寫在樓市崩盤前
重新關注起樓市來源於最近的一次購房需求，由於女朋友工作地在成都的一個二圈層郊區，離我現在購置的房子大約有1個小時左右的車程，於是我們就考慮是否要在該郊區購房，由於這套房對於我兩不算剛需，購買時我反覆考慮了這筆消費的性價比和其內涵的投資價值得出一些結論，在這裡和大家做一個分享。
非核心區域的房產面臨價值重估
首先我們分享結論，我認為非核心區域的房產將面臨新的價值重估，換句話說非核心區域的房價大概率在未來會崩盤。那怎麼來定義核心區域？北上廣深肯定是核心區域，但核心區域也有覆蓋範圍，比如所謂的兩小時通勤圈，周邊隔得很遠孤懸一座地鐵站的地方？怎麼能算核心區域。如果一定要做一個定義，擁有良好教育醫療條件，周邊配套設施完善，距離工作通勤時間適宜的區域就屬於我今天所說的核心區域。當然這個定義對於一線城市來說和二線城市來說適用條件有所不同，比如北京通勤時間適宜的標準可能是一個小時，甚至兩個小時以內，但對於成都來說一個小時卻很長很長了。
強二線城市肯定也擁有他們的核心區域，杭州，天津，成都，武漢等等。對這部分城市的核心區域考量應該更加嚴苛，因為經濟體量人口密度和北上廣深無法媲美，城市的覆蓋面積應該更低更少，對郊區的覆蓋範圍和面積肯定比一線城市更低。而且而且不要過度考慮預期，談什麼未來有趕超北上廣深的希望，立足現在，現在國內的城市競爭格局相對穩定，未來10-20年這樣格局變動的空間並不大，不要總覺得自己所在的城市未來有宏偉的發展空間，從風險收益比來講你所在的二線城市沒落的概率其實大於走向一線的概率，立足基本盤來考慮就很不錯了，而且對一個城市來說新區有一個就很不錯了，多個新區就是騙錢賣房的。
至於其他三四線城市，我的建議就是趕快降價拋售，逃離火場吧。。。
下面舉例來說明一下，因為對其他城市不了解，我這裡簡單闡述一下成都的狀況，其他城市的讀者可以簡單了解下成都的情況延展一下。
成都過去的規劃是以天府廣場為中心畫環線，一共畫了三環，在近些年由於人口增長速度快，傳統的三環已經無法滿足需求，於是向外又划了兩環，四環是以前的繞城高速，五環是新修的第二繞城高速，並且提出了雙核共興，一城多市的未來規劃。所謂雙核一個是傳統的天府廣場為核心的主城區，另一個是以國家級新區天府新區為主的新區。
但限制於本身經濟發展的速度，到現在為止，除了傳統的三環內成都只有南邊處於四環和五環之間的高新區形成了良好的產業格局和居住條件，其他地區都還處於」規劃「的範疇。那就成都而言哪些區域屬於核心區域呢？
這裡除了直接套用上面的定義還可以量化來判斷，現在二手房均價在2萬以上的區域和天府新區算作核心區域，其他地方都不算。二手房均價在2萬以上意味著擁有良好的學區，配套設施和條件，他們大多處於主城區和高新區。天府新區是未來發展的方向，作為四川唯一一個國家級新區未來肯定是有發展空間的，但這個時間周期肯定比大家想的要長一點，5-10年是比較樂觀的判斷了。
這樣來看成都所有的二圈層，溫江雙流郫都龍泉新都和一些有著一定規劃的新城比如武侯新城，珠江新城在未來都是面臨極大的價值重估風險的。
為什麼非核心區域房產面臨價值重估？
談完結論談原因，為什麼我認為非核心區域未來有極大的價值重估風險？究其原因首先是流動性，流動性的降低必然導致交投趨於頭部化。
在這個問題上我們可以用權益市場來進行類比，為什麼港股90%的成交都集中在10%的股票之中？因為市場上錢不夠多，投資者成熟，資金自然會集中到真正優質的個股之中。核心資產這個概念在未來的股市和樓市都是一樣的適用，只不過股市經歷了大幅度的下跌之後核心資產跌出了投資價值而非核心資產也不算那麼貴了，而樓市，核心資產價格在天上但也不算離譜但非核心資產高估非常明顯，有腰斬甚至腰斬再腰斬的風險。
具體來說，過去大量的各種各樣的資金通過各種途徑進入到了樓市之中，使得樓市呈現出了非常明顯的流動性寬裕現象，這也導致其出現了普漲，可以類比於15年的股市，無論什麼股票都漲。但事實上呢，大量股票是不具備價值的於是出現了股災，跌幅超過90%的公司數不勝數。而在樓市上則表現為距離主城區幾十公里，而本身經濟發展薄弱依賴於主城區發展的衛星城和一些經濟發展慢，甚至沒有核心產業支撐的三四線城市房價暴漲。
但現在呢？商貸利率上浮，限購政策層出不窮，房價高位盤整，二手房成交萎靡，棚改貨幣化減速，市場需求大量下降。另一個層面房企融資渠道堵塞，逐步開始有回款壓力，加快銷售進度，供給增加。
