房企還債壓力大 「發新還舊」要求越來越高
??在當前融資渠道越來越窄的背景下，發債成了許多中小房企的救命稻草。7月2日，格力地產公告稱，證監會已核准其發行不超過12億元的公司債。海印股份同日公告，擬非公開發行不超過5億元公司債，用於增資子公司、歸還銀行貸款及補充流動資金等。除這2家房企外，還有一批房企正在發債和擬發債的路上。不過，想發債並不等於債能發掉。數據顯示，中(終)止的發債規模超過了成功發行的規模。>>看更多精彩房價資訊
??房企下半年還債壓力大
??雖然融資之路並不平坦，但為了擴張和還債，房企四處融資。公開數據顯示，5月份以來，證監會共受理、審核了33家房企發債，合計融資規模近2000億元，融資規模最小的4億元，最大的達200億元，100億元以上的有3家。
??「這些發債房企中，償還債務的佔了大部分。」一位業內人士說，2015年下半年，房企債發行規模大幅放量，其中3年期公司債作為當時的主要發行品種之一將於今年下半年陸續到期，到期和回售壓力很大。
??天風證券的數據顯示，2018年下半年，房企債券到期金額1052億元，考慮進入回售期的債券按照50%本金償還進入回售期債券，下半年房企債券到期金額就高達2542億元，高於2018年上半年到期償還的851.3億元。
??還有些房企總體債務很重。比如，擬發行公司債的海印股份，就面臨巨額債務到期問題。公司在回復深交所關注函時表示，截至2018年3月31日，公司資產負債率為68.54%，債務總額為82億元。其中一年期的短期借款為10.2億元，一年內到期的長期借款為20.7億元。
??「對一些現金流緊張的房企來說，還債壓力會非常大。」業內人士說，選擇發新債還舊債便成了一個主要方式。
??中止金額超過發行金額
??房企都想儘可能發債，但在房地產繼續調控的大環境下，發債並不容易，不少房企選擇了中止。
??以5月份的33家擬發債房企為例，只有萬科和格力地產獲得了批文，17家房企通過了發審會審核，8家房企中止審查，1家房企終止審查。中止審查的8家房企擬發債規模合計為504億元。
??發行層面的數據顯示，房企的公司債發行並不順利。據海通證券報告，2018年以來，24家房企發行了公司債，總額為1125億元；中止21項，擬發行規模合計1510億元。中止金額超過發行金額。
??7月2日，上交所披露的信息顯示，合生創展一筆100億元的住房租賃專項公司債券項目狀態顯示為中止。而一個多月前的5月30日，公司一筆31億元的非公開發行公司債券項目中止發行。
??但房企的小公募、私募公司債的情況要稍好。據統計，今年以來，深交所已通過的房企公司債數量佔比達到47%，公司債審批進度為中止審核的佔比為5%；上交所已通過的房企公司債數量佔比達到39%，公司債審批進度為中止審核的佔比為11%。
??發債要求越來越高
??由於房地產調控沒有鬆動，監管部門對房企申報債券的募投項目、發行額度和規模仍有著一定約束。
??最近中止發債的企業中，有的已變更項目和發債規模。比如龍湖地產調整了融資規模，此前擬發行一筆80億元公司債，在中止審查後，公司將募資縮減至50億元，便順利通過了審核。
??但通過發債審核只是第一步，拿到批文後能否發掉，還要看企業的業績、負債、違約記錄、信用評級、負債等情況。在市場情緒的大幅波動下，最近成功發行債券的只有華夏幸福、招商蛇口、萬科等少數質地較好的大型房企，一些房企債券額度有可能出現無法募滿的局面。
??業內人士表示，在現在的環境下，市場對於房企的認可程度較為重要，近期的信用事件和違約事件讓投資機構對於帶有某些屬性的發行主體的認可度下降。另外，那些大股東股權質押比例較高的中小房企，也是投資者所忌諱的。
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