地產龍頭開始自保，現金爭奪戰開打！
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▼文七年蟬龜
連續5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園，昨天曝出一條大消息。
來自碧桂園內部的知情人士透露，「『全覆蓋』在內部已經明確叫停，暫不對外宣揚。」
所謂「全覆蓋」戰略，是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發達的鎮區均需有碧桂園的項目。
2017年，碧桂園因為提前布局三四線樓市，全年銷售額達到5500億元，成功拿下全國房企銷售量第一的寶座。到了年底，碧桂園就提出了全覆蓋戰略。
今年上半年，碧桂園的銷售額達到了4136.8億元，僅用半年時間，就完成了去年80%的銷售額，而且比排名第二和第三的恆大萬科，都超出1000億。
碧桂園能取得這樣的銷售業績，最主要歸功於全覆蓋戰略。但這麼宏大的戰略，為什麼提出才半年，就要匆忙轉向呢？
碧桂園上半年大部分銷售房產在三四線城市，這也正好是上半年國內房地產銷售最火熱的區域，業內稱之為「棚改紅利區」。
既然是紅利，總有消耗完的一天。6月底，上層已經釋放出信號，棚改目前暫時處於停擺狀態，可以明確的是，貨幣化安置將大幅收緊。我在文章《原創｜棚改停擺，三四線的房子還要繼續買買買嗎？》已經做了詳細分析。
其實市場並不擔心棚改暫停，因為從2018年到2020年的1500萬套棚改任務，這是一項民生工程，是打贏脫貧攻堅戰的重要指標，目標總是要完成的。
市場真正擔心的是貨幣化安置的收緊。這相當於，把定向輸給三四線樓市的資金閥門給關了，房價上漲的最大推動力續不上了。
大多數三四線樓市近一兩年的房價都翻倍了，這種強烈的上漲預期，不僅吸引了大量的投機資金，也給剛需造成了恐慌。
恐慌之下，即使再多的庫存，原來看都沒人看的樓盤，也賣得很快。這才是碧桂園堅定搞全覆蓋戰略的底氣。
但現在，政策的基石說垮就垮了。
碧桂園在回應媒體提問時說，「公司沒有也不可能撤出三四五線，三四五線是重要市場；現金流是血液，對任何一家企業來說都至關重要，尤其在目前市場處於下行周期里，政策和市場存在不確定性的環境當中。」
作為中國房企銷售龍頭，碧桂園的嗅覺是最靈敏的，善於打快仗硬仗，提出了「4個月開盤，5個月正資金，6個月再投入」的「456原則。
數據顯示，碧桂園2017年度總負債9330.57億元,負債總額相比2016年總負債5000多億增長了幾乎一倍。今年5月份，碧桂園一筆200億發債被中止。
在目前的市場之下，房企普遍高居不下的負債率和越發趨緊的發債、融資，更是考驗著各家房企的造血能力。可以說，誰手裡有現金，誰的命就更長。
雖然調整收縮三四線布局的戰略，對碧桂園有些短期之痛，但最大的確定性是，命可以保下來。熬過冬天，春暖花開。
和碧桂園一樣「全面」加速資金回籠的還有綠地集團，上半年銷售1635億，位居全國第六。綠地要求員工加快銷售，堅決執行「早銷，多銷、快銷」的策略。
碧桂園、綠地這些房企龍頭的動作，無疑可以看作是中國未來樓市的風向。
樓市短期看金融。雖然央行今年已經第三次降准，但這些錢有多少能流入樓市，還是個未知數。
很多人相信，降准就是放水，放水就利好樓市。大家記住一點，如果流動性泛濫，股市會比樓市，更快地反映出這種利好。
今年降准三次，股市跌成什麼樣？房地產股票又跌成什麼樣？預期已經擺在那裡了，資金會跟著預期走。
政策面不支持，貿-yi-戰的陰雲不散，樓市又會牛到哪裡去？請記住，國家現在放出來的貨幣，僅僅是為了維持樓市不崩盤。實體經濟沒有復甦，不會再給樓市打雞血了。
接下來的半年時間內，是房企還債高峰期。房企打折促銷會慢慢多起來，如果你是剛需不妨關注一下，只要能供得起房貸，剛需還是要果斷上車，因為後面的房貸利率還會上升。至於炒房的，就不要多想了，以最快的速度撤出三四線樓市才是上策。
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