環京浮沉：韭菜們的冰與火之歌！

正文共3600字，預計閱讀時間8分鐘

文丨子木

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異類環京

在這波中國樓市的大漲行情中，有三個地方極為奇葩。一個是海南三亞，一個是福建廈門，另一個便是環京燕郊。

這些地方都有兩個共同特點：第一是房價畸高，三者曾幾度躋身一線城市房價排行之列；第二是經濟總量較低，排名最前的廈門也不過是在全國50位上下，剩下的兩個更不用多說。

但是，它們卻成功地成為了中國樓市的風向標，在每一次的全國樓市風波中，充當馬前卒，見風使舵。也同樣在每次嚴政調控下，瞬間化作炮灰，束手就擒。

樓市動蕩，莫過於此。

但是不同的是，三亞的賣點是作為「天涯海角」獨有的稀缺環境資源；而廈門是福建人對身份地位的追求以及對海島置業的嚮往。

由此，燕郊則顯得難堪，尤其是髒亂的環境和水泄不通的交通配套。但神奇的是，它卻是值得幾十萬北漂晝夜奔襲往返的「彌足之地」。

原因只有一個，燕郊是環京龍頭，正如它的宣傳標語一樣。

「我與天安門的距離只有30公里」。

這30公里的概念不簡單，讓燕郊房價從15年的均價1萬隨著大潮奔襲至均價3萬左右（個別樓盤高達4萬多），又從三萬多跌落至今年的2萬。

一個暴漲一個腰斬，成敗無數炒房客，也高位套死了無數韭菜。有人說，環京沉浮，這也許就是樓市的魅力，子木卻說，這只是對「炒市」的無知。

此篇以燕郊為例，特開環京樓市分析，幫助大家建立環京概念和房價變動邏輯，最後一部分還有最衷心的環京置業建議。

2

環京概念

要說炒概念，環京必屬第一。

尤其這幾年作為倒數第一的「京津冀城市群」為了證明自己不是「中心虹吸」而是「互為協作」，一直都在大力規劃做「外溢工程」。

例如打造一小時經濟圈，通州副中心，新機場，冬奧會等等…

一連串的政策規劃和題材讓環京的預期飆升，成為無數炒房客覬覦的肥肉。但這一切都不如燕郊的炒作題材好。

「燕郊即將劃入北京」，這是燕郊房產中介口頭上最愛叨叨的一句，也是最有用的一句。

因為大家可都是看到過通縣被劃入北京一朝「土雞變鳳凰」的身世，自然不會放過這等好事。

於是買不起和租不起北京房子的東三環北漂，大都選擇跨過通州，落在燕郊小鎮。以至於108平方千米的土地上，滿滿當當睡著130多萬的人口，因此燕郊也得名「睡城」。

每天，數十萬人早出晚歸，往返奔波於北京與燕郊之間。遙遠的路途和擁擠的人流讓30公里的路途活生生走出了300公里。

路上耗時動輒幾個小時，擠上公交車也是看運氣，北漂的辛酸在這批人的身上體現的淋漓盡致。

然而這就是現實，高企的房價只能讓他們退而求其次，把無處安放的身軀置於燕郊這個小鎮上。

3

環京房價

從2015年北京房價上漲周期啟動開始，無數炒房客就開始布局以燕郊為首的環京樓市，此後北京房價一發衝天，環京也跟著水漲船高。

至於樓市盛況不用多說，房價是從一開始的均價9000元/平米漲到2017年4月份的29000元/平米。如果按100平米的房子算，財富增值將近200萬左右。

一個什麼都不是的小鎮房價達到2萬9，這是絕對畸形的。要知道那時候身為一線城市的廣州的房價才是2萬8。

隨後，北京史上最嚴調控政策「3.17」出台，北京熄火。緊接著3.22，廊坊一紙限購令緊隨其後，炒房客全線退敗。

6月廊坊市限購再度升級，北三縣以及廊坊、永清、固安、霸州、文安限購，非本市戶籍居民購房需提供3年及以上當地社保證明或者納稅證明，且限購1套。

要知道，燕郊都是住宅區，沒幾家企業，誰會在燕郊上社保呢？「三年社保」的真實意義其實就是在變相封死流動性，徹底冰封環京樓市。

冰封后的環京樓市一片狼藉，迎來房價大跌。

很多人問我，北三縣這麼好的預期，為什麼會跌成這般慘樣，即使是炒房客，持幣觀望做底反彈就好了，何必拋盤脫手？

想法很好，但並不是所有參與者都具備抗險能力！

每次房價上漲，就會誕生一批抗險能力極弱的「偽炒房客」。這群人有一個特點，就是懷著趁勢跟風撈一把的賭徒心態。

月收入5000元，卻敢背6000元的槓桿，月收入1W敢背2W的槓桿，本想短進短出，賺個轉手錢就跑，結果還都被齊刷刷地釘在了高崗上。

尤其是環京限購交易跌至冰點後，哀鴻遍野。有些高位站崗的炒房客為了穩定市場，甚至都印著小紙條挨家挨戶告訴大家，不準降價。

