就是這些外國人多不多是長期來，甚至是留下來的。

根據泰國官方數據，目前光是在泰國生活的外國退休人士就有180萬，也就是說有180萬的外國人退休後在泰國生活養老，而其它在泰國工作或者長期度假的外國人口那就更不用說了。

泰國潑水節，很多外國人參加▼

人在國外首先要解決的是什麼？

當然是住啊，解決住無非就是買房或者租房。泰國穩定的房價漲幅和高租金回報，很重要的原因就是因為有大量外籍人口的住房需求支撐。

而且能出國的人，經濟實力都不會差，對於房價或者房租的支付能力也就更強。

而另一個數據是，根據泰國政府的統計，泰國房產近一半是由外籍人士持有。

以首都曼谷為例，曼谷1200萬的人口中，有接近200萬是外國人口，也就是說6個人中就有1個是外國人。所以，在曼谷你會有一種聯合國的感覺，各種膚色和語言你都能碰到。

以上3組看似毫無關聯的數據，實際上有著千絲萬縷的連接。

龐大的旅遊人次，給泰國注入了大量的人流；

大量的人流中有一部分又會成為這裡的常客，甚至是定居泰國。

大量的旅遊人口支撐著高租金回報，而常居的外來人口又給房價上漲提供了基礎，一切都那麼順理成章，一切又那麼理所當然。

但是，有一點還是非常值得大家思考的是：

泰國究竟有什麼樣的魔力，能讓那麼多外國人著迷呢？

結合我們今天要聊的話題，其實就是泰國房產究竟有怎麼的價值和吸引力呢？

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泰國房產為什麼有這麼大吸引力？

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東南亞成熟的中等收入國家

上世紀90年代，亞洲除了有大名鼎鼎的四小龍——新加坡、韓國、香港和台灣，還有個第二梯隊的「亞洲四小虎」，所謂四小虎就是指菲律賓、馬來西亞、印尼和泰國這四個國家。

90年代，包括泰國在內的這四小虎和80年代的亞洲四小龍一樣在經濟上突飛猛進，泰國一度成為東南亞經濟發展最快的國家，1990-1996這些年間，泰國的GDP基本都在以8%的速度在增長，大有成為發達國家的趨勢。

