南京很多年輕人都對這些區域大感興趣……

最新 07-08

2018年南京租賃半年報出爐，80後、90後作為租房主力軍，哪些區域又最受他們青睞呢？

圖片來源：視覺中國

近年來，南京租賃市場迎來政策暖風，從租賃試點城市，到「寧聚計劃」推出；從租房補貼，到落戶新政；從 12 家租賃企業試點，到租賃授信等等一系列積極政策不斷推出。在這些利好助力下，2018 年上半年，南京租賃市場蓬勃發展，租賃崛起。

一、宏觀篇：助企業，引需求，增供給

2018 年上半年，南京在租賃政策方面，積極「助企業，引需求，增供給」。扶持租賃企業發展、推出「寧聚計劃」，增加租賃用地市場供給，租賃市場一片向好。

（一）對企業，提供金融支持

2018 年南京繼續支持租賃企業發展，在積極推進12 家租賃企業試點之後，在資金上給予企業支持。南京住房保障局與六大金融機構簽訂戰略合作協議，協定每家金融機構提供不低於 1000 億元的租賃資金支持。與此同時，金融機構也與租賃試點企業簽署合作戰略提供金融服務等。金融支持為租賃企業發展保駕護航，減輕資金壓力。

（二）對租客，擴大市場需求

「寧聚計劃」擴大租賃潛在需求。自 2018 年 1 月起實施的「聚寧計劃」也頗有成效，「先落戶後就業」、「租房補貼」等扶助內容吸引了大量青年大學生與創業者，2018 年全市新增就業參保人員中，大學生近 14 萬，較 2017 年顯著增長，擴大租賃潛在需求。

（三）對市場，增加供給

上半年預計提供 5500 套租賃住房。繼 2017 年 12 月南京首塊租賃用地掛出後，南京持續供應租賃用地，2018 年上半年，南京市成交 6 塊租賃用地，預計可以提供約 5500 套租賃住房，分流未來市場剛性需求，增加市場供給。

二、中觀篇：成交爆發，租金上漲，節奏加快

從中觀市場來看，在政策紅利的催動下，南京租賃成交量、租賃面積大漲，租金也穩步，供需矛盾擴大。

（一）成交規模：月度成交不斷上漲，GMV 上浮 25%

整體租賃成交量明顯上漲。2018 年上半年，全市成交租賃住房套數不斷上漲，整體成交了相較於 2017 年上半年增長 16%。

從原因來看，一方面政策效力顯現，寧聚計劃吸引大學生群體增多需求增長；而另一方面，季節性特徵明顯，5、6 月是畢業工作季，需求集中爆發。2018 年6 月，南京市租賃成交量環比增幅達到 48%。

從 GMV 來看，上半年上漲 25%。經計算，南京 2018 年上半年 GMV 達127.5 億，占 2017 年全年的 69%，同比增長 25%，增速顯著。

（二）成交區域：鼓樓等核心市區成交下滑，主城外圍受熱捧

從區域來看，上半年南京租賃市場呈現兩個明顯趨勢：一方面，市區租賃下滑明顯，鼓樓下滑最多，達到 16.89%，而玄武、棲霞、建鄴等都不同程度下滑。

而另一方面，主城外圍受青睞。就 2018 年各區成交量同比來看，雨花台與江寧租賃成交量增長顯著，分別增長 14.4%、4.0%。主要原因一是「寧聚計劃」中有近 70%的大學生，初來南京會選擇租金較低的雨花台與江寧作為租住過渡期；二是江寧地區 S9、S8 的通車，使交通更加便捷，縮短通勤時間。

（三）租金變化：租金整體快速上升，主城外圍備受青睞

整體租金上揚。2018 年上半年，南京平均租金為 43 元/平方米，相較於 2017年每平方米增加了 5.81 元，漲幅驚人。這主要是由於市場需求劇增，但供給滯後，帶來供需矛盾趨緊，導致租金上漲。

主城外圍量價齊升。分區域來看，建鄴、江寧、玄武、雨花台四區租金同比上漲顯著，其中江寧、雨花台量價齊升，可見今年主城外圍地區備受青睞，一方面是租住剛需增加、交通便利推升兩區租賃熱，另一方面，雨花台依靠軟體與信息服務業吸引大量人才，而江寧也有很多大型企業落地，於是需求增加。

套均總價快速上升。就套均總價而言，2018 年的變動趨勢與單位租金基本一致，快速上升，上半年套均總價達 3268 元/套。

（四）總面積穩增長，套均面積 76 平方米

上半年租賃面積達去年全年 60%。2018 年上半年，南京租賃面積為 2478萬平，漲勢穩定。

套均面積圍繞76平方米/套浮動。根據南京鏈家成交套均面積來看，從2017年至今，未發生明顯變化，基本圍繞 76 平米/套上下小幅波勱。

（五）成交周期：不斷縮短，供需矛盾明顯

與租賃市場季節性相一致，隨著租賃旺季的到來，市場供需更加趨緊，租房者急於成交，所以租賃成交周期在 6 月形成低谷，成交周期在不斷下滑，這也顯示出上半年租賃供需的緊張。

