數萬人搖號數百套房，「搖號買房」如何確保公平？

6月，各地房地產調控政策密集發布，累計有超過18個城市再次加碼調控。截至目前，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳8個城市已經發布房源統一搖號政策：全部或部分房源需要搖號出讓。

成都2.2萬人搖號449套房、5萬人搖號640套房、7萬人搖號1000套房；西安5000人搖號700套房，杭州過萬人搖號幾百套房。在這樣的情況下，如何有效保證搖號買房的公正性？

萬宏蕾丨採訪整理

重點還是平衡供需關係

張大偉（中原地產首席分析師）

統一搖號，是為了杜絕買房過程中，開發商通過「號子費」「茶水費」「排號費」等形式違規收取購房者的資金；同時也避免開發商人為制定全款優先、貸款靠後的選房政策，讓所有的購房者站在同一起跑線上，獲得均等的買房機會。

地方政府出台搖號政策的初衷是為了給大家提供一個公平的購房環境，但種種因素疊加後，現實的情況是搖號買房在一些城市變成了搖號「搶」房。

當下的住房市場，有三個背景需要關註：

首先是供給端新建商品住宅數量減少。幾個實行搖號的城市，南京、武漢、西安、長沙等從2015、2016年住宅土地成交面積普遍下滑，形成了一個明顯的窪地。2015到2017年三年住宅用地供應的減少向後傳導到2017、2018年，導致現在供給端新建商品住宅數量減少。

其次，新建商品住宅成交量一直處於高位。即便處於史上最嚴調控階段，熱點城市在土地成交減少的同時，房地產市場一直處於火熱狀態。再加上這些城市實行人才新政，放寬人才落戶限制，增加了剛需購買人群的需求。

最後是限價的影響。2018年，全國房價調控再升級，新房限價銷售，再加上抬高的市場預期，客觀上導致很多區域一二手房價倒掛。一些比周邊二手房價低很多的限價新房成為搶手貨，不少投資客和買房客加入搶房行列。

要想平衡部分城市樓市的供需關係，政府的施政著眼點還是應該放在開發商身上。如果政府進一步整治捂盤惜售的狀況，督促開發商按照規定節奏取證、施工、銷售，保證賣出去的土地能夠及時供給到市場上來，我認為未來市場上供需關係應該會得到很大程度的緩解。

以強力措施讓投資客離場

盧俊（房地產自媒體作者）

搖號買房，確實可以讓購房過程變得更加公平，但是也在一定程度上加重了購房者的恐慌心理。

一種是從眾心理，別人買自己也要買；另一種是買漲不買跌，房價漲的時候趨之若鶩，越漲越要買。這兩種心理交織影響著幾乎所有的購房者，參與過搖號買房的購房者肯定都有這樣的感覺：看到這麼多人擠在一起買房，當叫到自己的時候，選房彷彿已經成了不由自主作出的決定，房子品質如何似乎已無暇顧及。

另一個現象是：投資客開始入場。

在政府連續出台系列調控房地產市場的政策措施下，包括：限購、限貸、限售、限價直至搖號，這對一直嘗試投資住宅商品房的投資者是一個巨大的衝擊，多重條件的限制導致他們想在樓市佔有一席之地的機會變得渺茫。然而，資本的本質就是逐利，只要看到利潤空間，資本會跨越各種障礙，想方設法湧入。為了達到「搖號中獎」的目的，「內部關係」「技術優勢」「人海戰術」等歪門邪道都被投資客用了個遍。

如何把投資客清到場外？搖號這個環節需要保持足夠的高壓。如何高壓？可以參考上海的做法：搖號的電腦全新採購，程序在鏡頭前直播安裝，24小時不間斷監控。一旦發現作弊，相關房企徹底退出上海，後面的預售證「想也不用想」。