但是1997年亞洲金融風暴，泰國經濟遭到重創，一度中斷了發展。由於有一定的經濟底子，泰國恢復得很快，通過出口、投資，特別是旅遊業的拉動，經濟強勢復甦。

目前泰國已經成為了東南亞11國中第二大經濟體，去年GDP總量達4552億美元。

人均GDP是6336美元，高出東南亞地區人均GDP平均值2000多美元，在東南亞人均處於中上水平。

同時，泰國還是一個人口大國，截至去年底，泰國人口達到6900萬，排東南亞第四，在全球中也能排前20。

龐大人口能提供大量勞動力和市場，也是泰國經濟能快速復甦的重要原因。

另一方面，泰國在東南亞地位超然。

不僅是東盟的創始國之一，還位於東盟的地理中心，北連寮國，東連柬埔寨、越南，南連馬來西亞、新加坡，西連緬甸，是整個東南亞的交通樞紐。

一帶一路重點交通建設：泛亞高鐵，不管是東線、中線還是西線，每一條都必經泰國，匯聚在曼谷。

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豐富的旅遊資源和發達的旅遊業

剛才已經說過，旅遊業對泰國的經濟復甦起到很重要的作用。泰國的地理位置天生就適合發展旅遊業，適合賺發達國家的錢。

大家看一下地圖就會發現，幾乎所有的發達國家都不在熱帶區域上，所以這些發達國家的居民就有很大的熱帶度假的需求，而泰國就位於非常不錯的熱帶區域。

同時泰國是濱海國家，有3200公里的海岸線，海水質量保護得特別好，在濱海旅遊上有很大的優勢。

同時泰國還是一個佛教大國，95%以上的泰國人都信佛，佛文化很發達，全國有3萬多所寺廟，是全球著名的佛教寺廟集中地。

細心的學員可能會發現，越南、緬甸、印尼也都是熱帶氣候，也都有豐富的海資源啊，為什麼偏偏是泰國的旅遊業發展得最好呢，能吸引最多外國人呢？

這就必須提到泰國的服務業了。

服務業是泰國的核心產業，經濟規模佔了全國GDP的52.2%。

成熟的服務業給泰國帶來兩大優勢。

一方面，完善的服務配套。非常齊全的旅遊配套設施包括密集的酒店、餐廳和購物所等，而且消費成本並不高。

泰國的海濱酒店數量在2014年就達到1250家，排全球第一。

泰國的餐廳有2-3萬家，而且物價便宜，生活成本要比國內低很多，十幾塊錢可以在曼谷中心城區的商場吃一頓工作簡餐。一個月5000人民幣你可以在泰國生活得很舒服，所以這也是為什麼那麼多歐美老外退休後喜歡到泰國養老的原因。

到國外旅遊，免不了買買買。

而泰國，尤其是曼谷的商業就極其發達，它的商業發達程度甚至不亞於中國的一線城市。

在曼谷素坤逸商業區，4-5個連著的地鐵站幾乎每個地鐵站出口必有類似廣州太古匯、深圳壹方城、北京大悅城這種或者是高端、或者是大體量的購物中心。

除了大型商場，泰國的街上每隔200米都會有類似於7-11這種便利店，無論是大型購物還是平時日常購物都很方便。

另一方面，泰國的服務質量好。去過泰國旅遊的朋友，想必對這個還是體會比較深刻，如果再結合國內的旅遊體驗，你會覺得泰國的服務簡直是天堂服務。一方面，應該和泰國整體信佛有關，整個民風比較善良淳樸。

其次，和對服務業的重視有關，畢竟這是他們的命根子，他必須以微笑和細緻服務來讓你舒服。

所以泰國的旅遊業發達不僅僅說是因為它位置好、氣候好、景觀好，真正讓它從沿海國家扎堆的東南亞中突圍而出的是它的成熟服務業。

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永久產權且購房稅全球最低

外國人在泰國買房不僅能享有永久產權，而且還沒有房產稅！這意味著什麼？你在泰國買的房子持有成本除去物管費，那就可以視為零。

不會像歐美國家房產，每年還得上交1%-4%不等的房產稅。

像2013年美國底特律樓市崩盤，1美元的別墅都沒人買，不就是因為買了不僅沒價值而且反過來還要你交房產稅嗎？

可以明確的一點是，泰國的房子先不管是漲還是跌，起碼房子你自己買來住是沒有額外的負擔的。

房產稅這一點在海外置業中尤其要重視，如果有房產稅的國家你至少要保證你的房產收益要跑贏稅收，不然反而還成為一個負擔。而泰國的房產不僅是永久產權，沒有房產稅的同時也沒有遺產稅，也是一種很好的財富傳承。

沒有房產稅沒有遺產稅之外，泰國的購房稅費也很低。

不管是泰國人還是外國人買房，都一樣只需交2%的過戶稅，而且是買賣雙方平攤，其實就是1%的稅。

相比周邊幾個國家，柬埔寨約4%、馬來西亞約3.7%，新加坡更加是要去到18%。再和海外主流置業國家對比，澳大利亞約10%、加拿大15%，泰國的1%的購房稅不僅是在東南亞，就算放在全球範圍內都是購買稅費最低的國家。