人性使然，我1萬買的賣2萬，和你3萬買的賣2萬能一樣？利益之下，還談合作，荒謬！

其二便是抗險能力極弱的房企。尤其專吃環京市場的華夏幸福。環京限購，成交量銳減大半，資金回籠不來，銀行催債，怎麼辦？只能降價拋盤。

於是拋盤大風響徹環京，房價一頓暴跌，至2017年12月份，整體均價腰斬暴跌了40%，成交量不足高峰期的20%。

4

環京未來

那麼未來環京還值得買嗎？

答案是肯定的，而且長線看好。

很多人都說，環京需要產業，需要經濟，沒發展怎麼辦？

「環京大力發展產業」，這本來就是一個偽命題。即使有產業基礎的天津也被北京虹吸完了，何況沒有任何產業根基的環京區域。

即使是北京產業沿溢，那也只能溢給通州，別忘了，還有雄安這個天子腳下的親兒子還在嗷嗷待哺。

環京的首要目的是解決北漂剛需的居住需求。例如通州發展起來之後，人口必然會加速流到北三縣。

北京房價6萬，通州房價4萬，貴不貴，北漂們心裡都清楚，如果想擁有一套自己的住房，只能先在環京上車。

所以說，與其花錢去搞產業，還不如好好把道路交通和生活配套搞好，把環京區域發展成舒適的居住區，無論醫療還是教育，都不用奔襲市中心，給來帝都打拚的年輕人留有一絲歸屬感。

所以，環京市場的賣點在於和北京的距離，在於交通和生活配套，僅此而已。

我們再來看數據。

（燕郊2017.6-2018.5月房價趨勢）

以燕郊為例，3.17之後，房價從2017年4月份的最高點一直下跌，但進入2018年後，房價就很難跌得動了。現在看起來已經是在橫盤築底了，能不能撐住，還要繼續觀望。

但我們看問題要客觀一些，長遠一些，所以我做了一個從2009年到今天的燕郊房價走勢圖。

如果某年一直上漲或下跌，就取頭尾，中間有高低點，就取中部，做成上圖。

現在你看，你覺得燕郊房價要崩盤嗎？從2009年的5000元上漲，現在看來，更像是回調，典型的大漲小跌的趨勢。

5

環京買哪裡？

首先要明白，環京的價值在於其與北京的距離。

那麼按照目前全球都市圈的發展規律來說，環京指的是70公里以內的距離。也就是目前的燕郊、大廠、香河、固安、永清、涿州等。而在此距離之外的概念都是偽環京概念。

至於哪個地方是偽環京，大家自可搜索對證。

其次是要弄明白北京未來的發展趨勢。

從圖中可以看出，北京未來的城市規劃是為了給京津冀一體化建設服務的，發展趨勢就是「東進南下」。

而「東進南下」的三個戰略支撐點就是東邊的通州副中心，南邊的新機場和雄安新區。

在這三個戰略支撐點中，通州副中心產業發展虹吸人口，人口因通州房價太高沿溢，利好北三縣；新機場產業發展，打造臨空經濟區，利好固安。

至於雄安比較特殊，多講一句。因為之前有些人在炒作環雄的概念，讓人詫異。

我曾在一篇文章《大國崛起之雄安時代》里講過，雄安就是一片高素質人才的試驗田，不需要樓市振興地方經濟，處於完全政策市之中，升值潛力幾乎為0。

第二是雄安現在仍在建設之中，處於飢餓狀態，它需要吸血才能成長，就像北京發展了上百年到現在才有外溢反哺現象，雄安沒有這個能力。所以，敢於投資環雄樓市的年輕人，我想是真的讀懂了「千年大計」的高手。

所以綜上來講，投資第一梯隊還是以燕郊為首的北三縣（燕郊、大廠、香河），第二梯隊是新機場利好的固安，至於第三梯隊不做推薦，投資要穩中求進。

而在第一梯隊中，子木更看好大廠。因為燕郊入市太早導致開發商開發過度，城市沒有做很好的規劃，導致交通堵塞，城市排水系統漏洞百出，以至於燕郊每逢大雨必積水成河。

而大廠入市晚，在做了很好的城市規劃後才引入開發商。居住環境相對燕郊較好。

· END ·

最後再回答粉絲愛問的幾個問題。

1.為什麼現在才出環京報告？

之前出環京報告沒有意義，子木一直在觀察，找谷底行情，北京作為大本營沒有輕易開發，而是先發力於大灣區和重慶等地。此篇文章也是一個良好的開頭。

現在可以準確的告訴大家，環京築底階段即將完成，對環京有購房需求的購房者現在就應該持幣觀望，房價一經反彈便是第二輪行情的起點。

2.環京限購如何上車？

目前環京區域，北三縣、廊永固霸文等地實行了三年社保式調控，即需要當地的三年社保或納稅記錄或當地的戶口，才能在當地購房，目前上述區域購房方式是「先上車後補票」的方式。

來源：子木聊房（zimuliaofang）

作者：子木

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