再如南京，由公證機構採用自主開發經有關部門檢測合格的電腦軟體搖號，不使用第三方搖號軟體，搖號電腦不連接外部網路，公證機構跟蹤監督搖號的所有環節。自從南京市公證處主持搖號以後，要想在搖號過程中人為增加中籤幾率已沒有可能了。

事實上，地方政府表態保持住房市場健康發展的同時，積極展開市場檢查，調控補短板加碼的舉措隨時會出來，投資客被套的風險正在加大。

搖號買房的本質是靠運氣獲取利差

劉小田 （財經評論人）

搖號在解決供需巨大矛盾時，本身是一種很好的市場調節機制。對於購房者來說，搖號在一定程度上可以遏制利益輸送與權力尋租等腐敗現象，建立買賣房產市場公平、透明的環境，讓大家都擁有平等的機會。

但是，只要「價格雙軌制」存在，面對巨大的經濟利益，搖號實際上就變相成為「中獎」的機會，相當於樓市「打新」。股市上的「打新」、在北京、上海等城市實行的車牌搖號，被認為客觀上保證了公平公正，沒有中籤的參與者多是抱怨自己運氣不好，而很少抱怨搖號制度。那為什麼在買房問題上，搖號遭遇了不少質疑呢？

我認為，在買房這件事上，價格是有限定的，但價格不完全受供求關係的影響。限價已經是樓市調控標配，當搖號與限價相結合，它製造的就是無風險的套利機會。當限價政策壓低新房售價時，人本能地會選擇購買該項目房產，獲取新房、二手房之間的利差。

市場自身的調節機制是用漲價來消滅利差，但搖號買房是讓少部分中籤者獲得利差以解決供求關係，當部分人僅靠運氣而不是努力就能獲得利差時，其他人本能地會加入到這場利差遊戲。房源供應數量是基本恆定的，而參與這一利差遊戲的人卻越來越多，市場自身的供求關係矛盾必然愈加緊張。

目前來說，搖號是一個無奈之舉，短期內對於保障公平的確有效。然而，搖號買房只能治標，市場宜疏不宜堵，要保障居者有其屋，同時實現房地產市場的健康發展，還需要各地政府在長效機制上多動腦筋。

用不同性質住房保證住有所居

劉道同（大學教授）

城市出台「搖號買房」政策，相當於給現有的調控政策「打補丁」。

全面落實「房住不炒」，是近年來國家解決房地產問題的根本原則。在這樣的政策取向之下，更需要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，建立一個符合國情、適應市場規律的住房長效機制。

商品房就要回歸市場主導的屬性，商品房解決不了的就用保障房滿足，保障房依然保障不了的就用租賃住房來解決。正視公眾之間的收入差距，用不同性質的住房保證所有人都住有所居、安居樂業。

比如，根據市場需求制定商品房、保障房、租賃住房的比例原則。在土地出讓時就把他們充分區分開，出讓商品房性質的土地收益補償保障房建設，以此加大保障房的供應並使之充分市場透明化，租賃住房則發揮市場的自發調節機制，盡量少干預。

理想的住房長效機制是什麼樣子？可以參考雄安新區改革創新住房制度，建立新型住房保障體系的思路。

根據《河北雄安新區規劃綱要》，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。堅持保障基本、兼顧差異、滿足多層次個性化需求，建立多元化住房供應體系。堅持市場主導、政府引導，形成供需匹配、結構合理、流轉有序、支出與消費能力基本適應的住房供應格局。完善多層次住房供給政策和市場調控體制，嚴控房地產開發，建立嚴禁投機的長效機制。探索房地產金融產品創新。

業內人士預計，雄安新區將試行以公租房、廉租房為主的建設模式，並且在租賃公寓方面，探索中國的房地產金融產品創新，如房地產信託投資基金可在雄安試行。

這些制度創新，不僅僅適用於一座新城，對於一些疲於給政策「打補丁」的城市來說，或許也有借鑒意義。

來源：瞭望東方周刊

總監製：金風

監製：劉新宇 、顧佳贇

編輯：張靜、萬宏蕾

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