房價的暴漲還會持續么！

中國的房價爭論一直沒有停歇，到了18年下半年房價會持續暴漲么？答案是否定的。

將從國家層面，地方政府，地產企業策略分析。

一.國家層面：要從18年6月25日一則消息說起：國開行將棚改合同簽訂審批許可權上收至總行，分支行新項目基本暫停審批。

前一階段棚改在三四線城市去庫存的過程中起到了重要作用。易居研究院的百城庫存報告顯示，2018年5月份，受其監測的100個城市中，三四線城市新建商品住宅存銷比為9.8個月，是2010年以來的月度最低值。

而在去化過程中，不可避免地產生了價格波動。一方面，大規模棚戶區改造會在短期內釋放出大量購房需求；另一方面一二線城市的限購政策，導致需求外溢，回鄉置業現象普遍，最後導致三四線城市庫存去化速度陡升，部分城市也出現了價格快速上漲的情況。

在三四線城市去庫存任務完成後，國家的政策已經開始轉變，如果18年上半年三四線城市房價上漲到高點時，購買力不足導致市場降溫，需求就會萎縮，如果市場好的時候，土地供應放量，就會導致新一輪庫存產生，房價滯漲甚至下降。

二.地方政府：房地產開啟嚴打時代！6月全國房地產調控繼續升級，中原地產研究中心統計數據顯示：在2018年6月，樓市調控繼續持續發布，全國超過25個城市發布調控政策，累計房地產調控政策內容多達32次，累計2018年上半年，樓市調控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調控，上漲幅度高達65%，可以說地方政府在房地產政策上絕不手軟。

如果最近了解房地產信息的話，會發現一個特殊的現象：新房和二手房出現價格倒掛現象，這種現象主要原因由於房地產的備案制度和限購政策，地方政府為了控制房價已經明確提出：半年不允許房地產企業漲價，不然不給網簽備案；同時在取得房產證滿二年-五年才允許交易，直接鎖定新房的流動性，一個新房上市交易基本得十年。

現在一線二線城市的房價已經被政府的嚴格政策給牢牢控制住，如果18年下半年一線二線城市新房加大供應的話，就會逐步拉低二手房房價，這樣新房和二手房房價會形成下行壓力。

6月30日，一則消息給火熱的樓市澆了一盆冷水，位於北京通州區的K2十里春風的售樓處被「圍」了，數十名身著印有「退房」字樣短袖的的老業主，聚集於售樓處，要求退房。原因是2017年8月該樓盤房價4萬+，2017年11月房價為3-5萬左右，2017年4月房價2.2萬起，2018年最後一棟，均價僅2.68萬。也許18年下半年退房現象會出現。

三.地產企業策略正在改變：房企龍頭萬科和碧桂園卻出人意料的改變策略了，前者高喊轉型，後者更是虧本也要回籠資金。

6月29日房企龍頭萬科股東大會，會上傳出一個令人吃驚的消息。萬科董事會主席郁亮表示，「十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。未來，萬科要做美好生活的服務商。」郁亮表示，自己正在琢磨要不要把萬科各地地產公司名字里的「房」和「地產」都拿掉，叫做「萬科企業」，比如上海萬科企業、深圳萬科企業等。

而依靠主攻三四線城市、連續5個月登上房企銷售額榜首的另一家碧桂園也正在改變擴張策略，為緩解融資政策收緊帶來的壓力，試圖犧牲規模甚至利潤，以保證現金流。據澎湃新聞，至少有來自五個區域的碧桂園內部人士透露，現在的工作一切圍繞現金流轉，合作項目中，不做不能「操盤」的項目。甚至為了實現現金的快速迴流周轉，有碧桂園內部人士透露，有的項目哪怕利潤轉負，也要搶現金流。

預計2018年三季度，處於回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場「借新還舊」渠道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格「底線」，尋求「降價」，甚至有的企業會因為資金兌付壓力而主動降價。

綜上所述：在中央+地方的嚴監管，一些負債高企的房企也會主動降價。18年上半年地產股指數代碼880482下跌36%（2063點到1305點），表明整個市場對房地產預期悲觀，現實房價的下跌也不遠了。

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