從另一個層面來看，未來中國經濟的引擎絕對不會再是房地產，新經濟聲以先至，我國不可能在全球化的競爭環境下依賴龐氏騙局式的房子漲價來和歐美國家競爭，更不用提在貿易戰的大背景下經濟所面臨的硬著陸風險，刺激內需，防範地產進一步的吸金讓資金流向實體經濟促進內需，促進基礎科學的發展是現階段中國必須也是唯一能走的強國之路，沒有任何一個強國是靠著房價高屹立在世界之巔的。
在政策面和供需層面雙殺的基礎上，未來房地產市場一定會面臨非常嚴重的問題，這也是我不看好非核心區域樓市的第二個原因，一旦房價下跌必然出現房產投資吸引力下降。引發存量的拋售，接盤力量不足進一步房價下降持有者進一步拋售。。。。接下來不敢想。
這也就是傳統的泡沫破滅過程，短期決定資產價格的是供需而長期決定資產價格的一定是內在價值。當資產價格遠遠高於其內在價值的時候就出現了泡沫，泡沫的形成往往來自於資產價格一直上漲的一致性預期，而泡沫的破滅的直接誘因就是資產價格的下跌，一致性預期消失。
情緒非理性變動在中國股市上一次次上演，在樓市上幾乎沒有上演過，核心原因就在於中國樓市從來沒有過大幅的回調和調整，但如果未來這個調整真的來了？？？會發生什麼呢？
房子的內在價值究竟是什麼？
如果泡沫刺破會發生什麼，無數次股市崩盤早已經告訴了我們，泡沫刺破後可能會面臨短期的超跌，價值低估，但之後一定是塵歸塵，土歸土。資產價格回歸其內在價值，那房子的內在價值究竟是什麼呢？
1.地理位置
地理位置是房產內在價值的最重要組成部分，地理位置包括內部和外部的。外部的就是所處城市的經濟發展水平，是一線還是二線，是不是所處區域的中心。城市決定房產價格的核心原因在於人口，城市經濟發展程度越高人口越多，人均收入也越高，換句話說購買力也就越強，購買人數也就越多，價格自然會高於經濟發展程度低的城市。
從城市發展的趨勢來看，集中化是必然趨勢。大量人口集居在部分核心區域，這意味著未來經濟發展程度高的城市還將有大量外來人口流入，而經濟發展程度欠佳的城市將面臨人口的大量流失，這會導致房產價格出現明顯的分化，這也是前面提到的三四線城市房子未來還要腰斬再腰斬的空間的重要原因。
內部的地理位置就是指房子在所屬城市的區域，這毋庸多說，越靠近發展中心自然越具備優勢，而一些處於城市邊緣的區域價值自然會下降，但這些年這些區域受到樓市高熱度的影響也漲的非常厲害，未來也有很大價值回歸的風險，北京通州房價跌一半業主鬧市退房事件就是非常明顯的佐證，這種情況在多個一線強二線城市中都存在，在這裡斷言通州只是個開始，未來還會有無數個通州顯現。
2.配套設施
這一點其實和上面的地理位置有些重疊，地理位置好的地方配套一般都很好。而上面提到的郊區配套一般都是紙上的規劃，關於規劃我後面再談。
在這裡想著重提的配套是學區，我認為學區制度不發生變化的前提下，學區將會成為房價的重要支撐，換句話說學區制度如果發生了變化，房價就將會打開新的下跌通道。
學區背後是關於教育的焦慮，特別是對於優質教育資源的焦慮，優質的教育資源永遠是稀缺的，在中國現有體制下優質的教育資源背後一定是優質的生源，而優質的生源永遠永遠都會很稀缺（排名模式下，優質的一定是稀缺的）。
而對優質教育資源有追求的家庭往往經濟實力都非常雄厚，這部分購買力對於房價的提振是非常明顯的。
稀缺一定意味著高價，持續的稀缺則意味著持續的高價。
關於配套還想提一提房屋本身的配套，小區的配套設施，配套的物業，甚至配套的鄰居，這也就是常聽到的小區的定位，剛需還是改善。在消費升級的大背景下住房的消費升級更是難以避免的，人們是願意為居住環境的更高追求而付出高的對價的，這將會成為房價的另一重支撐。
3.預期和規劃
預期和規劃是我最想說的，我認為預期和規劃是買房子最不需要考慮的因子。現在中國經濟已經度過了快速發展的階段，一線強二線城市的GDP就在7-8之間，深圳發展勢頭非常好的城市也就8.8%，這也意味著這些城市已經度過了跨越式發展的階段，這也意味著現階段的城市情況是基本能夠滿足現階段的需求的，未來還會有需求但是緩慢釋放的，短期難以迅速釋放的。
換句話說規劃的荒無人煙的新區未來的發展速度是會遠遠低於售樓小姐的嘴的，而一些優先順序靠後的新區繼續做十多二十年新區也是完全有可能的，而優先順序靠前的新區的可能也需要5-10年的發展。
因此買發展和規劃是最不靠譜的行為，在房價如此之高的大背景下，還去買預期，帶有預期的房價和在15年市場高位買樂視網沒有任何區別。
寫到最後本想再安利下權益類資產，但最近行情實在不適合安利，其實未來的大趨勢非常明朗，誰會在未來幾年具備配置價值其實一目了然，但投資永遠都需要選擇現在痛苦還是未來痛苦，我一直建議做現在痛苦的事情，因為未來痛苦的事情現在看起來都很爽。
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