三、微觀篇：兩江板塊備受青睞，畢業季明顯

隨著南京城市規劃建設，邊郊的江寧與江北兩大板塊已成為大力發展的新區，高新開發企業聚集，就業集中，商圈完備，軌道交通不斷完善已然成為年輕人工作生活的新選擇。

（一）地鐵房：地鐵成交高位，需求逐步外擴

1. 成交量：1、2、3 號線成交佔比超過 80%

地鐵房成交量佔比穩定 6 成以上。根據 RealDate 資料庫監測，南京上半年租賃地鐵房成交佔比穩定在 64.5%以上，佔據租賃房屋絕大部分。從交通便捷度來看，地鐵房已成為許多租客考慮的最重要因素之一。

1、2、3 號鐵地線路線佔據主導地位。根據 RealData 監測數據顯示，在地鐵房成交佔比中，1 號線最受歡迎。貫穿市中心的南北、東西 3 條主線，形成三足鼎立局面，成交佔比分別達到 30.7%、27.8%與 26.4%。

從租賃成交熱門站點來看，張府園與常府街最有人氣。整體來看熱門站點集中於城中與河西板塊，通勤便利性較高，同時單位租金隨著也都接近 60 元大關。

2. 租金：2、4 號線形成第一階梯

從租金分布來看，主城區線路單位租金均在 50 元/平方米/月上下。從租金窪地來看，S8、S1 號線租金較低，尤其是 S8 號線，未來將成為租賃剛需重地。

新街口、鼓樓、元通換乘站單位租金平均超過 60 元。2018 上半年地鐵房成交中，換乘站佔比達到 11.98%。其中租金最高的為新街口、鼓樓與元通三站，這早在意料之中，三站位於經濟核心地帶樞紐，租金水平遠高於其他站點。

高租金站點集中於核心市區，低價集中江北。從租金排行來看，租金最貴的區域，主要集中在核心市區站點，如天隆寺、新街口、珠江路、鼓樓、張府園等區域。同時也可以看到軟體大道等站點因為供需矛盾，使得租金高位運行。而租金較低的主要還是集中在江北區域，天潤城、柳州東路等格外搶眼。

（二）商圈：兩江板塊備受青睞

成交最多商圈集中在郊區。整體來看，2018 年上半年成交量最多的商圈主要集中在橋北、百家湖、麒麟鎮、仙林等郊區板塊，主要集中在江寧和江北區域，集中態勢明顯。

從商圈租金來看，長江路商圈及周邊上漲明顯。2018 上半年單位租金最高為長江路商圈，達到 85.4 元/平方米/月，同比增長 28.1%，此外北京東路、江心洲、江東等站點增幅顯著。

（三）租房空間： 2 居室為主導，單居室最貴

居室結構穩定，2 居室佔據半壁江山。根據 RealData 監測顯示，2018 年上半年租賃成交的居室分布穩定，2居室佔比達到48.4%，同比增加0.3個百分點。此外，3、4 居室成交佔比略有增加，而 1 居室成交佔比下滑 0.4 個百分點。

一居室最貴，大戶型上漲最快。具體來看，2018 年上半年單居室單位租金達到 58.4 元/平方米/月，位居第一，遠高於多居室戶型。從增速來看，單居室同比上漲 4.7%，4 居室同比上漲 6.6%，4 居以上增幅高達 22.3%，格外突出。

中小面積段佔比攀升。從數據來看，2018 上半年，60-90 平方米面積段租房的成交佔比達到 36.7%，同比上漲 2.2 個百分點。

（四）租客畫像：80 後向左，90 後向右

未婚者是租房主力。從租房者的家庭結構來看，2018 年上半年，有 45.1%的成交租房中住的是合租者，佔比近一半，且較之去年上漲明顯，加上單身情侶，佔比超過 60%。與此同時，有小孩的家庭佔據份額較少，2018 年僅為 12%，在南京住房市場，租賃不是核心家庭的首要選擇。

80 後向左，90 後向右。根據 RealData 監測，2018 年上半年租客成交分布中，80 後自 3 月之後成交佔比呈現下滑態勢，由年初 1 月佔比 37.5%下滑至 6月的 27.3%。而 90 後成交佔比則截然相反，3 月開始不斷上升，6 月佔比高達51.8%，主要是因為畢業季的到了，帶來大批大學生客源，湧入租賃市場。

80 後租客多以家庭為主體，重視居住品質與通勤便利性。根據 80 後租房人群特徵來看，多以 90 平方米以內套均面積作為主要條件，整體月租金超過 3100元，水平較高。這一方面是年齡增長形成家庭，另一方面擁有一定經濟積累，注重生活的舒適度。從地理位置來看，集中在主城區與江寧、江北就業集中區，通勤便利性有所保障。