所以，泰國作為東南亞成熟的中等收入國家，國家成熟所對應的房地產市場就要相對穩健。

同時有著豐富的旅遊資源和發達的旅遊業，能夠吸引大量的人流過來旅遊，常住甚至退休養老，再加上永久產權和非常低的購置稅。

這就是泰國房產能夠火熱，能夠吸引中國人甚至是俄羅斯人、日本人、法國人過來投資的原因。

是的，泰國房產的確有投資價值，但是大家千萬別以為泰國就是遍地黃金，也同樣潛藏著很多的風險。

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泰國買房存在哪些風險？

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選錯城市的風險

現在大家到泰國買房，基本都是集中在旅遊最熱的幾個城市：曼谷、普吉、芭提雅、華欣、蘇梅島、清邁。

曼谷作為泰國首都，先不說收益空間有多大，起碼投資風險是最低的。

但是其它的幾個城市，雖然名氣大，旅遊景觀也不錯，但並不代表它的房子就值得買。

有些城市雖然看起來人流很多，但實際上大家願意來玩卻不願意常住，更加不會想長期持有它的房子。

就像遊樂場旁邊的房子，周末去玩、去住一晚你會很開心，但是要你天天住在遊樂場旁邊你也不願意啊。

泰國有些城市就跟遊樂場一樣，旅遊度假尋歡作樂可以，但是買房那就算了。

租金回報率可能可以保證，但是要轉手那就未必容易了。

當然，最慘的是那些連人流都不多的城市，或者季節性人流差別特別大的城市，不僅升值慢，轉手難，恐怕連租金收益都得不到保障。

在我們系統的泰國課程中的第4課《泰國這4個城市不能碰，買了後期難轉手》，我們給大家分享4個泰國非常火熱的旅遊城市，看似很熱鬧，房地產廣告也打得非常火熱，但是就是不能買。究竟哪4個城市，為何不能買，這節課會詳細給大家分析清楚。

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選錯區域的風險

選對了城市也並不代表萬事大吉，這個城市有投資價值，不代表每個區域都能買。

房價的上漲絕對不是雨露均沾，肯定是有重點有龍頭，同樣也會有坑。

最好和最差的區域之間的收益回報率甚至可以達到2-3倍的差距，更重要的是一旦選錯區域，後期轉手轉不出去才是最致命的問題。

所以泰國投資不僅要挑對城市，還需要從城市中去挑最有價值的區域。

就比如曼谷，曼谷絕對是泰國投資的一個核心城市，但是是不是曼谷任何的一個區域都能買呢？如果是，那你就是錢多人傻了。

在我們的系統泰國課程中的第2課《曼谷買房選對區域，收益媲美中國強二線》，一點也不誇張，曼谷的投資回報絕對不會低於這一刻投資中國的強二線，但前提是你要挑對區域。

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選錯項目的風險

挑對了區域還不夠，因為不管在國內還是國外總會有些劣質的項目。

特別是現在的泰國，因為市場火熱會導致開發商魚龍混雜，一些開發商的質量不僅差，而且還會搞成貨不對板，宣傳資料很漂亮，但是收房的時候你就會掉眼鏡，就是范冰冰變鳳姐的過程。

開發質量差都不算最嚴重，最嚴重是什麼？

你交了首付但給不了房子。在泰國的普吉島我就有了解到這樣的案例，有一個是因為項目的資金鏈斷裂，有一個是拿了首付遲遲不動工。

所以泰國買房，也必須嚴格的挑選開發商和項目。

沒錯，泰國的房地產絕對是值得投資的，如果能買到那種一年能有8%-10%的房價漲幅，而且還有6%左右的租金回報，這比國內做任何理財投資，股票、P2P、基金都要更靠譜得多。

而且收益還更高，更何況再怎麼說你都是還有一套旅遊勝地的永久房產呢？

但是我們必須嚴格的從城市、區域到項目，一層層進行考察和篩選，買到不僅安全且高收益的房產。那麼經過我的幾次深入的泰國考察，我把它編製成了一套完整課程。

下周四我們就會開講，《海外置業最熱門，如何投資泰國房產實現高收益》。

在這個課程里，我不僅會給大家全面分析泰國的投資價值，還會從純投資和兼顧旅居投資的這兩個角度分別為大家推薦最具投資價值的城市，並告訴大家在這兩個城市裡應該怎麼買，買哪裡。

最後一節課還會和大家聊在泰國買房的一系列相關問題，包括怎麼貸款、怎麼付款，怎麼出租甚至是後期的轉手。

總之一句話就是：如何在安全的基礎上做到收益最大化。

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